投資摘要：

每周一談： 土地市場(chǎng)成交總量尚未轉正 城市間分化延續

截止至 5 月末，全國土地成交、供給總量仍為累計同比負增速。 供應規劃建筑面積累計同比增速-11.3%，成交規劃建筑面積累計同比-2.3%，成交土地總價(jià)累計同比-10.4%；成交端表現好于供給端，土地市場(chǎng)供給與成交熱度均不高。

(相關(guān)資料圖)

土地成交價(jià)格仍處于低位，但土地市場(chǎng)情緒有所回升。 截止至 5 月末，全國土地成交樓面價(jià)累計同比增速-8.3%，同比增速曾在 3 月初一度接近正負零后，再度回落；土地單周流拍率較 2022 年有顯著(zhù)下降，同時(shí)單周溢價(jià)率也整體保持在3%以上，對于掛牌出讓的土地，市場(chǎng)情緒相對去年同期更為積極。

使用百城數據觀(guān)察一二三線(xiàn)城市差異，不同能級間城市分化顯著(zhù)。 從總量來(lái)看，一二三線(xiàn)城市成交面積累計同比分別為 30%， 3%， 2%，成交總價(jià)累計同比分別為 10%， -19%， -12%；一方面我們可以觀(guān)察到面積口徑，百城指標對全國存在一定領(lǐng)先，一線(xiàn)城市成交建面及總價(jià)表現也顯著(zhù)好于二三線(xiàn)城市。

一二三線(xiàn)城市成交樓面價(jià)表現相近， 累計同比增速分別為-16%、 -21%、 -14%，均較去年同期有所降低；從溢價(jià)率看，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市整體溢價(jià)水平逐級降低，其中一線(xiàn)溢價(jià)率高位可達 8%以上，二線(xiàn)城市高位在 6%上下，三線(xiàn)城市多數單周溢價(jià)率處在 4%以下。

從具體城市端來(lái)看，城市間分化差異顯著(zhù)。 截止至 5 月末， 36 座心城市中， 15座城市土地成交總價(jià)實(shí)現同比增長(cháng)， 21 座城市同比減少；其中沈陽(yáng)、長(cháng)春、西安、太原、呼和浩特漲幅前五， 11 座城市同比增長(cháng) 100%以上，蘭州、西寧、福州、南寧、南昌跌幅前五， 10 座城市同比增速低于-60%。

從各城市溢價(jià)率來(lái)看，華東、華南及中部核心城市市場(chǎng)熱度最高。 溢價(jià)率達 8%以上城市共 8 座，溢價(jià)率前十城市分別為南寧、合肥、廈門(mén)、杭州、成都、寧波、深圳、南京、廣州、福州。

在銷(xiāo)售市場(chǎng)城市間分化背景下，房企取地同樣聚焦于核心城市，表現為核心城市及優(yōu)質(zhì)土地持續獲房企積極追逐，而能級低城市或外圍土地則關(guān)注度較低。未來(lái)我們建議關(guān)注在核心城市持續取地的房企，由于近期掛牌土地普遍質(zhì)量較高，且預留了相對高盈利空間，將對相關(guān)房企業(yè)績(jì)起到支撐作用。數據追蹤（5 月 15 日-5 月 21 日）：

新房市場(chǎng)： 30 城成交面積單周及累計同比分別為 29pct、 12pct，一線(xiàn)城市125pct， 27pct，二線(xiàn)城市 10pct， 5pct，三線(xiàn)城市 25pct， 17pct。

二手房市場(chǎng)： 13 城二手房成交面積單周同比 52ct，累計同比 48pct。

土地市場(chǎng)： 100 城土地供應建筑面積累計同比-8pct，成交建筑面積累計同比12pct，成交金額累計同比-3pct，土地成交溢價(jià)率為 3.4%。

城市行情環(huán)比： 北京（38pct），上海（19pct），廣州（-16pct），深圳（-20pct），南京（9pct），杭州（11pct），武漢（-7pct）。

投資策略： 關(guān)注頭部穩健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷(xiāo)售轉化，規模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注態(tài)度轉為積極拿地強度有提升空間房企萬(wàn)科 A、龍湖集團、金地集團；關(guān)注中小盤(pán)國企規模擴張機會(huì )天地源、城建發(fā)展、保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風(fēng)險提示： 銷(xiāo)售市場(chǎng)復蘇不及預期，個(gè)別房企出現債務(wù)違約。

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