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受疫情影響，武漢市東西湖吳家山片區于11月22日開(kāi)始封控，第二天，負責該片區的中介黃磊（化名）和他的同事們開(kāi)始帶著(zhù)客戶(hù)線(xiàn)上看房，試圖以此提高存在感，留住意向客戶(hù)。

歲末之際，他們期望能努力沖沖業(yè)績(jì)，給跌宕起伏的2022年劃上一個(gè)相對滿(mǎn)意的句號。與之有著(zhù)同樣期許的還有開(kāi)發(fā)商們，當“金九銀十”失色，被分攤到最后兩個(gè)月的任務(wù)量又重了幾分，大家只能各顯神通抓緊“搶收”。

過(guò)去一年，武漢樓市持續降溫下行，東西湖等遠城區域成了“沖擊波”中的重災區，區域價(jià)值不高、新盤(pán)扎堆、商業(yè)等配套設施不成熟……多重因素疊加之下，項目之間的“內卷”也愈發(fā)嚴重起來(lái)。

一位從業(yè)7年、熟悉武漢市場(chǎng)的中介人士告訴《國際金融報》記者，當下購房的多為剛需客戶(hù)，若非急需可以再等一等，“目前行情也不好”。但當市場(chǎng)只剩下剛需中的剛需，布局在該區域的開(kāi)發(fā)商們又該何去何從……

央企也首付分期

最近一年，黃磊明顯感覺(jué)到國/央企的項目銷(xiāo)售相對民營(yíng)房企要暢銷(xiāo)許多，可即便如此，東西湖市場(chǎng)的行情依然遠低于前者預期。為了盡快結束這種“陣痛”，央企保利亦加入了首付分期的陣營(yíng)，只需5萬(wàn)元即可鎖定房源，簽訂認購書(shū)。

黃磊認為這是個(gè)不錯的機會(huì )，“開(kāi)發(fā)商的央企信用背書(shū)、首付周期拉長(cháng)減輕壓力，且又是準現房房源，性?xún)r(jià)比蠻高了”。

他口中的項目為保利明玥晨光以及保利清能拾光年，二者目前皆可首付分期，不過(guò)由于項目規劃定位不同，相關(guān)細節也有些許差異。

保利明玥晨光實(shí)行首付分期尚不足兩個(gè)月。該項目為精裝房，位于東西湖區域的新城區，即吳家山片區，距離地鐵1號線(xiàn)的三店站不到50米，交通相對便利。

2021年9月、10月，保利明玥晨光的12、13、14號樓分別取得預售證，目前主要在售的為12、14號樓，其中12號樓主打75平方米及105平方米的戶(hù)型，14號樓則為88平方米、105平方米。

三個(gè)戶(hù)型中，只有75平方米的小戶(hù)型可實(shí)行首付分期，不過(guò)房源數量不多，只能選擇10層以下的房源。如今，該項目單價(jià)大約在1.24萬(wàn)-1.25萬(wàn)元左右，小戶(hù)型總價(jià)為94萬(wàn)-95萬(wàn)元。

黃磊給記者算了一筆賬，倘若總價(jià)為95萬(wàn)元，按照東西湖區當下不限購、兩成首付計算，則購房者首付款需支付約18.8萬(wàn)元。確定分期的話(huà)，購房者需先支付5萬(wàn)元，此后在交付前的這段時(shí)間里按期支付剩余的13.8萬(wàn)元，“比如按季度支付或按月支付，相關(guān)周期可與樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)商議，期間免息”。

他強調，首付分期支付的第一筆5萬(wàn)元資金并非意向金，支付后需簽訂認購書(shū)，后續不可反悔退房。同時(shí)，不論交付后房?jì)r(jià)上漲或下跌，房屋價(jià)格均以認購書(shū)中的內容為準。

信息顯示，上述實(shí)行首付分期的房源將在2023年12月底交房，故而分期時(shí)間最遲可執行到2023年10月初，之后房屋貸款利率根據網(wǎng)簽的實(shí)時(shí)行情，“如果到時(shí)候房貸利率又漲了，那也只能按高的來(lái)”。

保利清能拾光年的分期方案與之大體相似。不同的是，該樓盤(pán)首付分期政策覆蓋所有戶(hù)型，指定樓層可贈送車(chē)位，且由于交房時(shí)間在2024年7月末，因而分期周期也相對較長(cháng)。

優(yōu)惠力度更大的原因是保利清能拾光年的整體硬件不如保利明玥晨光。前者為毛坯房，位于東西湖革新大道，此前這一區域多為物流園，整體環(huán)境競爭力不強。2021年11月，該樓盤(pán)的1、2、6號樓取得預售證，7號樓和3號樓則分別在今年4月、5月取證。

今年初，保利清能拾光年便開(kāi)始實(shí)行5萬(wàn)元首付分期政策。某中介平臺信息顯示，項目目前在售的房源共有4棟，主力戶(hù)型為78-115平方米。黃磊稱(chēng)，當下該項目正常毛坯單價(jià)在1.1萬(wàn)元左右，部分特價(jià)房單價(jià)約為9500-9600元，“當然單價(jià)也有更便宜一些的可能，不過(guò)樓層就不太好了”。

降價(jià)的原因

盡管首付分期、大力促銷(xiāo)，但保利清能拾光年以及保利明玥晨光的去化依然不樂(lè )觀(guān)。

武漢市住房管理局數據顯示，截至11月24日，保利清能拾光年共有住宅1587套，其中可售住宅數量為1156套，已完成網(wǎng)簽的有431套，去化率約為37%；保利明玥晨光則共有住宅1696套，其中1595套可售，已售數量?jì)H有94套。

黃磊坦言，受整體環(huán)境及地理位置影響，保利清能拾光年并不暢銷(xiāo)，“只能說(shuō)中規中矩吧，因為整個(gè)東西湖市場(chǎng)行情也不是很好?！蓖瑫r(shí)，與吳家山區域的其它新房相比，保利明玥晨光的單價(jià)亦相對較高，價(jià)格不占優(yōu)勢。

東西湖區的某項目銷(xiāo)售負責人王瀟（化名）在采訪(fǎng)中告訴《國際金融報》記者，保利此番兩個(gè)新盤(pán)一同實(shí)行首付分期或許更多是為了沖量，加大去化，“央企現金流還能扛得住”。按分期方案，購房者若在交付時(shí)結清首付，則意味著(zhù)網(wǎng)簽已經(jīng)延期到2023年甚至2024年，短期內無(wú)法完成回款。

按其了解，自2021年9月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，保利明玥晨光月均流速不足5套，這其中還摻雜了工抵房；而大約兩個(gè)月前，保利清能拾光年的促銷(xiāo)單價(jià)也已經(jīng)降至8800元左右。

亦有聲音認為，保利降價(jià)促銷(xiāo)是其對現有土儲結構的調整，這樣的調整今年以來(lái)已在多地進(jìn)行。

8月，其位于武漢漢陽(yáng)的保利·庭瑞閱江臺項目單價(jià)由1.85萬(wàn)元降至1.27萬(wàn)元，降幅超3成，而后被相關(guān)部門(mén)叫停，促銷(xiāo)所得款項亦原路退回；再如合肥市長(cháng)豐縣的保利·和悅廬鳴，該項目亦因單價(jià)從1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元降至8000-9000元而被業(yè)主投訴；此外近期還有山東濟寧的網(wǎng)友在網(wǎng)絡(luò )問(wèn)政平臺反映，稱(chēng)其去年購買(mǎi)的城投保利和光嶼湖單價(jià)為8200元，而如今已經(jīng)降至6000多元……

今年年初的業(yè)績(jì)會(huì )上，保利財務(wù)總監王一夫曾表示，行業(yè)規模見(jiàn)頂后，市場(chǎng)需求將回歸一二線(xiàn)核心城市，并聚焦于這些城市的成熟區域。

很明顯，漢陽(yáng)、長(cháng)豐以及濟寧都并非所在城市的核心區域。以漢陽(yáng)為例，盡管該區為武漢三鎮中的一員，但區域價(jià)值不高，房?jì)r(jià)波動(dòng)較大，不如武昌、漢口堅挺，而以東西湖為代表的遠城區則更為“慘烈”。

2021年下半年，受階段性疫情影響，武漢東西湖市場(chǎng)的銷(xiāo)量開(kāi)始萎縮，開(kāi)發(fā)商迫于資金需求開(kāi)始大打“價(jià)格戰”，但截至目前市場(chǎng)仍未見(jiàn)明顯反彈跡象。王瀟直言，盡管降價(jià)促銷(xiāo)影響項目利潤，但拖得越久情況越不好。

武漢東西湖市場(chǎng)“價(jià)格戰”嚴重的一個(gè)重要原因是存量太大。有報道指出，截至7月底，該區域的廣義庫存量已近6萬(wàn)套；該區域1-7月銷(xiāo)售總量為8173套，平均每月銷(xiāo)售1167套。按照目前銷(xiāo)售速度，即便今年完全停止土地供應，這些庫存也需要4年才能售完。

“以后不會(huì )再來(lái)了”

2019年，東西湖區域的土地供應放量，全年成交涉宅地高達22宗，僅次于東湖高新(行情600133,診股)區，“東西湖地鐵站1號線(xiàn)三店站到徑河站之間的地幾乎在同一時(shí)間都被拍掉了，樓面價(jià)達到7000元左右”。

王瀟回顧道，這一波供應直接抬高了東西湖的土地價(jià)格，以致于2021年地價(jià)繼續上漲，樓面價(jià)一度達到7300元，而這些集中拍下的土地又在后續集中預售、入市，為如今的“內卷”埋下了導火索。

2019年，東西湖區臨空港板塊的平均單價(jià)在1.3萬(wàn)元左右，2020年維持在1.28萬(wàn)元左右，而2021年下半年后，整個(gè)區域的價(jià)格開(kāi)始“跳水”，不少項目的單價(jià)已經(jīng)降至8000多元。譬如新城桃李郡。

按中介所言，新城桃李郡是該區域銷(xiāo)售最好的一個(gè)項目，曾拿下了第三季度的銷(xiāo)售冠軍。暢銷(xiāo)的一個(gè)重要原因是價(jià)格便宜，且送車(chē)位。一張海報顯示，該項目目前推出了18套特價(jià)房源，面積在110-116平方米之間，單價(jià)一口價(jià)8999元，送車(chē)位、還送一年物業(yè)費。

同時(shí)為打消購房者顧慮，該項目還推出了“保價(jià)到年底，降價(jià)全額退”的保價(jià)措施，即若12月份的價(jià)格低于當下，開(kāi)發(fā)商將全額退款，“因為不少客戶(hù)都想等到12月份，看價(jià)格空間會(huì )不會(huì )進(jìn)一步下調，所以就出了一個(gè)這樣文件?！庇兄薪槿耸咳绱私忉尩?。

而針對部分首付款不足的客戶(hù)，新城桃李郡也為其準備了應對之策，即先繳納一部分首付，其余可通過(guò)銀行貸款，一年免息。

這類(lèi)“擦邊”操作在東西湖并不少見(jiàn)。例如中南云城，多位熟悉市場(chǎng)的人士在采訪(fǎng)中告訴記者，為了加速回款，該項目如今的首付分期可以做到兩三萬(wàn)元，剩余款項則與開(kāi)發(fā)商指定的第三方融資機構簽訂類(lèi)似于消費貸的貸款協(xié)議，購房者后續需要償還的也是這部分貸款。

在王瀟看來(lái)，東西湖區域的開(kāi)發(fā)商目前都處于一種進(jìn)退兩難的局面。為去化、回款而大幅讓利導致幾乎所有項目都處在虧損狀態(tài)，但若不抓緊處置恐怕虧損程度會(huì )更多，“樓面價(jià)7000多元的項目，單價(jià)賣(mài)8000多元，哪里來(lái)的利潤”。

除此之外，分銷(xiāo)成本也在蠶食東西湖區項目的利潤，成為了“壓死駱駝的最后一根稻草”。據悉，該區域的新盤(pán)分銷(xiāo)基本都被貝殼壟斷，保底傭金達到5個(gè)點(diǎn)，若是在一些沖刺業(yè)績(jì)的關(guān)鍵時(shí)期還會(huì )更高。

“我們項目最高的時(shí)候給過(guò)7個(gè)點(diǎn)，其他項目有的最高可能會(huì )給到9個(gè)點(diǎn)?！蓖鯙t直言，由于東西湖區是新興區域，幾乎沒(méi)有原住居民，所有的客戶(hù)都只依靠分銷(xiāo)商引流，這也導致開(kāi)發(fā)商十分被動(dòng)，傭金最低也不能少于4個(gè)點(diǎn)，否認貝殼不會(huì )合作。

多種因素疊加影響下，開(kāi)發(fā)商們只能在東西湖區域艱難求生。從曾經(jīng)備受追捧到如今“虧本甩賣(mài)”，東西湖區的周期某種程度上也折射出房地產(chǎn)行業(yè)的整體走勢。

2017年的時(shí)候，融創(chuàng )和中南在地鐵1號線(xiàn)三店站旁所摘的項目樓面價(jià)已經(jīng)達到9000元，當時(shí)同區域的佳兆業(yè)悅府五開(kāi)五罄，單價(jià)超過(guò)1.3萬(wàn)元，被業(yè)內譽(yù)為“神盤(pán)”。五年時(shí)間里，滄海變桑田，“誰(shuí)能想到市場(chǎng)能把銷(xiāo)售價(jià)格變得和樓面價(jià)差不多，等現在的項目清完，我們以后也不會(huì )在這里拿地了?！蓖鯙t感嘆道。

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