對泰康國際大廈的招商人員趙娜來(lái)說(shuō)，最近的日子不太好過(guò)。

(資料圖)

7月底，《財經(jīng)十一人》來(lái)到位于北京市西城區二環(huán)內金融街核心商務(wù)區的甲級辦公樓泰康國際。金融街曾是北京市第一個(gè)大規模定向開(kāi)發(fā)的金融產(chǎn)業(yè)功能區，該區域的甲級辦公樓租金、出租率曾為北京最高。泰康國際是其中老牌的辦公樓之一，也是大多數金融類(lèi)公司的性?xún)r(jià)比之選。

但直到下午三點(diǎn)左右，大廳左側的星巴克咖啡廳也未見(jiàn)幾人點(diǎn)單。趙娜回憶道，原本中午的飯點(diǎn)和下午兩三點(diǎn)鐘的咖啡廳人流最多，樓里的員工們都出來(lái)吃午飯或錯開(kāi)股市收盤(pán)時(shí)間來(lái)點(diǎn)咖啡。

下午三點(diǎn)左右的泰康國際大廳。攝影：王文彤

8月1日，泰康國際16層騰出的700平左右辦公室，2021年的價(jià)格還要750元/平方米·月，現在已經(jīng)下降到660元/平方米·月?！拔覀冾I(lǐng)導決定了，如果能找到租戶(hù)無(wú)縫銜接租出去，特價(jià)可以做到550元/平方米·月?！彼f(shuō)。

根據高力國際的數據，在2019年，金融街甲級辦公樓的平均租金在600元/平方米·月以上，空置率保持在5%以下。

但最近，泰康國際大廈的出租率已由2021年底的97.8%、2022年底的85%下降到82.3%。?

國際房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯的數據顯示，2023年第二季度，北京全市辦公樓空置率為18.3%，環(huán)比上漲1.5%，創(chuàng )下近13年來(lái)新高。這相當于2010年第一季度的水平，當時(shí)北京辦公樓空置率為18.4%。

上半年，一線(xiàn)城市的辦公樓都面臨著(zhù)不同程度的出租困境。近日，戴德梁行的報告顯示，截至今年上半年底，北京、上海、廣州、深圳的甲級辦公樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。

供需失衡 甲級辦公樓冷場(chǎng)了

一位行業(yè)資深經(jīng)理人告訴《財經(jīng)十一人》，今年的辦公樓出租市場(chǎng)的確很難?！?023年上半年幾乎全是降價(jià)成交。2022年3月以前，每周都能有兩三組客戶(hù)看房，但2023年上半年一個(gè)月才能等來(lái)兩三組客戶(hù)?！?/p>

根據高力國際報告，2023年，北京辦公樓市場(chǎng)第二季度整體凈吸納量（新增租戶(hù)面積減去流失租戶(hù)面積）為-5.3萬(wàn)平方米，租戶(hù)在不斷外流。

此外，受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)收縮和教培行業(yè)遇冷影響，中關(guān)村空置率上漲至16.9%，達到近十年新高，租金降幅最大，環(huán)比下降7.6%。

仲量聯(lián)行數據顯示，2020年底，中關(guān)村甲級辦公樓空置率僅為2%，平均租金為360元/平方米·月。2022年年末，中關(guān)村辦公樓市場(chǎng)退租嚴重。其中包括字節跳動(dòng)選擇退租中關(guān)村超10萬(wàn)平方米，搬入自持物業(yè)中坤廣場(chǎng)。

家住中關(guān)村附近的錢(qián)雨晨回憶道，2020年前后，中關(guān)村附近的辦公樓晚上八九點(diǎn)依舊燈火通明，叫車(chē)軟件上排隊都得20分起。而現在的晚上，幾乎沒(méi)有大廈再整片亮起燈光。?

晚上八點(diǎn)左右的中關(guān)村甲級辦公樓。攝影：王文彤

租戶(hù)流失，租金也在不斷下滑。根據仲量聯(lián)行的數據，2023年二季度，北京全市辦公樓平均租金為316元/平方米·月，環(huán)比下滑1.5%。第一太平戴維斯認為，當前北京市場(chǎng)的平均租金大體回落至2012年同期水平。

甲級辦公樓方面，高力國際數據顯示，二季度北京甲級辦公樓凈吸納量延續了上季度的疲軟走勢再度為負，最嚴重的是位于北四環(huán)到北五環(huán)之間、隨著(zhù)亞運會(huì )和奧運會(huì )舉辦而興起的亞奧市場(chǎng)，凈吸納量為-2.6萬(wàn)平方米。

仲量聯(lián)行數據也顯示，第二季度北京甲級辦公樓租金環(huán)比下降1.8%，同比下降4.0%，凈吸納量與第一季度相比減少了三分之一。即使在先前表現穩定的CBD區域，問(wèn)詢(xún)與帶看數量也呈明顯下降。

其實(shí)，一線(xiàn)城市的甲級辦公樓空置率都在不斷上升，環(huán)比上升都超過(guò)了1.5%。根據世邦魏理仕數據，上海2023年第二季度辦公樓整體空置率為18.7%，廣州為17.5%，深圳為20.3%。

究其根本，整體市場(chǎng)下行的原因是供需失衡，且需求增速遠低于市場(chǎng)預期。

仲量聯(lián)行華北區研究部負責人米陽(yáng)認為，“這就像疫情三年，辦公樓市場(chǎng)生了一場(chǎng)病。本以為今年第二季度已經(jīng)完全康復可以跑馬拉松了，但走到小區門(mén)口發(fā)現身體還是不舒服，只能先回來(lái)?！?/p>

根據第一太平戴維斯2023年第一季度辦公樓報告，第一季度帶看量大幅度提升，市場(chǎng)活躍度明顯提升。第一季度北京市凈吸納量為-3220平方米，較2022年第四季度已有所改善。

然而，第二季度的凈吸納量仍為負值且更加糟糕，需求的增加并沒(méi)有如預期般到來(lái)。

米陽(yáng)觀(guān)察到，很多一季度看房的租戶(hù)并沒(méi)有如往常一樣在二、三季度簽下租約。以往的租戶(hù)一般會(huì )提前一年看房，提前八個(gè)月左右明確是否要簽合同，以免進(jìn)入六個(gè)月倒計時(shí)手忙腳亂。

但今年第一季度來(lái)看房的租戶(hù)并沒(méi)有明確的時(shí)間節點(diǎn)?！八麄兇蠖鄶迪胍獊?lái)碰碰運氣，了解一下市場(chǎng)的情況，希望能抓住機會(huì )減少自己的租賃成本?！?

租賃雙方在不斷角力中。戴德梁行北區項目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲向《財經(jīng)十一人》解釋?zhuān)瑢τ谟休^大面積空置且去化壓力大的辦公樓出租方來(lái)說(shuō)，大面積優(yōu)質(zhì)客戶(hù)通常有更強的議價(jià)能力，更可能得到較低的價(jià)格。?

前述資深經(jīng)理人也表示，現在辦公樓業(yè)主競爭客戶(hù)越來(lái)越像競標。一方面，客戶(hù)會(huì )同時(shí)與好幾位業(yè)主談價(jià)格，并給業(yè)主們透露消息，而業(yè)主之間也會(huì )互通有無(wú)，相互競價(jià)。

據悉，每個(gè)行業(yè)內的獨角獸企業(yè)都非常搶手，如科技行業(yè)的華為，汽車(chē)行業(yè)的保時(shí)捷等，是每個(gè)樓宇宣傳自己的“金字招牌”。即使這類(lèi)客戶(hù)的租用面積在500平方米以下，短時(shí)間內也會(huì )獲得多個(gè)優(yōu)質(zhì)業(yè)主的積極爭取。

仍有辦公樓租金堅挺

雖然市場(chǎng)整體下行，但在北京仍有少數樓宇頂住了壓力。

一是老牌頂配辦公樓，他們擁有資金充足、穩定的客群，而且通過(guò)長(cháng)時(shí)間品牌營(yíng)銷(xiāo)，能為入駐企業(yè)打上“財富”標簽。

例如，在北京金融街同等級的辦公樓都在降價(jià)時(shí)，英藍國際中心八層一間700平左右的辦公室租金依然維持在790元/平方米·月的高價(jià)，在疫情期間也保持不變。

英藍國際的招商人員郭宇告訴《財經(jīng)十一人》，辦公樓租戶(hù)大多來(lái)自高盛、瑞銀、摩根士丹利等國際知名金融機構，且租期一般都在十年以上。這種穩定性與品牌效應會(huì )吸引更多的金融機構過(guò)來(lái)。

除了老牌頂級辦公樓，新興區域的辦公樓也有逆勢租金堅挺的。

位于北京西南部豐臺區二環(huán)到三環(huán)之間的麗澤新興商務(wù)區就是一個(gè)例子。即使是疫情期間，麗澤區的租金也在穩步上升，根據各個(gè)樓宇的情況不同，分布在210元/平方米·月到270元/平方米·月。但這個(gè)價(jià)位并不算高。由于麗澤區普遍樓齡較新，出租率也相對較低，約在65%—85%之間。

米陽(yáng)分析道，通常樓宇在剛開(kāi)始招租時(shí)都會(huì )以低價(jià)吸引一波客戶(hù)。當出租率達到30%～40%時(shí)，收支平衡開(kāi)始盈利，此時(shí)會(huì )迎來(lái)第一波漲價(jià)；而當出租率達到60%以上時(shí)，會(huì )迎來(lái)第二波漲價(jià)，麗澤此時(shí)正處于第二波漲價(jià)期。

麗澤新興商務(wù)區的甲級辦公樓普遍樓齡較新，樓齡最長(cháng)的匯亞大廈在2018年竣工，比英蘭國際中心年輕了快13歲。

廉峰哲認為，麗澤區租金水平較低，一是為了吸引了如華為、亞馬遜、建信金科等一批知名企業(yè)入駐；二是樓齡新，成熟度較低，區域內的各項基礎設施依然在不斷完善中，尚不能與CBD、金融街等成熟商務(wù)區比肩。?

前述資深經(jīng)理人則認為，麗澤區是政策著(zhù)重扶持的區域，在麗澤區相當于用乙級辦公樓的租金享受甲級辦公樓的服務(wù)，未來(lái)的價(jià)格還會(huì )不斷上漲。

此外，麗澤區辦公樓入市時(shí)剛好處于疫情期間，辦公樓平均價(jià)格約為120元/平方米·月，遠低于市場(chǎng)均價(jià)。因此，下降空間也不多。

辦公樓自救求生

面臨危機，北京辦公樓的招租都卷了起來(lái)。

“非核心商務(wù)區的樓宇通常會(huì )痛快地降價(jià)，但是我們沒(méi)法輕易做出決定，誰(shuí)也不好為開(kāi)先例負責任?！壁w娜苦笑道。

前述資深經(jīng)理人告訴《財經(jīng)十一人》，很多樓宇開(kāi)發(fā)商都有內部的招商人員，但現在他們越來(lái)越多的選擇和中介公司合作，只為了盡快出租。辦公樓還有

一種招商的資源置換方法：同一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的公司若想在一起辦公，聯(lián)動(dòng)形成聚集效應，需要中間人攢局，辦公樓正好可以充當這個(gè)角色?！耙再Y源換價(jià)格，還是有很多租戶(hù)會(huì )心動(dòng)的?！彼f(shuō)。

廉峰哲觀(guān)察到，目前業(yè)主方的策略是盡可能在保證項目原有客戶(hù)續租率的基礎上引進(jìn)新客戶(hù)。包括但不限于給可能存在流失風(fēng)險的老客戶(hù)提供適度的續租優(yōu)惠；針對優(yōu)質(zhì)客戶(hù)提供時(shí)間更長(cháng)、更加靈活的租期；對樓宇進(jìn)行升級改造；根據客戶(hù)實(shí)際需求提供定制裝修并分攤裝修成本等。?

“事實(shí)上，北京比其他地方更抗跌，而且空置率10%—15%是一個(gè)樓宇的正常運行狀態(tài)，甲級辦公樓都在這個(gè)范圍里。北京當前全市10%的甲級辦公樓空置率，仍然是一線(xiàn)城市中的最低值?！泵钻?yáng)表示。

多家機構認為，北京的辦公樓市場(chǎng)正在復蘇的路上。

仲量聯(lián)行預測，場(chǎng)還在尋找新的平衡，未來(lái)兩三個(gè)季度可能還會(huì )出現租金下降的情況。一旦平衡達成，市場(chǎng)就會(huì )回歸正軌，這意味著(zhù)市場(chǎng)已經(jīng)在進(jìn)行自救。

前述資深經(jīng)理人也提到，中關(guān)村周邊高校眾多，很多科技類(lèi)初創(chuàng )公司依舊會(huì )選址在中關(guān)村，其辦公樓市場(chǎng)也在回暖。但能否回到原先的高度還未可知。

“2023年年初時(shí)我們曾做過(guò)預測，今年市場(chǎng)的活躍度會(huì )恢復到正常年份的65%。盡管剛剛及格，這也是一個(gè)非常積極的信號?！泵钻?yáng)說(shuō)。

本文作者：王文彤，本文來(lái)源：財經(jīng)十一人，原文標題：《北京辦公樓，越來(lái)越卷》

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