本文來(lái)源：時(shí)代周報 作者：趙佳琪

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房地產(chǎn)業(yè)“第三支箭”仍在延續。2月20日，證監會(huì )發(fā)文表示，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專(zhuān)業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，證監會(huì )啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

當天晚間，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：《試點(diǎn)備案》）?！对圏c(diǎn)備案》提出，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可投向特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎設施項目等。

此次不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)工作和《試點(diǎn)備案》均為2022年“第三支箭”的補充。時(shí)間撥回至2022年11月28號，證監會(huì )發(fā)布優(yōu)化調整房企股權融資“五項措施”，第五條即為將開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施。

中指研究院企業(yè)研究總監劉水向時(shí)代周報記者表示，這將有助于房企改善房企資產(chǎn)負債表，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡?！皩τ诜科髞?lái)說(shuō)，引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資，屬于股權融資，能改善房企的資產(chǎn)負債表結構，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡，有利于房企長(cháng)期健康發(fā)展?！眲⑺硎?。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng )意

差異性管理

證監會(huì )推出的不動(dòng)產(chǎn)私募基金是一個(gè)重大突破。發(fā)文強調，“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”是私募股權投資基金框架下的新類(lèi)別，同時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會(huì )將采取差異化的監管政策。

而差異化的監管政策主要體現在《試點(diǎn)備案》對投資范圍、管理人、投資人資格等方面做出了明確要求。

其中，最值得關(guān)注的是投資范圍的擴大。2017年，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )出臺的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規范第4號》明確規定，對投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項目的產(chǎn)品，暫不予備案。

而如今，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍囊括了普通住宅?！对圏c(diǎn)備案》中對于“存量商品住宅”的解釋為——已取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證，已經(jīng)實(shí)現銷(xiāo)售或者主體建設工程已開(kāi)工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。

此外，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金還對私募股權基金管理人、投資者門(mén)檻等方面做出了明確要求。管理人條件方面，須出資結構穩定、具有3個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)私募投資項目成功退出經(jīng)驗、主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方等；投資者方面，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者以機構投資者為主，首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣。如有自然人投資者，其合計出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。

同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規模不得低于3000萬(wàn)元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募，鼓勵境外投資者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

大概率不會(huì )投向風(fēng)險大的出險項目

在不少業(yè)內人士看來(lái)，上文中提到的“存量商品住宅”亦包含保交樓項目。

“對于取得預售許可證、已經(jīng)有購房者認購但沒(méi)有交付的產(chǎn)品，其住房產(chǎn)品的產(chǎn)權關(guān)系、債權債務(wù)關(guān)系和法律糾紛關(guān)系就更加復雜，此類(lèi)產(chǎn)品是當前保交樓的重點(diǎn)關(guān)注對象。而此類(lèi)住房產(chǎn)品實(shí)際上也是不動(dòng)產(chǎn)私募基金可以重點(diǎn)關(guān)注的內容?！币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進(jìn)向時(shí)代周報記者表示。

嚴躍進(jìn)表示，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金參與后續房企保交樓、房地產(chǎn)資產(chǎn)收并購等空間增大，客觀(guān)上也對于相關(guān)房企不良資產(chǎn)項目處置發(fā)揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持。

劉水認為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困?！胺科笥写罅康膶?xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，也有開(kāi)發(fā)在售項目，特別是部分出險房企的存量項目，引進(jìn)私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤(pán)活，加快回款，增強現金流能力，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困?！眲⑺f(shuō)。

而不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金如何投向無(wú)法交付的項目？IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜向時(shí)代周報記者表示，可以直接投向四證齊全的“保交樓”項目，或者以城投等平臺為通道和信用兜底，對城投、平臺公司進(jìn)行股權投資，再由他們輸血“保交樓”，從而保證私募投資收益和安全。

政策口子雖然已開(kāi)，但在具體實(shí)際操作中，不動(dòng)產(chǎn)私募基金是否會(huì )投資到保交樓項目中？對此，長(cháng)江證券營(yíng)業(yè)部機構業(yè)務(wù)負責人周康向時(shí)代周報記者表示，按商業(yè)邏輯來(lái)說(shuō)，包括私募基金在內的市場(chǎng)化金融機構在投資時(shí)要考慮收益以及風(fēng)險是否可控等問(wèn)題，“不動(dòng)產(chǎn)私募基金是以股權的方式投入進(jìn)去，股權投資有很大概率虧損，故投向一些風(fēng)險較大的保交樓項目可能性并不大，還是會(huì )傾向于投較為優(yōu)質(zhì)的項目或者企業(yè)?！?/p>

不過(guò)，柏文喜亦認為，如有出險項目可以出讓更多利益給不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的管理公司，或許會(huì )吸引部分不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投向無(wú)法交付的項目中。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)第三支箭繼續飛 保交樓項目有救了不動(dòng)產(chǎn)私募