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物業(yè)股的估值在重新走高，中國女首富準備套現了。

12月11日，碧桂園服務(wù)公布了公司控股股東的賣(mài)股計劃，由楊惠妍全資擁有的必勝有限公司在2022年12月9日與摩根大通簽訂了配售協(xié)議，而根據協(xié)議，必勝有限公司將以二級大宗交易的方式，向若干獨立投資者出售持有碧桂園服務(wù)的2.37億股股份，配售價(jià)為21.33港元/股。

通過(guò)此次賣(mài)股，楊惠妍將合計套現50.55億港元。時(shí)代財經(jīng)了解到，楊惠妍通過(guò)必勝有限公司和Fortune Warrior Global Limited兩家公司控股了碧桂園服務(wù)，交易完成后，楊惠妍的持股比例將由43.15%減少至36.12%，但仍是碧桂園服務(wù)的控股股東。

值得一提的是，碧桂園服務(wù)的控股股東之一必勝有限公司同時(shí)是碧桂園的第一大股東，截至2022年6月30日，必勝有限公司對碧桂園持股61.23%。由于上述關(guān)聯(lián)，在融資政策放松、房企資金面仍然緊張的情況下，出售碧桂園服務(wù)股權所獲得的資金是否最終會(huì )流向碧桂園引發(fā)了外界聯(lián)想。

針對市場(chǎng)的猜測，碧桂園服務(wù)相關(guān)人士表示“沒(méi)有進(jìn)一步的信息”。

界面新聞在報道中指出，碧桂園服務(wù)一位內部人士稱(chēng)大股東楊惠妍此番減持主要是因家族業(yè)務(wù)發(fā)展需要，財聯(lián)社則援引了接近碧桂園服務(wù)的人士的說(shuō)法，該人士表示 “作為家族企業(yè)，楊氏家族旗下有教育、物業(yè)、地產(chǎn)等多個(gè)板塊，如果有需要，大股東通過(guò)借款形式給予適當支持也是可以的”。

不過(guò)，一位碧桂園的內部人士向時(shí)代財經(jīng)回應時(shí)表示，“現階段公司暫無(wú)向控股股東借款的計劃”。

市場(chǎng)的猜測或許源于近期相似的股份出售計劃呈現的邏輯。時(shí)代財經(jīng)統計得知，12月至今不到半個(gè)月時(shí)間，累計已有4家物管公司的股東公布了股權出售計劃，包括德信服務(wù)集團、雅生活服務(wù)、奧園健康和碧桂園服務(wù)。

其中，雅生活的第一大股東中山雅生活企業(yè)管理服務(wù)有限公司（中山雅生活公司）計劃以將近4.95億港元的總價(jià)，出售其持有的4860萬(wàn)股雅生活股份，占雅生活已發(fā)行股份的3.42%。

中山雅生活公司是雅居樂(lè )的間接全資附屬公司，交易完成后，雅居樂(lè )對雅生活的持股比例將由50.86%減少至47.44%。雅居樂(lè )在12月9日發(fā)布的公告中指出，出售事項募集的全部資金將用于加強公司的資產(chǎn)負債表及財務(wù)流動(dòng)資金，增強公司的短期償債能力。

12月5日，奧園集團亦在公司網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于出售物管公司股份的招標文件。文件顯示，明興有限公司（下稱(chēng)“明興公司”）計劃出售其持有的物業(yè)上市公司奧園健康2.17億股股份，占全部已發(fā)行股份的29.9%，而明興公司是房地產(chǎn)上市公司中國奧園的全資附屬公司。出售完成后，中國奧園讓出奧園健康的第一大股東之位。

此次招標并非按照價(jià)高者得的原則來(lái)確定買(mǎi)家，根據文件載明的要求，買(mǎi)家必須符合兩大前提條件，一是必須為“由國家或政府全部或部分擁有（不少于30%）或控制的實(shí)體”，二是必須與中國奧園或其指定成員公司進(jìn)行舊城改造項目的戰略合作。

時(shí)代財經(jīng)了解到，仍然陷于債務(wù)危機的中國奧園，近一年在著(zhù)手重組事宜，市場(chǎng)盛傳中國奧園有意引入國企山東能源集團作為戰投，由山東能源集團通過(guò)子公司持有中國奧園39%股份，由此成為控股股東，從而解決中國奧園的債務(wù)問(wèn)題。

此前在接受采訪(fǎng)時(shí)，奧園集團內部人士并未透露奧園健康股份的買(mǎi)家身份，但該人士表示“此舉是希望（中國奧園）加速引進(jìn)國企戰投，推動(dòng)公司規范治理提升，并推動(dòng)中國奧園、奧園健康盡快復牌，奧園健康復牌也是為了配合中國奧園整體債務(wù)重組的需要”。

自2021年房企集中出險以來(lái)，通過(guò)減持物業(yè)股套現或者出售物管公司是自救的常見(jiàn)做法。由于市場(chǎng)上高性?xún)r(jià)比的優(yōu)質(zhì)標的增多、房企加大物業(yè)板塊發(fā)展力度等因素，2021年成為了物管行業(yè)的收并購元年?？硕鸬臄祿@示，2021年全年共有29家上市物企發(fā)起53起并購，交易總金額達355.9億元，為2020年（94.3億元）的3.77倍。

不過(guò)，在優(yōu)質(zhì)標的減少、民企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)降溫使得物管公司資金壓力相對趨緊、物業(yè)板塊估值持續走低、疫情等的綜合影響下，2022年并購市場(chǎng)整體降溫。時(shí)代財經(jīng)綜合克而瑞公布的數據計算得知，2022年前11月，上市物企一共發(fā)起了49起并購，交易總金額至少達到115.9億元，顯著(zhù)地低于2021年同期。

這也就意味著(zhù)，從2022年全年來(lái)看，楊惠妍以50.55億港元的總價(jià)賣(mài)掉2.37億股碧桂園服務(wù)股份，將是物管行業(yè)較大的一筆交易，這也是碧桂園服務(wù)上市以來(lái)的最大一筆減持計劃。

實(shí)際上，隨著(zhù)房企資金面在政策的推動(dòng)下有望重新向好，物業(yè)股的估值也進(jìn)入了修復通道。根據廣發(fā)證券(行情000776,診股)，11月以來(lái)，物業(yè)板塊平均上漲 42.8%，相較于恒生指數（27.2%）的超額收益為 15.7%，超額收益明顯，民企龍頭漲幅較大。

時(shí)代財經(jīng)了解到，碧桂園服務(wù)的股價(jià)在今年10月底跌至近兩年的最低點(diǎn)6.52港元，但經(jīng)過(guò)一個(gè)多月的整體性走高，截至12月12日收盤(pán)時(shí)已上漲至19.88港元，相較最低點(diǎn)上漲204.91%，但仍不到近兩年的最高點(diǎn)時(shí)的四分之一。

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