一些經(jīng)濟學(xué)家認為，英國房?jì)r(jià)明年可能暴跌逾10%，他們預計利率飆升和經(jīng)濟衰退加劇將重創(chuàng )在新冠疫情期間蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

這是一項通過(guò)對經(jīng)濟學(xué)家和房地產(chǎn)市場(chǎng)預測人士進(jìn)行的調查得出的結論，他們普遍預計英國房?jì)r(jià)將出現十年來(lái)的首次年度下跌，不過(guò)沒(méi)有人預計會(huì )出現類(lèi)似2008年金融危機時(shí)16%的大幅下滑。

來(lái)自BNP Paribas Markets 360的首席歐洲經(jīng)濟學(xué)家Paul Hollingsworth表示：“總而言之，前景黯淡?！薄敖鼛讉€(gè)季度，債務(wù)成本大幅上升，信心跌至谷底，消費者實(shí)際收入受到重創(chuàng )。綜上所述，價(jià)格可能會(huì )進(jìn)一步下跌?！?/p>

【資料圖】

房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷——英國房?jì)r(jià)或將迎來(lái)自2008年金融危機以來(lái)的最大跌幅

智通財經(jīng)APP了解到，上述的調查結果表明，英國消費者未來(lái)可能面臨更多痛苦，他們已經(jīng)承受著(zhù)接近41年來(lái)最高的通脹率，生活成本也面臨記憶中最嚴峻的壓力。再加上新冠疫情留下的供應鏈混亂和勞動(dòng)力短缺，預計英國將陷入持續到2024年的經(jīng)濟衰退。

房?jì)r(jià)下跌和借貸成本上升將從家庭資產(chǎn)中抽走更多現金，使許多房主感覺(jué)自己更窮了，在支出方面可能會(huì )更加謹慎。英國央行在過(guò)去的一年里已經(jīng)9次提高利率，將基準利率提高到3.5%，這是自2008年以來(lái)的最高水平，目的是防止工資-物價(jià)螺旋上升。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行調整，根據我們的利率和家庭收入模型，英國房?jì)r(jià)與基本面所能證明的房?jì)r(jià)之間的差距已經(jīng)接近20%?！眮?lái)自Bloomberg Economics的經(jīng)濟學(xué)家Niraj Shah表示。

高估——房屋價(jià)值幾乎比基本面所能證明的高出20%

摩根大通和瑞士信貸集團預測，2023年英國房?jì)r(jià)將下跌至少10%，一些經(jīng)濟學(xué)家甚至表示，房?jì)r(jià)下跌30%也不是不可能。英國的哈利法克斯銀行預計8%。其他機構則更為謹慎，認為跌幅相對較小，Beacon經(jīng)濟咨詢(xún)公司預計明年將下降0.3%，2024年將下降3.5%。

英國房?jì)r(jià)預測——經(jīng)濟學(xué)家普遍預計，未來(lái)兩年房?jì)r(jià)將下跌約15%

根據全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì )和哈利法克斯銀行這兩家英國最大規模抵押貸款機構的數據，房?jì)r(jià)已經(jīng)連續三個(gè)月下跌。此前，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直受到待售庫存不足和失業(yè)率接近歷史最低水平的支撐。

牛津經(jīng)濟研究院董事總經(jīng)理Innes Mcfee表示:“我們是否會(huì )看到更糟的情況，實(shí)際上將取決于勞動(dòng)力市場(chǎng)的強弱?！薄叭绻I(yè)真的開(kāi)始出現，那你可能會(huì )看到更多被迫出售的房屋?！?/p>

房?jì)r(jià)下跌的主要原因是抵押貸款利率的飆升。隨著(zhù)英國央行持續加息，以及前任首相利茲·特拉斯9月份宣布的預算計劃引發(fā)的危機，導致抵押貸款利率大幅上升。

英國抵押貸款利率在10月份達到14年高點(diǎn)后，目前已低于6%

來(lái)自全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì )的首席經(jīng)濟學(xué)家Robert Gardner表示，這一事件“對房地產(chǎn)市場(chǎng)構成了重大沖擊”，并補充表示：“它從根本上改變了潛在買(mǎi)家的負擔能力動(dòng)態(tài)?！彼A計明年房?jì)r(jià)將下跌5%。

英國預算責任辦公室近期表示，盡管在特拉斯下臺后上任的新任首相蘇納克(Rishi Sunak)已經(jīng)扭轉了特拉斯的大部分措施，但抵押貸款利率可能會(huì )在未來(lái)幾年保持在高位，這意味著(zhù)明年再按揭的人可能會(huì )看到還款翻倍。

抵押貸款沖擊——經(jīng)濟學(xué)家預計英國抵押貸款利率至少在2028年之前將保持在5%附近

根據Moneyfacts Group Plc的統計數據，兩年期固定利率抵押貸款的成本目前為5.82%。這使得經(jīng)濟學(xué)家們預計，未來(lái)兩年房地產(chǎn)價(jià)值將下降約十分之一。

英國央行在本月表示，明年大約400萬(wàn)英國家庭的抵押貸款還款將大幅增加，將給額外的22萬(wàn)戶(hù)家庭帶來(lái)更加嚴峻的壓力。

英國房地產(chǎn)服務(wù)商Savills發(fā)布的研究顯示，通過(guò)抵押貸款來(lái)購買(mǎi)出租物業(yè)的房東們可能會(huì )感到最大的壓力，利率變化很快就會(huì )產(chǎn)生影響。

英國央行副行長(cháng)喬恩·坎利夫(Jon Cunliffe)上周預測，約有200萬(wàn)房東將選擇出售“并獲得資本利潤”，而不是以更糟糕的條件進(jìn)行再融資。

而這將對可供出租的房產(chǎn)存量產(chǎn)生直接的影響，目前可供出租的房產(chǎn)存量已經(jīng)有限。據英國房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站Zoopla報道，截至今年10月，新租賃協(xié)議的成本上漲了12.1%，是工資增長(cháng)速度的兩倍。租金占平均收入的比例目前達到2009年以來(lái)的最高水平，占人均收入的三分之一以上。Zoopla預計明年租金將上漲5%左右。

匯豐銀行的英國經(jīng)濟學(xué)家Liz Martins表示:“讓我擔心的是租賃市場(chǎng)?！薄俺鲎夥慨a(chǎn)供應嚴重不足，抵押貸款成本不斷上升。人們租房可能持續更長(cháng)的時(shí)間，所以需求還會(huì )上升?！?/p>

然而，也不全是壞消息。一些房主可能會(huì )從坎利夫的說(shuō)法中找到安慰，他表示，新冠疫情導致的房?jì)r(jià)飆升意味著(zhù)即使房?jì)r(jià)下跌20%也不會(huì )對大多數房主的收益水平造成困擾。房地產(chǎn)服務(wù)商Savills還預測，房?jì)r(jià)下跌實(shí)際上將在2026年發(fā)生逆轉。

“我們并沒(méi)有那么消極，”Liz Martins補充道?！拔覀儧](méi)有看到失業(yè)率大幅上升。如果我們對峰值的看法是正確的，銀行利率很快就會(huì )下降，抵押貸款利率也會(huì )下降一點(diǎn)，而且還有一些被壓抑的需求?！?/p>

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