觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)歷了2022年一輪洗牌后，保利發(fā)展“進(jìn)三爭一”的目標在銷(xiāo)售額有著(zhù)最直觀(guān)表現，財務(wù)指標也值得觀(guān)察。

據3月30披露的年度報告，2022年，保利發(fā)展實(shí)現銷(xiāo)售簽約面積2747.95萬(wàn)平方米，同比下降17.55%，實(shí)現銷(xiāo)售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%。該銷(xiāo)售簽約金額同比降幅分別優(yōu)于行業(yè)、前100房企12.19、27.79個(gè)百分點(diǎn)，且全年銷(xiāo)售額排名由上年的第三升至行業(yè)第二。

(相關(guān)資料圖)

該公司著(zhù)重指出，2022年保利發(fā)展市場(chǎng)占有率3.4%，為連續7年提升。

但房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下行的趨勢并未改變，保利發(fā)展表示，報告期內主要為前期低利潤項目成為結轉主力，導致毛利率水平、投資收益規模下降。公司毛利率為22.01%，同比下降4.79個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現投資收益42.01億元，同比下降32.36%。

受此影響，去年保利發(fā)展實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入2811.08億元，同比下降1.37%；實(shí)現凈利潤270.11億元，同比下降27.37%；歸母凈利潤183.47億元，同比下降33.01%。

從業(yè)績(jì)報告不難發(fā)現，出于“以銷(xiāo)定產(chǎn)”策略，在銷(xiāo)售額下降的同時(shí)，保利發(fā)展2022年新拓展項目亦13%降速。

但對比同行，保利全年新拓展項目91個(gè)、總地價(jià)1613億元的表現穩坐房企購地榜首。

而在房企普遍緊張的資金方面，保利發(fā)展仍提升了直接融資比重，累計發(fā)行公司債113億元、中期票據150億元，合計規模同比增長(cháng)40.72%，直接融資平均融資成本2.88%。

或許是基于較穩定的綜合表現，對于2023年，保利發(fā)展認為風(fēng)險與機遇并存。

“中長(cháng)期來(lái)看，支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本面依然穩定，新房銷(xiāo)售仍有望保持10萬(wàn)億以上的市場(chǎng)規模……對于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，新的發(fā)展階段也孕育著(zhù)新的機會(huì )?！?/p>

“爭一”成功

關(guān)于保利發(fā)展的銷(xiāo)售排名，今年來(lái)一直被關(guān)注，更有人笑稱(chēng)為“躺贏(yíng)”，因為相比全年14.5%的降幅，萬(wàn)科-33.6%、融創(chuàng )-71.7%等同規模企業(yè)的降幅，直接將保利發(fā)展送上了亞軍位置。

數據顯示，報告期內，保利發(fā)展實(shí)現銷(xiāo)售簽約面積2747.95萬(wàn)平方米，同比下降17.55%，實(shí)現銷(xiāo)售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%。

對比行業(yè)及前100房企，保利發(fā)展銷(xiāo)售簽約金額同比降幅分別小了12.19、27.79個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)排名升至行業(yè)第二。

觀(guān)點(diǎn)指數報告的統計也體現了這一點(diǎn)，去年1-12月，前20房企實(shí)現權益銷(xiāo)售金額30095億元，同比下降30.7%。其中，前三的房企碧桂園、保利發(fā)展和萬(wàn)科分別錄得權益銷(xiāo)售金額3475億元、3068億元以及2731.5億元，同比分別下降37.7%、15.6%和33.1%。

頭部房企的銷(xiāo)售景氣程度高于其他房企，與前100房企平均水平相比，前20房企銷(xiāo)售下滑幅度減少了23.5個(gè)百分點(diǎn)。

優(yōu)于同行的銷(xiāo)售表現，還在今年1-2月將保利發(fā)展送上了全口徑銷(xiāo)售榜首位置。

據此前公告，2023年1-2月，保利發(fā)展實(shí)現簽約面積387.35萬(wàn)平方米，同比增加15.33%；實(shí)現簽約金額638.29億元，同比增加22.09%。2月單月，實(shí)現簽約面積203.41萬(wàn)平方米，同比增加35.51%；實(shí)現簽約金額342.84億元，同比增加42.98%。

按照觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的《2023年2月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現》，保利發(fā)展全口徑銷(xiāo)售金額位列行業(yè)榜首，緊隨其后的是萬(wàn)科587.5億元、碧桂園562億元。權益銷(xiāo)售金額則較碧桂園少6.1億元，位居第二。

對于去年銷(xiāo)售降幅優(yōu)于行業(yè)的表現，保利發(fā)展表示，公司始終聚焦核心城市，區域深耕效果持續顯現。數據顯示，該公司重點(diǎn)布局的38城銷(xiāo)售貢獻占比達86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)；珠三角、長(cháng)三角銷(xiāo)售貢獻為56%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)。

在銷(xiāo)售額出現下滑的同時(shí)，保利發(fā)展去年新拓力度也有相應減弱，但依然成為了行業(yè)中拿地較多的企業(yè)。

年報數據介紹，其2022年新拓展項目91個(gè)、總地價(jià)為1613億元，同比下降13%，拓展容積率面積1054萬(wàn)平方米，拿地銷(xiāo)售比為35.27%。

觀(guān)點(diǎn)指數統計顯示，以全口徑銷(xiāo)售金額和全口徑新增土儲金額計算，截至2022年11月末，多數房企拿地銷(xiāo)售比均在40%以?xún)?，其中保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地和建發(fā)房產(chǎn)拿地銷(xiāo)售比接近40%。

在保持拿地節奏的同時(shí)，面對城市分化持續、有效市場(chǎng)邊界收縮的特點(diǎn)，保利發(fā)展表示堅持聚焦“核心城市+城市群”，去年38城拓展金額占比98%；堅持以住宅為主的拓展策略，報告期內新增住宅貨量占比93%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，響應“租售并舉”住房體系要求，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地、項目合作等方式，獲取了福州、上海等地的保租房項目。

另一方面，隨著(zhù)去年下半年土地市場(chǎng)競爭環(huán)境改善、供地量增加，保利發(fā)展下半年新拓展項目總地價(jià)金額為1007億元，占全年比重的62%。

新的機會(huì )

雖然在銷(xiāo)售、拿地方面均有表現，但對于房地產(chǎn)行業(yè)不明朗的環(huán)境，“交付”是保利發(fā)展2022年的重點(diǎn)工作之一。

保利發(fā)展于報告表示：“公司以資金平衡為導向，在靈活調整投資節奏的同時(shí)，堅持‘以銷(xiāo)定產(chǎn)’，全年實(shí)現新開(kāi)工面積2375萬(wàn)平方米，同比下降54%?！?/p>

報告期內，保利發(fā)展實(shí)現交付25.9萬(wàn)套，同比增長(cháng)26%，保障了營(yíng)收規模的表現，公司實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入2811.08億元，同比下降1.37%。

同時(shí)，該公司實(shí)現凈利潤270.11億元，同比下降27.37%；歸母凈利潤183.47億元，同比下降33.01%。主要為前期低利潤項目成為結轉主力，導致毛利率水平、投資收益規模下降。公司毛利率為22.01%，同比下降4.79個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現投資收益42.01億元，同比下降32.36%。

其實(shí)關(guān)于利潤下降等表現，在3月初的臨時(shí)股東大會(huì )上，保利發(fā)展管理層就曾表示，主要源于房地產(chǎn)項目竣工交付并結轉收入，同時(shí)受項目結轉毛利率、權益比例等下降的影響，營(yíng)業(yè)利潤及歸屬于上市公司股東的凈利潤均出現同比減少。

面對行業(yè)毛利率整體下滑的情況，管理層也表示，現在銷(xiāo)售、結轉的主要是2019-2020年土地市場(chǎng)較熱情況下拿的地，因而在市場(chǎng)調整過(guò)程中有些項目利潤率會(huì )有波動(dòng)。

“很難確切地講利潤率在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)就一定是扭轉過(guò)來(lái)?！眳?huì )股東轉述管理層的表態(tài)：“對利潤率波動(dòng)的預測可能比以前會(huì )更困難一點(diǎn)，隨著(zhù)市場(chǎng)修復，會(huì )帶來(lái)正面的修復?！?/p>

保利發(fā)展今年仍以“保交付、穩營(yíng)收”為主題。

該公司披露，2023年計劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元、計劃新開(kāi)工面積2000萬(wàn)平方米、計劃竣工面積4450萬(wàn)平方米。三項數據對比2022年的計劃，分別為-3.84%、-50.12%、5.18%。

開(kāi)工量繼續減半的同時(shí)，竣工量在增加?；蛟S在穩營(yíng)收的要求下，保利發(fā)展“保交付”計劃也只能許增不許減。

對于當下房企緊張的資金面而言，保交付之外，另一個(gè)主要任務(wù)依然是降負債，保利發(fā)展卻仍能提升直接融資比重。

據業(yè)績(jì)報告披露，“報告期內，公司提升直接融資比重，累計發(fā)行公司債113億元、中期票據150億元，合計規模同比增長(cháng)40.72%。融資成本優(yōu)勢明顯，發(fā)行利率多次為同期同行最低，直接融資平均融資成本2.88%?！?/p>

截至報告期末，保利發(fā)展有息負債規模為3813億元，綜合融資成本僅約3.92%，較去年末下降0.54個(gè)百分點(diǎn)。

于報告期末，扣除預收款的資產(chǎn)負債率為68.4%、凈負債率為63.6%、現金短債比為1.57，三項指標均符合“三道紅線(xiàn)”中綠檔企業(yè)標準。

對此，保利發(fā)展表示，公司債務(wù)期限結構合理，一年內到期的債務(wù)占有息負債比重為21%；流動(dòng)比率為1.54，“償債能力突出”。

為了強化經(jīng)營(yíng)現金流，保利發(fā)展同時(shí)也在加強資金回籠管控，報告期內實(shí)現回籠金額4271億元，回籠率為93.4%，連續4年保持在93%以上。

據觀(guān)點(diǎn)新媒體查閱數據，保利發(fā)展已連續5年實(shí)現經(jīng)營(yíng)性現金流凈額為正，年內實(shí)現經(jīng)營(yíng)性現金流凈額74億元，五年累計超842億元。

合并資產(chǎn)負債表顯示，保利發(fā)展2022年負債合計11482.73億元，同比增加4.67%。其中，一年內到期的非流動(dòng)負債由605.75億元增加31.98%至799.47億元，大幅增加的原因是到期時(shí)間在一年以?xún)鹊慕杩钤黾印?/p>

截至報告期末，該公司賬面貨幣資金1765億元，占總資產(chǎn)比重為12%。

對于2023年，保利發(fā)展認為是風(fēng)險與機遇并存。

其認為，2022年，政策層面不斷加大需求端的扶持力度，支持剛性和改善性住房需求；同時(shí)在供給側加大對行業(yè)的金融支持力度，特別是11月以來(lái)的信貸、債券融資和股權再融資等支持房企融資的三箭齊發(fā)，以期提振市場(chǎng)信心，但受制于經(jīng)濟增速放緩和居民整體預期不足的影響，市場(chǎng)表現短期內難以快速改善回升，市場(chǎng)主體的信心修復仍需要一個(gè)過(guò)程。

“中長(cháng)期來(lái)看，支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本面依然穩定，新房銷(xiāo)售仍有望保持10萬(wàn)億以上的市場(chǎng)規模；城市分化趨勢仍將延續，經(jīng)濟增長(cháng)、人口流入、有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將持續健康發(fā)展?！?/p>

隨著(zhù)住房回歸居住屬性，居民訴求從“有住房”轉向“住好房”，也將帶來(lái)充裕的改善性需求；同時(shí)，住房供應體系的不斷豐富，也為行業(yè)發(fā)展提供了結構性機會(huì )。短期內，房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩回升仍依賴(lài)于經(jīng)濟復蘇和居民信心恢復的進(jìn)程，而國內外錯綜復雜的經(jīng)濟形勢也給這一進(jìn)程帶來(lái)了較多的不確定性。

保利發(fā)展還表示，行業(yè)競爭格局將不斷優(yōu)化，參與主體趨于理性，“房住不炒”形勢下或將促使房?jì)r(jià)、地價(jià)趨于平穩并保持合理價(jià)差，進(jìn)而給行業(yè)帶來(lái)長(cháng)期穩定的盈利空間。

同時(shí)，行業(yè)發(fā)展的驅動(dòng)因素將從規模擴張向品質(zhì)提升轉變，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品、成本、開(kāi)發(fā)、配套服務(wù)、品牌信用等系統化的專(zhuān)業(yè)能力將有更顯著(zhù)的市場(chǎng)區分度，并集成為管理紅利幫助企業(yè)獲得優(yōu)于行業(yè)平均的經(jīng)營(yíng)表現，帶動(dòng)行業(yè)集中度提升。

“對于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，新的發(fā)展階段也孕育著(zhù)新的機會(huì )?！北＠l(fā)展認為。

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