作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

寒冷的草原，冬季還未過(guò)，饑腸轆轆的狼群看到一只肥碩的羊，撲了上去。

(資料圖片僅供參考)

只是狼多肉少，經(jīng)過(guò)一番搶奪后，只有少數的狼得以果腹，其余的狼也只有餓著(zhù)，等待下一次機會(huì )。而那些體質(zhì)較弱的狼，甚至連參與搶奪的資格都沒(méi)有了。

這樣的場(chǎng)景，殘酷的狼群生存法則，像極了如今的土地市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商。

3月23日，北京昌平區朱辛莊板塊，吸引了包括碧桂園、龍湖等在內42家房企報名，也是北京土拍市場(chǎng)有史以來(lái)參與企業(yè)最多的一次。

這塊地因其盈利的確定性，成為眾多開(kāi)發(fā)商爭搶的“肥肉”，最終，來(lái)自上海的區域民企大華地產(chǎn)，殺出重圍，搖號中簽。

4月初的廣州土拍也出現了類(lèi)似的現象。14家房企參與荔灣區一宗沿江地塊競拍，結果剛開(kāi)拍4秒鐘，直接進(jìn)入搖號環(huán)節。過(guò)江龍武漢城建成了最后贏(yíng)家。

從北京到廣州，深圳、杭州，再到佛山、臺州等地，房企又開(kāi)始扎堆搶地。如龍湖、濱江等民企也接連出擊，在深圳、杭州獨占鰲頭。

但這樣的搶地也與過(guò)去十幾年的開(kāi)發(fā)商搶地，已經(jīng)有了本質(zhì)的不同。這是一場(chǎng)場(chǎng)為了生存而爭搶的慘烈戰爭，而不是像過(guò)去那樣為了發(fā)展、為了卡位來(lái)爭搶了。

勝者可以有更大的確定性活下去，而輸者，連續輸者，將喪失補能、甚至生存的機會(huì )。

就像餓了一年的狼，聞到了春天的氣息，在草原上尋找著(zhù)食物，但被寒冬肆虐過(guò)的草原，食物少得可憐，今年前3個(gè)月土地整體供應量很低，其中盈利確定性高的優(yōu)質(zhì)地塊，也少得可憐。

像被爆搶的北京朱辛莊板塊，周?chē)奂舜a農、科研人才，周邊項目去化一直都不錯；土拍成交價(jià)3.56萬(wàn)元/平米，指導價(jià)6.2萬(wàn)/平米，對比周邊二手房每平米7萬(wàn)左右價(jià)格形成倒掛；尤其是這次直接連限競、限配都沒(méi)了，給房企留足了利潤空間。

優(yōu)質(zhì)地塊少，與土拍規則改變有關(guān)。去年底，自然資源部對持續兩年的兩集中供地模式進(jìn)行調整，取消了全年供地次數限制，并建立了公布擬出讓地塊清單制度。

一名頭部房企投拓人士表示，相比之前，現在房企提前3個(gè)月就知道哪些地塊會(huì )競拍，做調研的時(shí)間更充裕了。從集中供地變?yōu)槎囝l多次，房企在資金調用上也更寬松，但帶來(lái)的問(wèn)題是，優(yōu)質(zhì)地塊也不是一次性放出來(lái)，而大部分房企已經(jīng)等不及要補倉了。

房企拿地算賬方式也變了。過(guò)去，很多房企算的是綜合賬，可能單個(gè)項目會(huì )不賺錢(qián)甚至虧損，但內部IRR一核算，和其他項目一聯(lián)動(dòng)，賬也就能平了；也有房企是從資金流、融資、戰略的角度拿地，而非現金流、利潤角度，但現在這樣都不可取了，在嚴厲的資金監管之下，房企要每個(gè)項目單獨核算，不賺錢(qián)就不敢拿了。

因為再拿錯一塊地，那可能就是生死局。

這也讓剛剛度過(guò)寒冬，信誓旦旦說(shuō)重啟拿地謀發(fā)展的房企，目前也只能和其他競爭對手一起搖號，“吃得飽”成了種奢望。

也有頭部房企投拓人士表示，在蘇州、成都土拍開(kāi)始前，公司就已經(jīng)定好哪些地塊一定參與，哪些地塊絕不參與。但最后運氣不好，沒(méi)搖到地，如果再不拿新地，下半年得靠著(zhù)老項目去化，生存壓力就更大了。

好不容易扛過(guò)了寒冬，想要在春天蓄力，卻沒(méi)有多少食物補充體力，即便是最兇猛的狼王，也難以支撐多時(shí)。

房企大佬們的壓力也很大。金地集團董事長(cháng)凌克直言，地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資；萬(wàn)科、碧桂園和綠城的管理層也在業(yè)績(jì)會(huì )上說(shuō)，當下在核心城市拿地比較難，目前也在研究如何進(jìn)行差異化投資。

未來(lái)，隨著(zhù)諸多房企都開(kāi)始聚焦高能級城市，都盯著(zhù)20個(gè)乃至10個(gè)城市的情況下，“狼多肉少”的情況仍會(huì )持續。

公開(kāi)市場(chǎng)上拿不到地，就只能被淘汰，或者轉向代建、城市更新，這對開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求，基本上只有那些頂級的，頭部的公司才能做了。

對狼而言，能扛過(guò)冬天不一定就能很好地生存下來(lái)。在行業(yè)仍在整體縮表的緩慢復蘇期，一個(gè)搶不到優(yōu)質(zhì)地塊的開(kāi)發(fā)商，也可能漸漸被淘汰。

最終存活下來(lái)的，將是那些最強壯、捕獵能力最強的狼。

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