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香港金管局總裁余偉文7月7日(上周五)公布，修訂部分物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀(guān)審慎監管措施。對此，富瑞認為，買(mǎi)家的負擔能力主要由抵押貸款利率而非貸款價(jià)值決定。較低抵押貸款保險成本，可能有助于降低購房者的初始成本。預計對香港物業(yè)發(fā)展商只會(huì )有溫和積極反應。富瑞維持下半年對香港樓價(jià)的預測。

具體來(lái)看，相關(guān)修訂措施包括，放寬自用住宅物業(yè)按揭成數(即貸款額度占房?jì)r(jià)總額的比率)、放寬非住宅物業(yè)按揭成數、放寬以“資產(chǎn)水平”為審查基礎的物業(yè)按揭成數。其中將1500萬(wàn)港元自住物業(yè)的按揭成數上限提高至70%，同時(shí)按揭證券公司亦會(huì )將按揭保險計劃擴展至3000萬(wàn)港元的物業(yè)，所有措施即時(shí)生效。

富瑞指出，新措施對釋放需求影響有限，因每月分期付款還款入場(chǎng)仍高，較貴的啟德及黃竹坑流轉會(huì )佳，入場(chǎng)盤(pán)樓盤(pán)則不會(huì )直接受惠成數放寬。

富瑞估計，今年7-9月份香港最優(yōu)惠利率將會(huì )上調0.25%，將在短期限制購買(mǎi)力，同時(shí)2022年下半年起，香港仍有約12000個(gè)積壓?jiǎn)挝淮?，今年以?lái)推出約4500個(gè)單位，發(fā)展商會(huì )著(zhù)力優(yōu)先以進(jìn)取定價(jià)減貨尾。到2024年，隨著(zhù)存貸利率見(jiàn)頂、供應正?；?，香港住宅樓價(jià)才會(huì )出現較正面信號。

富瑞繼續看好新鴻基地產(chǎn)，其表示，香港零售商場(chǎng)市場(chǎng)較住宅可取，大型銀行的按揭貨款預計將有較強勁增長(cháng)，小型銀行股將要面對較高定期存款競爭以及同業(yè)折借成本較高等因素。

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