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這兩天，央行和銀保監會(huì )的一則文件，讓市場(chǎng)炸開(kāi)了鍋，6個(gè)大項，16條小項，各種金融政策，支持力度也算是空前的，坊間稱(chēng)其為“史詩(shī)級救市”：

1.“穩”：開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人貸、建筑企業(yè)信貸、債券融資、信托等資管產(chǎn)品融資要平穩；

2.保交樓：支持政策性銀行保交樓專(zhuān)項借款；

3.處置風(fēng)險：加快資產(chǎn)處置，優(yōu)質(zhì)房企可兼并受困房企項目，有金融支持，進(jìn)入重整的項目，可以支持復工復產(chǎn)；

4.個(gè)人保障：個(gè)貸可協(xié)商延期展期，已經(jīng)調整還款安排的，重新報送征信；

5.階段性金融管理政策調整：延長(cháng)房貸集中度管理過(guò)渡期，優(yōu)化房地產(chǎn)并購融資政策；

6.對租賃的金融支持：自持型物業(yè)的信貸支持、租賃項目部納入房貸集中度管理、租賃市場(chǎng)融資渠道多元化。

16條直擊目前房地產(chǎn)的要害——“缺錢(qián)”，而且是全產(chǎn)業(yè)鏈上的輸血。

對于房企來(lái)講，終于得到了夢(mèng)寐以求的金融支持與幫扶，尤其是民企，終于被重視了，“堅持兩個(gè)毫不動(dòng)搖，對國有和民營(yíng)等各類(lèi)房企一視同仁”，民企的地位再一次做了重點(diǎn)強調，在融資便利上，民企可以得到相同的待遇了，而此前，民企在融資上，確實(shí)弱勢。

對于地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)是利好，對于因項目暴雷而導致危機的企業(yè)來(lái)講，也可以得到續命式的金融支持，無(wú)論是項目還是公司，仿佛都聽(tīng)到了錢(qián)落地的聲音，起碼，活下去是有希望了。

而在房企之外，建筑企業(yè)的融資需求也被關(guān)注到了，個(gè)人貸款的展期，又有了依據，而銀行等金融機構也可以大膽幫扶，少了后顧之憂(yōu)。

如果說(shuō)此前多年的去杠桿是在政策的調整中化解了一場(chǎng)金融危機，這一次的主要目的，就是要讓房地產(chǎn)軟著(zhù)陸，還是要化解風(fēng)險。

就在文件被透露出來(lái)的一天后，央行、銀保監會(huì )、和住建部又聯(lián)合下了一則通知，大家又立刻不淡定了。

通知的大意是，房企可以向銀行申請出具保函，用保函來(lái)置換預售監管賬戶(hù)的資金，而預售資金優(yōu)先用來(lái)進(jìn)行項目工程建設、償還項目到期債務(wù)等。

這相當于把剛要管起來(lái)的預售資金再次松開(kāi)一個(gè)口子來(lái)，對于旭輝這樣的房企來(lái)講，是一個(gè)好消息，畢竟，旭輝300多億的現金，大部分都在監管賬戶(hù)里面，拿錢(qián)還債，還能避免暴雷。

但是到了個(gè)人頭上，疑慮就來(lái)了。

今年1月份，三部門(mén)才把銀行監管的預售資金轉為行政監管，監管額度確定為能夠保證項目交付的資金額，超出的部分房企提取。

現在，超出監管額度的預售資金可以提取之外，還可以用一張保函就可以換監管資金中的30%的額度，而且預售資金還可以用來(lái)償債。

那么問(wèn)題來(lái)了，在填補了債務(wù)的窟窿后，項目的工程建設還能持續保證嗎？會(huì )出現新的爛尾樓嗎？由此產(chǎn)生的爛尾樓，能夠得到新的融資嗎？

群眾靈魂發(fā)問(wèn)，目前來(lái)看，還無(wú)解，如果想要把控，還是得靠強監管，但房企的下限并不高，在政策上揩油的水平那是爐火純青，尤其是在和地方上綁定以后，為所欲為的真不少。

口子一旦開(kāi)了，就不好收緊，吃過(guò)虧上過(guò)當的，無(wú)論是地方還是銀行，都得長(cháng)點(diǎn)心。

不過(guò)，房企們可委屈著(zhù)呢，尤其是現在日子不好過(guò)的房企。

雖然16條就像及時(shí)雨一樣，名義上解了他們的燃眉之急，但是能不能落實(shí)，還尚屬未知，如果把救市的效果，全部押到銀行身上，那效果可能就要大打折扣了。

“一視同仁”的說(shuō)法，確實(shí)是利好，但是，對于銀行來(lái)講，并不好落實(shí)。

一直以來(lái)，銀行最?lèi)?ài)的就是“晴天送傘、下雨收傘”，在融資需求上，更是旱的旱死澇的澇死，畢竟，從風(fēng)險因素的考量上來(lái)看，央企國企以及未出險公司，更有能力保證自己的還款能力。

銀行要的是利潤，能賺錢(qián)還能降低壞賬率的，肯定優(yōu)先。為啥喊了這么多年的扶持中小微企業(yè)，銀行在這方面的比例仍然很小，不賺錢(qián)還要承擔產(chǎn)生壞賬的責任，動(dòng)力自然就不足，對于現在處于風(fēng)險中的房企來(lái)講，依然適用。

不是有免責條款嗎？

16條里面確實(shí)有倆免死金牌：

1.“對新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構和人員已盡職的，可予免責”；

2.“不能如期滿(mǎn)足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，.........合理延長(cháng)其過(guò)渡期”。？

第一條，明確予以免責的對象是“保交樓”的政策性銀行，對于商業(yè)銀行來(lái)講，不適用。

第二條是2021年的1月1日實(shí)行的銀行的“兩道紅線(xiàn)”，也就是房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款分別占銀行全部貸款的比例，這是銀行控制房貸增速的主要手段，對于控制風(fēng)險來(lái)講，也是意義重大。

超限2個(gè)點(diǎn)內的，2年過(guò)渡期，超過(guò)2個(gè)點(diǎn)的，4年，可以延長(cháng)，但不是不考核，空間逐漸見(jiàn)頂的形勢下，哪家銀行敢發(fā)“好人卡”，哪家房企能獲得好人卡，還真不好說(shuō)，畢竟此前監管層試點(diǎn)發(fā)債，也就選出了5家民企而已。

變化可能是，以前去借錢(qián)被銀行直接拒絕，而現在是委婉拒絕。

但是歸結到個(gè)人層面來(lái)講，終歸還是大家沒(méi)信心，而信心修復又是一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程。

大家為什么不買(mǎi)房？因為預期變了。

一方面是財富的預期。

過(guò)去的30年里面，有一半的時(shí)間里面都在踐行房地產(chǎn)造富的神話(huà)，無(wú)論是賣(mài)房子還是買(mǎi)房子，構成的財富格局里面，房子是核心資產(chǎn)，只漲不跌。

但是，現在房子已經(jīng)開(kāi)始像股市一樣，成為風(fēng)險投資，開(kāi)始符合財富的二八法則，只有少數人能夠賺錢(qián)，大多數人可能在這場(chǎng)財富游戲里面，以虧本收場(chǎng)，接盤(pán)與被接盤(pán)，成為市場(chǎng)的主旋律。

而另一方面，則是風(fēng)險的預期。

現在買(mǎi)房的普通人，首要需要考慮的，就是個(gè)人中短期內的抗風(fēng)險能力，比如持續就業(yè)的能力，就業(yè)意味著(zhù)有收入，而收入決定還款能力，一旦收入中斷，那么意味著(zhù)繼續給銀行打工的機會(huì )都沒(méi)有，看看拍賣(mài)平臺上掛著(zhù)的法拍房就知道。

個(gè)貸延期？“沒(méi)有收到通知啊”。

而沒(méi)有收入的時(shí)候，就需要儲蓄來(lái)頂上了，這個(gè)時(shí)候，儲蓄數額決定了在房貸+生活的壓力下，可以持續生活多久。

而素來(lái)買(mǎi)房“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，而長(cháng)期風(fēng)險就在于，房?jì)r(jià)回彈預期就更弱了一些。

統計局公布了最新的70城房?jì)r(jià)數據，10月份的房?jì)r(jià)環(huán)比下跌的城市數量繼續擴大，新房?jì)r(jià)格下跌城市58個(gè)，二手房下跌的城市62個(gè)，而剛剛進(jìn)入下半年的7月份，這個(gè)數字分別是40和51。

而近一年以來(lái)，二手房下跌城市最少的月份是今年的3月份，但是也有45個(gè)城市下跌，比例上來(lái)看，64%也是大半數了。

買(mǎi)了后漲的就算是“掏上了”，而買(mǎi)了跌的，算是意料之中。當然，如果是風(fēng)險投資品的話(huà)，這個(gè)情勢下，不買(mǎi)就算是賺了。

至于救市的現實(shí)效果，只能邊走邊看了。

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