2022年上海樓市經(jīng)歷了波浪型走勢。2022年全年新房熱度超過(guò)二手房，新舊成交比例高達1:1.8，為近十年來(lái)最高。二手房市場(chǎng)受新房供應等影響成交量觸底，全年成交二手房16萬(wàn)套，為近五年最低。不過(guò)，自2022年底及2023年元旦后，購房者預期開(kāi)始修復。

新房冷熱分化明顯，有項目再現“千人搖號”

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，2022年年初受到高供應的推動(dòng)，實(shí)現“高開(kāi)”，1月單月新房成交面積接近130萬(wàn)平方米，創(chuàng )下全年峰值。此后成交一路快速下探，4、5月份受到疫情影響，成交陷入停滯。6月全市按下“重啟鍵”后快速進(jìn)入狀態(tài)，每月一批的集中供應提供良好支撐，連續數月成交量超過(guò)100萬(wàn)平方米。四季度后勁略顯不足，10月成交面積出現大幅跳水，好在11月成交再度有所回升。

【資料圖】

即便2022年有2個(gè)月受疫情影響新房銷(xiāo)售停滯，但從全年成交看，上海新房購買(mǎi)力韌性仍較足。

根據上海鏈家研究院的監控數據，2022年，上海全市累計成交金額6361億元，同比增長(cháng)9%，成交套數86937套，同比僅下降6%，套均總價(jià)732萬(wàn)元/套，同比增長(cháng)17%，成交均價(jià)64076元/平方米，同比增長(cháng)15%。

“2022年樓市雖降溫，但新房市場(chǎng)并不算太冷，對于區位優(yōu)秀、資質(zhì)良好、有吸引力的樓盤(pán)，積分方面基本都達到了應觸發(fā)盡觸發(fā)。從成交比例來(lái)看，新舊比高達1:1.8，為近十年來(lái)最高?！鄙虾ｆ溂已芯吭菏紫治鰩煑钣昀俦硎?。

從供應來(lái)看，2022年全年，上海累計供應新房套數101519套，同比增長(cháng)38%。

上海中原地產(chǎn)數據顯示，改善力量一直在支撐上海新房市場(chǎng)，套均總價(jià)600萬(wàn)元以上每一個(gè)區間段和2021年相比，占比都高于去年，而600萬(wàn)元以?xún)葍r(jià)位段都低于去年。中高端改善依然是新房市場(chǎng)中比較搶眼的部分。

盧文曦指出，雖然上海新房購買(mǎi)力韌性足，但也要看到在連續高供應下后勁不足。比如徐涇板塊，2022年7月份開(kāi)盤(pán)的蟠龍天地，入圍分91.22分，11月份，招商璀璨時(shí)代入圍分為63.42分，可見(jiàn)熱點(diǎn)板塊入圍分在下降。一旦分數進(jìn)一步下滑，市場(chǎng)信心或發(fā)生重大轉變。而且到了四季度，即便入圍，有購買(mǎi)機會(huì )也會(huì )有人放棄，“棄號率”有所抬頭。

不過(guò)，在2022年年末兩批集中供應接連入市的帶動(dòng)下，新房的認購和成交回溫。上海中原地產(chǎn)公開(kāi)的數據顯示，新年首周（2023年1月2日—1月8日），上海新建商品住宅成交面積35.21萬(wàn)平方米，環(huán)比增加38.38%。其中，上海商品住宅成交TOP10項目的簽約套數均超百套，為有史以來(lái)首次。

中原地產(chǎn)數據顯示，新年首周，成交排名前三的項目分別為位于嘉定的越秀保利嘉悅云上、普陀的招商蘇河璽、嘉定的萬(wàn)科掌心原舍。其中，越秀保利嘉悅云上項目在一周內成交425套房源。

據“克而瑞上?！惫_(kāi)的周度（2023年1月9日～1月15日）開(kāi)盤(pán)數據，近期開(kāi)盤(pán)項目市場(chǎng)冷熱分化依舊明顯，熱門(mén)項目及內中環(huán)項目仍然搶手。周度開(kāi)盤(pán)的7個(gè)項目中，位于靜安的鴻印里和閔行的古美華庭全部售罄。其中，2023年1月12日開(kāi)盤(pán)的鴻印里再現“千人搖號”的名場(chǎng)面，并且以極低的棄號率成功“日光”。

另?yè)_(kāi)信息顯示，1月18日，位于黃浦區的綠城·外灘蘭庭項目頂著(zhù)97分的入圍高分開(kāi)盤(pán)選房，均價(jià)約14.5萬(wàn)元/平方米，共推出111套房源，1小時(shí)4分鐘直接售罄。同日，位于閔行浦江鎮的華發(fā)建發(fā)·縵玥二期項目推出42套建面約99平方米精裝3房，該項目共計吸引199組客戶(hù)認購，直接日光清盤(pán)。

不過(guò)，在代理中介看來(lái)，上海新房項目熱度分化仍較明顯?！俺艘恍衢T(mén)的、價(jià)格倒掛多，區位比較好的樓盤(pán)，總體上熱度沒(méi)有以往高了，包括同區域的項目認購的積分也有所下降，不同板塊熱度不一。目前市場(chǎng)供應充足，客戶(hù)可選擇余地多，像臨港新房供應量大的區域，熱度下來(lái)了?！?/p>

另外，以位于寶山羅店板塊的上海寶山天鉑項目為例，“克而瑞上?！睌祿@示，該項目于1月12日開(kāi)盤(pán)，推出套數236套，開(kāi)盤(pán)去化率為21%。

楊雨蕾指出，從2022年年末第七批和第八批的供應情況來(lái)看，有大量市區盤(pán)和熱門(mén)盤(pán)入市，無(wú)論是從推盤(pán)數量還是推盤(pán)質(zhì)量來(lái)說(shuō)都較前幾批有明顯的提升，供應端有意釋放一些資質(zhì)較高的樓盤(pán)吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而非延緩樓盤(pán)上市的節奏。這種情況預計會(huì )持續到2023年，并且從土拍情況來(lái)看，預計2023年同樣會(huì )是一個(gè)供應大年。

政協(xié)委員建議政策調整，部分購房者心態(tài)改變

在新房供應和聯(lián)動(dòng)價(jià)的加持下，2022年新房熱度明顯超過(guò)二手房，從成交比例來(lái)看，新舊比高達1:1.8，為近十年來(lái)最高。對比2020年時(shí)的新舊比1:4，差異顯著(zhù)。

根據上海鏈家研究院數據，2022年上海全年共成交二手房16萬(wàn)套，為近五年最低，但成交水平依然好于2017年。

楊雨蕾指出，經(jīng)歷了2020-2021年兩年需求的爆發(fā)，短期需求有一定的消耗，在高基數的情況下，2022年整體成交有所回調也是情理之中。此外，考慮到2022年受到一些外部因素的影響，全年實(shí)際有效成交時(shí)間僅為四分之三，所以整體成交量并不算太低。當前無(wú)論是房地產(chǎn)調控政策還是市場(chǎng)成交均已經(jīng)處于底部，從各方面來(lái)看，市場(chǎng)都有望好于去年。

從市場(chǎng)反饋來(lái)看，市場(chǎng)也已有所回溫。

“客戶(hù)的誠意度比之前高了，之前客戶(hù)看完房都說(shuō)回去考慮考慮，或者說(shuō)房子價(jià)格下來(lái)后通知他，但現在客戶(hù)看完基本上就在房子里面問(wèn)房東價(jià)格能不能談一談，能不能接受置換?？梢悦黠@感受到客戶(hù)想訂房的意愿更強了?！鄙虾Ｆ謻|楊東板塊的一名經(jīng)紀人說(shuō)道。而在2022年11月左右，即便房東愿意降價(jià)，但買(mǎi)家仍猶豫入市。

據上述經(jīng)紀人反饋，其負責的門(mén)店的帶看量也有所提升?！爸捌骄聛?lái)一天一兩組或者兩三組帶看，現在每天基本上都有四五組?！?/p>

一部分擔心年后政策有變動(dòng)的客戶(hù)已開(kāi)始行動(dòng)?！耙徊糠种脫Q的客戶(hù)，心態(tài)是年前要買(mǎi)好，因為他們覺(jué)得年后大環(huán)境會(huì )好轉，房地產(chǎn)后續也會(huì )回暖，所以想先把房子訂好，等年后市場(chǎng)好了再把自己的房子出售。這部分客戶(hù)比較看好后續的房地產(chǎn)市場(chǎng)，認為市場(chǎng)回暖后其自身房屋的出售周期也會(huì )縮短，所以這類(lèi)客戶(hù)通常會(huì )拿出一部分資金先把房子定下來(lái)，并和房東溝通放慢成交周期?！?/p>

另一名主營(yíng)浦東源深板塊的經(jīng)紀人也反饋，目前客戶(hù)的心態(tài)較之前已經(jīng)有所不同?！?022年10月左右市場(chǎng)降溫，大家都說(shuō)不知道后面市場(chǎng)會(huì )怎么樣，那會(huì )房子降價(jià)都賣(mài)不掉。但現在一部分客戶(hù)的心理預期已經(jīng)發(fā)生轉變。特別是一些客戶(hù)預期年后是否會(huì )出臺樓市政策帶動(dòng)樓市回暖?！?/p>

據澎湃新聞報道，2023年上海兩會(huì )期間，上海市政協(xié)委員丁祖昱、張琦、葉峻在《關(guān)于上海調整樓市四限政策的建議》提案中指出，目前，上海新房市場(chǎng)保持強勁供給勢頭，但需求卻逐漸疲軟。進(jìn)入去年四季度，部分項目較前期開(kāi)盤(pán)熱度下降。同時(shí)，上海遠郊市場(chǎng)承壓，市場(chǎng)加速下行。

此外，受限價(jià)政策影響，市場(chǎng)一二手房倒掛情況明顯。購房端，中心城區熱門(mén)紅盤(pán)倒掛價(jià)差較大，投資、投機客戶(hù)涌入紅盤(pán)。同時(shí)，二手房市場(chǎng)購買(mǎi)力也出現不足，市場(chǎng)陷入凝滯。

提案認為，為了抓緊市場(chǎng)窗口期，使調控政策先于市場(chǎng)全面下行來(lái)臨之前，有必要基于上海樓市現狀作出一些符合市場(chǎng)規律的調整。包括限購政策應適度調整，建議有條件、分區域地試點(diǎn)放松限購；及時(shí)調整認貸標準，在貸款還清的前提下，認房不認貸；有條件地放松限售；有條件地打開(kāi)限價(jià)。

受多重因素影響，房東的心理預期也開(kāi)始轉變。上述楊東板塊的經(jīng)紀人稱(chēng)，“一部分房東著(zhù)急用錢(qián)的，可能等不了那么長(cháng)時(shí)間，就說(shuō)可以溝通價(jià)格年前趕緊賣(mài)掉；但一部分房東在年前一段時(shí)間就不讓看房了。差不多50%以上的房東會(huì )說(shuō)幫忙先調整價(jià)格，年后再安排看房，看看年后市場(chǎng)怎么樣。價(jià)格調整的趨勢基本都是上調50萬(wàn)～100萬(wàn)元?！?/p>

“以我們經(jīng)手的上海綠城的一套房源為例，原本客戶(hù)和業(yè)主談好價(jià)格，但在簽約前，業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)了50萬(wàn)元，這個(gè)案子我們談到凌晨才完成?！鄙鲜鼋?jīng)紀人說(shuō)道。

在盧文曦看來(lái)，從近期新增掛牌來(lái)看，一直處于低位，直接牽制后續交易。掛牌價(jià)格在經(jīng)歷一輪下行后，短暫企穩。房東不愿意再度打折讓步，畢竟近期樓市利好政策多，有助于提振信心。而買(mǎi)家還有觀(guān)望心態(tài)。因此，近期博弈進(jìn)入新的階段。其預測，今年上半年價(jià)格繼續會(huì )調整，下半年伴隨成交量企穩反彈，價(jià)格也會(huì )企穩、修復。

本文來(lái)源于澎湃新聞，原文標題為《上海樓市購房預期有所恢復：新房冷熱分化，有樓盤(pán)再現千人搖號》

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關(guān)鍵詞： 同比增長(cháng) 數據顯示 成交面積