（原標題：房企2022年普虧下投資策略轉變，押寶一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市核心區域）

【資料圖】

紅周刊 本刊編輯部 | 熊穎

《紅周刊》根據近期房企業(yè)績(jì)會(huì )以及土拍市場(chǎng)表梳理發(fā)現，越來(lái)越多的房企拿地更加謹慎，偏好風(fēng)險較小且更容易去化的一、二線(xiàn)熱門(mén)城市核心區域。

近期，年報季來(lái)襲。不過(guò)《紅周刊》梳理發(fā)現，在2022年能夠逆勢而上，實(shí)現營(yíng)收凈利雙增長(cháng)的僅僅只是少數派。而更多的房企則是盈利能力大幅下滑甚至出現業(yè)績(jì)虧損。而在這一大背景下，《紅周刊》發(fā)現，房企在城市布局上也更趨謹慎，傾向于選擇在市場(chǎng)回暖表現較好的一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)區域，前述區域不光利潤空間較大、風(fēng)險較小，還更容易去化“回血”。

少數房企逆勢而上虧損成普遍現象

近期，房企陸續發(fā)布2022年報。然而“大浪淘沙”，在全年樓市表現都較為低迷的2022年，僅有少數房企仍能逆勢而上，實(shí)現營(yíng)收凈利的雙增長(cháng)。比如，2022年，萬(wàn)科實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入5038.38億元，同比增長(cháng)11.27%；歸母凈利潤226.18億元，同比微增0.42%；龍湖集團實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入2508.65億元，同比增長(cháng)12.03%；歸母凈利潤243.62億元，同比增長(cháng)2.13%（見(jiàn)表1）。

而絕大多數房企2022年都處于盈利能力下滑的狀態(tài)。比如，2022年，保利發(fā)展實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入2811.11億元，同比下滑1.37%；歸屬母公司凈利潤183.03億元，同比下滑33.17%；瑞安房地產(chǎn)實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入155.72億元，同比下滑11.45%；歸母凈利潤9.06億元，同比下滑44.62%。

更有甚者，不光在2022年營(yíng)收規?？s水，歸母凈利也處于虧損狀態(tài)。據《紅周刊》梳理發(fā)現，截至3月30日止，已經(jīng)發(fā)報的A+H房企中，已有超20家房企歸母凈利潤陷入虧損，其中不僅包括部分中小房企，還不乏知名度較高的規模房企（見(jiàn)表2）。

值得注意的是，上述虧損房企僅僅也是在2022年業(yè)績(jì)虧損房企大軍中的冰山一角?！都t周刊》根據Wind數據梳理發(fā)現，在SW房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（A股）中， 業(yè)績(jì)預告虧損的企業(yè)有36家，其中，14家企業(yè)為2022年首虧；而在SW房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（港股）中，業(yè)績(jì)預告虧損的企業(yè)有22家，其中19家為2022年出現首虧。

房企普虧背后：降價(jià)促銷(xiāo)成常態(tài)

為什么在2022年越來(lái)越多的房企陷入到業(yè)績(jì)虧損的尷尬處境？

某規模房企中高層徐杰（化名）告訴《紅周刊》，房地產(chǎn)不僅僅是一個(gè)資金密集型行業(yè)，還是一個(gè)對現金流要求比較高的行業(yè)。選擇預售證銷(xiāo)售，決定了房地產(chǎn)現金流處于急速運轉的狀態(tài)。而一旦出現現金流流速下滑，銷(xiāo)售不及預期的情況，比較容易出現兩方面的問(wèn)題，一是，銀行開(kāi)發(fā)貸和其他各類(lèi)發(fā)債到期要還；二是，房子不好賣(mài)之后，富余的資金夠房企撐多久。房企的現金流壓力不言而喻。

徐杰指出，去年市場(chǎng)規模一下子從18萬(wàn)億元收縮至13萬(wàn)億元，縮水了近三成。2022年如此大規模的房企都在出現業(yè)績(jì)虧損的原因在于，這一大背景下，企業(yè)都在自救。自救最直接的方式就是以?xún)r(jià)換量，銷(xiāo)售價(jià)格嚴重下滑、利潤受到擠壓。徐杰以其公司位于湖南的某地產(chǎn)項目進(jìn)行舉例，“原來(lái)賣(mài)6000元/平方米的，直接降到4000元/平方米。而之前賣(mài)6000元/平方米時(shí)的凈利潤也不會(huì )超過(guò)600元/平方米，一般在300元、400元左右不等。一旦售價(jià)降到三、四千元/平方米，相當于土地成本已經(jīng)虧沒(méi)了?！?/p>

知名房地產(chǎn)業(yè)內人士張宏偉也向《紅周刊》分析表示，造成房企普遍虧損最主要的原因在于，市場(chǎng)因調控持續下行，項目不好賣(mài)，尤其是庫存量較大的城市，項目只有降價(jià)跑量，企業(yè)才能回籠現金，避免債務(wù)到期的壓力。

除此之外，張宏偉還指出，部分企業(yè)還存在一些“財技”方面的考量。這類(lèi)存在以往項目貨值虛高的現象，現在把過(guò)去的利空，或者貨值虛高的現象充分釋放，有利于企業(yè)在下一個(gè)財年，能有一個(gè)相對較好的利潤表現，至少可以減少再進(jìn)一步惡化虧損的可能。

值得注意的是，今年以來(lái)，以往低迷的樓市狀態(tài)有所改善。徐杰向《紅周刊》表示，今年1月、2月公司的成交數據要高出公司預估的50%。不過(guò)他同樣指出，公司去年降價(jià)比較嚴重。而現在雖然市場(chǎng)相對回暖，但也并沒(méi)有出現因為市場(chǎng)回暖，房?jì)r(jià)也開(kāi)始回升的現象。而張宏偉也表示，房企普遍虧損的這一局面可能還會(huì )持續兩到三年，甚至更長(cháng)。

轉換策略押寶一二線(xiàn)熱門(mén)城市核心區域

《紅周刊》根據近期房企業(yè)績(jì)會(huì )以及土拍市場(chǎng)表現梳理發(fā)現，越來(lái)越多的房企在拿地上更加謹慎，偏好風(fēng)險較小且更容易去化的一、二線(xiàn)熱門(mén)城市的核心區域。

美的置業(yè)高層在業(yè)績(jì)會(huì )上指出，2023年在土地研判上“肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，絕對不會(huì )多點(diǎn)開(kāi)花?！逼渲?，最重要是做了結構的優(yōu)化，而不是在增量上做太多的文章。比如，對于量級高城市的土儲，增加了股權比例的收購，提升權益；對于量級差城市的土儲，果斷地從合作項目中退出。龍湖同樣表示，在城市聚焦方面，會(huì )堅持按照公司的20個(gè)主力城市和14個(gè)機會(huì )城市來(lái)布局，并聚焦在這些城市的核心區域。

不難看出，在2023年的投資策略上，房企普遍具有趨同性。而這也會(huì )帶來(lái)進(jìn)一步的問(wèn)題，就是核心城市里面的核心地塊競爭非常激烈。

據《紅周刊》觀(guān)察，這一特征也直接反映在了近期北京的土拍市場(chǎng)上。在3月23日北京迎來(lái)的首場(chǎng)宅地土拍上，位于北京市昌平區朱辛莊新區的一宗地塊競爭尤為激烈。根據中指研究院監測數據，該地塊共收獲42家房企參與爭搶?zhuān)潜本┩恋厥袌?chǎng)有史以來(lái)企業(yè)參與最多的地塊，中簽率僅2.38%。

徐杰（化名）向《紅周刊》表示，前述競爭激烈的這場(chǎng)土拍，其所在房企也有參加，但公司參與競拍的原因并不是因為資金充裕，而是當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)方向已經(jīng)發(fā)生了非常明確的變化，未來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險主要集中在四、五線(xiàn)以及部分三線(xiàn)城市；而未來(lái)的市場(chǎng)機會(huì )則大概率出現在一、二線(xiàn)以及人口凈流入，有產(chǎn)業(yè)、有經(jīng)濟、有人口輻射能力的這些城市。房企都很清楚，現在只能做這種零風(fēng)險的倒掛的市場(chǎng)。

談及前述公司參與競拍熱門(mén)地塊，徐杰指出，我們去北京拍地一方面是怕了四五線(xiàn)市場(chǎng)，現在市場(chǎng)急劇分化，且會(huì )一年比一年更明顯，有價(jià)有量的市場(chǎng)主要還是集中在排名前20或者排名前30的城市里面；另一方面，該地塊周邊二手房賣(mài)7萬(wàn)元/平方米，地塊的期房部分銷(xiāo)售指導價(jià)是6.2萬(wàn)元/平方米，對比來(lái)看，其3萬(wàn)多元/平方米的地價(jià)就跟“白撿”一樣，利潤空間較大。

不過(guò)，徐杰同樣指出，對于他們這類(lèi)想重回一、二線(xiàn)的轉型房企來(lái)說(shuō)并不容易。首先，在拿地能力、舉牌能力上和深耕一、二線(xiàn)的房企存在很大差距，如果直接以市場(chǎng)硬拼、價(jià)高者得的方式去拿地，我們根本就沒(méi)什么機會(huì )；其次，回歸一線(xiàn)，產(chǎn)品戶(hù)型需要重新研發(fā)，營(yíng)銷(xiāo)策略、產(chǎn)品定位能否打動(dòng)消費者，都存在較大的挑戰。

徐杰告訴《紅周刊》，其實(shí)，現在房企能做的（應對方法）不多。我們可以看到現在很多企業(yè)一是不拿地了；二是繼續以?xún)r(jià)換量；三是控成本。

徐杰以自己所在的房企進(jìn)行舉例，我們現在基本很少拿地。相反，對于不具備流動(dòng)性或者流動(dòng)性較弱的資產(chǎn)也是能賣(mài)就賣(mài)，將這些閑置資產(chǎn)、無(wú)法盤(pán)活的資產(chǎn)盡快處理掉，回籠現金流。

（本文已刊發(fā)于4月1日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買(mǎi)賣(mài)推薦。）

關(guān)鍵詞：