作者 | 周智宇

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編輯 | 張曉玲

房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩年波云詭譎，房企榜單舊貌換新顏，連帶著(zhù)貝殼這樣的中介和渠道商也大受影響，不得不尋找新的出路。

3月16日晚間的電話(huà)會(huì )上，貝殼管理層反復提及的一個(gè)詞，是“中性市場(chǎng)”，指在一個(gè)穩定的市場(chǎng)里，靠服務(wù)賺取穩定收益，而不用受制于市場(chǎng)的周期起伏。

經(jīng)歷了2022年的嚴寒，貝殼希望投資人能和它一起穿越眼下的黑暗，更向前看。

貝殼董事長(cháng)兼首席執行官彭永東表示，在中性市場(chǎng)觀(guān)里，貝殼對房地產(chǎn)長(cháng)期穩定發(fā)展充滿(mǎn)信心。

故事很美好，但聽(tīng)慣了貝殼長(cháng)期主義論調的投資人并未全信。

2022年的貝殼，利潤實(shí)現了逆市增長(cháng)，全年經(jīng)調整凈利潤約為28.4億元，同比增長(cháng)24%。但從財報可以看到，樓市冷暖，依舊對貝殼的業(yè)績(jì)起著(zhù)決定性作用。營(yíng)收、利潤依舊主要來(lái)自房地產(chǎn)交易。

財報顯示，隨著(zhù)四季度樓市的弱復蘇，貝殼的業(yè)績(jì)逐漸止跌。

第四季度貝殼營(yíng)收167億元，同比下滑5.8%，超過(guò)市場(chǎng)預期的158億元。其主要原因是，貝殼在新房業(yè)務(wù)上與國企、央企加強綁定，使得其新房業(yè)務(wù)的恢復速度整體快于行業(yè)均值；同時(shí)，家裝等新業(yè)務(wù)貢獻的收入大幅增加。

經(jīng)紀人的持續流失，研發(fā)人員人數減少，則讓貝殼的人力成本和股份支付薪酬費用減少?？乇驹鲂聦?shí)現了扭虧為盈，總體下來(lái)，貝殼四季度在美國通用會(huì )計準則（GAAP）口徑下凈利潤為3.72億元。

具體來(lái)看，第四季度，貝殼新房GTV達到了2635億元，同比降幅從三季度的-36%，收窄至-26%，好于同期百強房企銷(xiāo)售金額同比29%的降幅；同期，貝殼存量房GTV 3599億元，同比增長(cháng)1%，也優(yōu)于市場(chǎng)預期的-2%。

今年前兩個(gè)月市場(chǎng)的回暖，也讓貝殼管理層對2023年一季度業(yè)績(jì)有了更高預期，其對一季度營(yíng)收指引為180億至185億，同比增長(cháng)43.4%至47.4%。

對于全年，貝殼管理層則還是持謹慎樂(lè )觀(guān)的態(tài)度，預計存量房市場(chǎng)同比增長(cháng)15%，價(jià)格保持相對穩定，新房則與2022年持平。

財報發(fā)布后，貝殼的股價(jià)仍徘徊在20美元/股以下，過(guò)去19個(gè)月里，經(jīng)歷了上市初期最高79.4美元/股的輝煌后，貝殼股價(jià)一直在20美元/股附近橫盤(pán)波動(dòng)。

投資對于貝殼的疑慮，在于貝殼依舊擺脫不了房地產(chǎn)行業(yè)的大勢。去年四季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，今年前兩個(gè)月表現也不錯，但是投資者對后市仍未形成穩定增長(cháng)的預期。

在這種情況下，貝殼整體營(yíng)收、凈利潤難有大的起色。

這也是貝殼管理層拋出“中性市場(chǎng)”論調的原因。新房市場(chǎng)總體規模的下滑，以及存量房業(yè)務(wù)的相對穩定，讓貝殼所在的住房交易市場(chǎng)從原本30萬(wàn)億級，降到了20萬(wàn)億左右。即便短期內市場(chǎng)回暖，貝殼從房產(chǎn)交易端的收入也難現此前的盛況。

貝殼CFO徐濤也表示，短期市場(chǎng)具備不確定性，過(guò)度樂(lè )觀(guān)和悲觀(guān)都不可取。長(cháng)期來(lái)看，市場(chǎng)還是能回歸均值，進(jìn)入穩定的發(fā)展時(shí)期。

和房地產(chǎn)市場(chǎng)深度綁定的貝殼，試圖沖破這種束縛。3年前，貝殼給資本市場(chǎng)講了個(gè)在線(xiàn)房地產(chǎn)交易平臺的故事，興奮的投資者將它捧到了最高6000億市值，之后便是跳崖式滑落，如今只剩1570億；而貝殼，又要衍生出新的故事了。

中性市場(chǎng)的核心與內涵，便是經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)帶來(lái)的穩定現金流。它更多是貝殼的新業(yè)務(wù)，如家裝、租賃。

第四季度，貝殼家裝業(yè)務(wù)實(shí)現收入20.9億元，全年下來(lái)貝殼家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現可比口徑合同額69億元，同比提升31%。在新房、二手房交易之外，貝殼在租賃住房、家裝業(yè)務(wù)上，似乎找到了第二增長(cháng)曲線(xiàn)。

只是無(wú)論租賃住房還是家裝，貝殼眼下依舊還是在重度投入期。當貝殼從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，摸向產(chǎn)業(yè)鏈上的家裝、租賃住房業(yè)務(wù)開(kāi)始，就已注定這會(huì )是場(chǎng)艱難的戰役。這條路上，房企龍頭們如萬(wàn)科、碧桂園、保利都有過(guò)嘗試，但至今還沒(méi)有跑通，形成可跨區域復制的經(jīng)驗。

未來(lái)，新業(yè)務(wù)能否如管理層所愿，成為收入的一大支撐，甚至讓貝殼熨平市場(chǎng)的周期，尚未可知。如今的貝殼，也只能像郁亮等大佬們所言，看著(zhù)遠處的光，在黑暗中繼續摸索前行。

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