8月9日消息，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于在老舊小區改造中進(jìn)一步完善物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》。其中提到，分類(lèi)實(shí)施物業(yè)管理，提升規范化管理水平。充分考慮小區實(shí)際和業(yè)主需求，因地制宜，分類(lèi)實(shí)施，合理確定本小區的物業(yè)管理模式，鼓勵建立市場(chǎng)化物業(yè)管理機制，對于多產(chǎn)權、無(wú)產(chǎn)權等暫不具備實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理條件的小區，可按單位自管等現行管理方式進(jìn)行管理，街道(鄉鎮)應在(原)產(chǎn)權單位協(xié)助下推動(dòng)業(yè)主大會(huì )逐步引入市場(chǎng)化物業(yè)管理服務(wù)。

(資料圖)

上述《意見(jiàn)》還提到，鼓勵物業(yè)服務(wù)單位、(原)產(chǎn)權單位等通過(guò)提供付費服務(wù)或者提供市場(chǎng)化第三方服務(wù)單位名錄供業(yè)主自行選定等方式，滿(mǎn)足業(yè)主房屋內設備維修、管道疏通、家庭保潔等多樣化日常生活需求，通過(guò)物業(yè)服務(wù)和社會(huì )化服務(wù)相結合的方式，提升小區綜合服務(wù)水平，不斷提高業(yè)主居住舒適度。

原文如下：

北京市住房和城鄉建設委員會(huì )關(guān)于在老舊小區改造中進(jìn)一步完善物業(yè)管理工作的意見(jiàn)

各區住房城鄉(市)建設委(房管局)，經(jīng)開(kāi)區開(kāi)發(fā)建設局，各有關(guān)單位：

為貫徹落實(shí)《北京市物業(yè)管理條例》《北京市老舊小區改造工作改革方案》(京政辦發(fā)〔2022〕28號)，在老舊小區改造中進(jìn)一步完善物業(yè)管理工作，提升老舊小區物業(yè)管理水平，鞏固老舊小區改造成果，打造舒適宜居人居環(huán)境，現提出以下意見(jiàn)：

一、加強黨建引領(lǐng)，完善業(yè)主自治

(一)在本市納入改造老舊小區中持續推動(dòng)落實(shí)《北京市物業(yè)管理條例》，建立健全社區黨組織領(lǐng)導下居民委員會(huì )、業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理格局和架構，統籌推進(jìn)老舊小區改造物業(yè)管理各項工作。

(二)社區黨組織應充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，在納入改造的老舊小區業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))、物業(yè)服務(wù)人中推動(dòng)建立基層黨組織，提高黨的組織覆蓋率，建立黨建引領(lǐng)下的協(xié)商議事機制。社區居委會(huì )應深入小區，引導居民文明居住、積極參與小區管理，及時(shí)掌握居民對物業(yè)服務(wù)的訴求，指導監督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)、業(yè)主大會(huì )依法召開(kāi)和業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))規范運行，調解物業(yè)管理糾紛。業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))應積極履職，組織業(yè)主依法依規參與小區物業(yè)管理工作，督促物業(yè)服務(wù)人按照合同約定提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人應積極配合街道(鄉鎮)、社區、業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))開(kāi)展相關(guān)工作，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，自覺(jué)接受業(yè)主監督。

(三)尚未組建業(yè)主自治組織的小區，街道(鄉鎮)應合理劃分物業(yè)管理區域，與改造實(shí)施區域統籌考慮，實(shí)現規模效益。街道(鄉鎮)應指導、推動(dòng)依法依規成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì )；暫不具備成立條件的小區，街道(鄉鎮)應推動(dòng)組建物管會(huì )。(原)產(chǎn)權單位應配合做好房屋檔案提供、職工業(yè)主組織發(fā)動(dòng)等工作，(原)產(chǎn)權單位應積極參選物管會(huì )，推薦、引導本單位優(yōu)秀職工參選業(yè)委會(huì )。

(四)業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))在街道(鄉鎮)、社區的指導下，協(xié)助做好業(yè)主思想動(dòng)員，積極配合老舊小區改造工作。小區改造前組織業(yè)主就物業(yè)管理方式確定、物業(yè)服務(wù)單位選聘等事項進(jìn)行共同決定，改造全過(guò)程中參與業(yè)主意見(jiàn)收集并及時(shí)向街道(鄉鎮)、社區反饋。

(五)街道(鄉鎮)、社區加強對業(yè)主自治組織的指導監督，開(kāi)展業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))成員履職培訓，提升物業(yè)管理及相關(guān)法律法規知識水平，提高業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))成員依法履職能力，強化激勵約束機制，提升業(yè)主自治水平。

二、分類(lèi)實(shí)施物業(yè)管理，提升規范化管理水平

充分考慮小區實(shí)際和業(yè)主需求，因地制宜，分類(lèi)實(shí)施，合理確定本小區的物業(yè)管理模式，鼓勵建立市場(chǎng)化物業(yè)管理機制，對于多產(chǎn)權、無(wú)產(chǎn)權等暫不具備實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理條件的小區，可按單位自管等現行管理方式進(jìn)行管理，街道(鄉鎮)應在(原)產(chǎn)權單位協(xié)助下推動(dòng)業(yè)主大會(huì )逐步引入市場(chǎng)化物業(yè)管理服務(wù)。

(一)市場(chǎng)化物業(yè)管理模式

1.業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))在街道(鄉鎮)指導下，廣泛聽(tīng)取業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，明確引入市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的內容及收費標準。業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))通過(guò)公開(kāi)競爭或業(yè)主認可的其它方式，選定物業(yè)服務(wù)單位并組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行共同表決，完成物業(yè)服務(wù)單位的確定。

2.業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))應代表全體業(yè)主與選定的物業(yè)服務(wù)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)單位應及時(shí)進(jìn)駐小區提供服務(wù)。街道(鄉鎮)、(原)產(chǎn)權單位及業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))配合物業(yè)服務(wù)單位做好進(jìn)駐工作，物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)駐后應全程參與改造工作。

3.街道(鄉鎮)可通過(guò)采取“先買(mǎi)后補”等方式對業(yè)主交納物業(yè)費給予政策和經(jīng)費支持，設置一定時(shí)間過(guò)渡期，引導業(yè)主逐步實(shí)現物業(yè)費正常交納，促進(jìn)物業(yè)管理步入良性循環(huán)。

4.老舊小區改造驗收通過(guò)后，改造實(shí)施單位應在業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))及業(yè)主代表的參與下，與物業(yè)服務(wù)單位做好改造后公共部位、公共設施設備的承接查驗工作，并移交相關(guān)改造資料。

(二)業(yè)主自行服務(wù)模式

1.業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))應完善業(yè)主自行管理機制，建立健全小區民主管理、協(xié)商議事、共同決議等制度，制定小區議事規則和管理規約。業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))應在廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)的基礎上，明確物業(yè)服務(wù)內容、收費標準和繳費方式，業(yè)主應按時(shí)交納物業(yè)費。

2.加強小區物業(yè)費、公共收益等資金管理，建立健全財務(wù)制度，明確資金支出條件、支出流程、結算方式等，資金量較大的小區應聘請專(zhuān)業(yè)單位(人員)負責小區財務(wù)工作。

3.統籌服務(wù)人員配置，可優(yōu)先聘用本小區居民從事保安、保潔、秩序維護等服務(wù)工作，充分發(fā)揮本小區居民參與物業(yè)管理的優(yōu)勢和積極性，合理節約成本，提升管理效能。

(三)單位自管模式

1.(原)產(chǎn)權單位應積極參與老舊小區改造工作，配合改造實(shí)施主體、街道(鄉鎮)、社區、業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))等相關(guān)方做好房屋檔案提供、職工業(yè)主組織發(fā)動(dòng)等工作，引導本單位職工支持配合改造工作。積極推薦、引導本單位符合條件的職工參選小區業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))委員。

2.(原)產(chǎn)權單位應與業(yè)主確定物業(yè)服務(wù)內容，明確物業(yè)收費標準及繳費方式，業(yè)主應按時(shí)交納物業(yè)費。(原)產(chǎn)權單位應配備充足的專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)人員，加強人員培訓，提升服務(wù)水平，并接受業(yè)主監督。

3.對于便民設施不足和物業(yè)管理用房缺失的老舊小區，鼓勵(原)產(chǎn)權單位將自有房屋設施改建為便民服務(wù)設施或作為小區物業(yè)管理用房，完善小區物業(yè)管理服務(wù)硬件設施，為物業(yè)管理和業(yè)主生活便利提供必要場(chǎng)所。

(四)街道、社區應急服務(wù)模式

暫不具備引入市場(chǎng)化物業(yè)管理條件，以及暫不具備單位自管和業(yè)主自行管理能力的老舊小區，可由街道、社區依據《北京市物業(yè)管理條例》相關(guān)規定，參照應急物業(yè)服務(wù)的方式，委托應急服務(wù)人為小區提供保潔、垃圾清運、公共部位和設施設備維修養護等基礎物業(yè)服務(wù)，基礎服務(wù)的范圍、內容及收費標準應面向業(yè)主進(jìn)行公告，業(yè)主應按時(shí)交納相關(guān)費用，維持小區正常運行。

三、通過(guò)購買(mǎi)社會(huì )化服務(wù)，滿(mǎn)足業(yè)主多樣化需求

鼓勵物業(yè)服務(wù)單位、(原)產(chǎn)權單位等通過(guò)提供付費服務(wù)或者提供市場(chǎng)化第三方服務(wù)單位名錄供業(yè)主自行選定等方式，滿(mǎn)足業(yè)主房屋內設備維修、管道疏通、家庭保潔等多樣化日常生活需求，通過(guò)物業(yè)服務(wù)和社會(huì )化服務(wù)相結合的方式，提升小區綜合服務(wù)水平，不斷提高業(yè)主居住舒適度。

四、工作要求

(一)加強組織領(lǐng)導。各有關(guān)單位應壓實(shí)主體責任，加強組織領(lǐng)導和統籌協(xié)調，充分認識完善納入改造老舊小區物業(yè)管理工作的重要意義，利用老舊小區改造契機同步推動(dòng)物業(yè)管理水平提升。

(二)落實(shí)主體責任。納入改造老舊小區物業(yè)管理相關(guān)主體應當遵守權責一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規則，享受權利并承擔義務(wù)，共同維護享受物業(yè)服務(wù)并依法付費的市場(chǎng)秩序，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。

(三)加強宣傳引導。通過(guò)宣傳引導，逐步提升居民參與物業(yè)管理的責任意識，及時(shí)總結提煉老舊小區改造中加強和完善物業(yè)管理工作的好經(jīng)驗、好做法，發(fā)揮示范帶動(dòng)效應，營(yíng)造良好輿論氛圍。

北京市住房和城鄉建設委員會(huì )

2023年7月10日

本文編選自“北京市住建委官網(wǎng)”，智通財經(jīng)編輯：徐文強。

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