隨著(zhù)綠城管理控股在業(yè)績(jì)會(huì )上宣布進(jìn)行全額派息，房地產(chǎn)行業(yè)在2023年迎來(lái)首家100%派息的上市公司。

3月20日，“代建第一股”綠城管理控股(09979)召開(kāi)2022年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )。根據年報披露，2022年，公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入26.56億元，同比增長(cháng)18.4%，實(shí)現歸母凈利潤7.45億元，同比增長(cháng)31.7%，再次兌現業(yè)績(jì)指引。同時(shí)，公司合約總建面也突破一億平方米，新拓代建費增長(cháng)21.1%，進(jìn)一步凸顯高質(zhì)量發(fā)展特征。

更值得一提的是，在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，綠城管理控股執行董事兼CEO李軍還宣布了一個(gè)較為“激進(jìn)”的派息政策——即在每股派息0.3元的基礎上，再特別派息0.08元，兩項加起來(lái)則是每股0.38元，實(shí)際上就是實(shí)現了100%派息比例。

(資料圖片僅供參考)

據悉，綠城管理控股此次派息是地產(chǎn)行業(yè)今年首家宣布100%派息的上市公司。目前市面上的代建企業(yè)如雨后春筍，已超過(guò)60家，綠城管理控股如何穿越這一瘋狂的賽道?

眾所周知，自2021年以來(lái)，在“房住不炒”的定位下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)深層次的變革——過(guò)往風(fēng)生水起的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)同步進(jìn)入去產(chǎn)能階段，而具有輕資產(chǎn)、低負債、高盈利、高成長(cháng)、抗周期特征的代建業(yè)務(wù)則在這一場(chǎng)變革中悄然興起。據海通證券測算，“十四五”期間代建業(yè)務(wù)的市場(chǎng)容量或將達到2000億元左右規模。

誠然，得益于代建行業(yè)機遇催化，綠城管理控股業(yè)績(jì)表現亮眼無(wú)可厚非，但“打鐵還需自身硬”，在智通財經(jīng)APP看來(lái)，綠城管理控股此次能夠強勢穿越周期，并通過(guò)全額派息釋放積極信號，更多的還在于自身實(shí)力的積累。

一是，毛利率和凈利率創(chuàng )下歷史最高，盈利能力強悍。

據財報數據披露，除了營(yíng)收、凈利潤實(shí)現雙高位數增長(cháng)之外，綠城管理控股2022年的毛利率和凈利率還創(chuàng )下歷史最高。期內，該公司，毛利率、凈利率分別高達52.3%、28%，均同比有所提升，大幅跑贏(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

值得注意的是，如此強悍的盈利水平，綠城管理控股竟然還是基于比較“保守”的計算方式。

2021年1月，該公司以6億并購浙江熵里60%股權，同時(shí)給公司帶來(lái)1.2億利潤。不過(guò)，公司在收購的財務(wù)報表處理當中采用審慎的原則，由于并購時(shí)浙江熵里還有未結訂單，即在手訂單未來(lái)要收取的代建費，經(jīng)過(guò)公允值評估以后是4.6億公允價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，這一部分往往在商譽(yù)上有所體現，但該公司進(jìn)行了特殊安排，做了無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)，攤銷(xiāo)5336萬(wàn)成本。此外，浙江熵里被并購后，綠城管理三年后還需支付2億對價(jià)，經(jīng)過(guò)相關(guān)模型測算以后，2022年對應計提6177萬(wàn)成本費用，主要體現在“其他收益及虧損”當中。

對此，李軍在業(yè)績(jì)會(huì )上直言表示：“基于2022年利潤比較高的情況，我們在財務(wù)和會(huì )計報表里采取了非常保守的策略，但即便是采取了如此保守的策略，2022年毛利率依舊上升至52.3%，較上年同期46.4%提升5.9個(gè)百分，凈利潤從25.2%上升到至28%?！?/p>

盈利能力大幅提高，從而也促使綠城管理控股的現金流十分充?！?022年全年公司經(jīng)營(yíng)性現金流凈流量進(jìn)一步增長(cháng)28.1%達到7.25億元，與歸母凈利潤幾乎相同，進(jìn)一步說(shuō)明公司現金轉化率之高。而這無(wú)疑也十分符合代建行業(yè)“輕資產(chǎn)運營(yíng)”的特質(zhì)，同時(shí)亦反映出公司內部經(jīng)營(yíng)情況非常良好。

二是，持續多年市場(chǎng)占有率“NO.1”，龍頭優(yōu)勢顯著(zhù)。

從業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上透露出來(lái)的數據來(lái)看，還有一個(gè)亮點(diǎn)值得一說(shuō)，即綠城管理控股市場(chǎng)占有率持續多年霸榜“NO.1”。據相關(guān)數據顯示，2022年，在代建行業(yè)中，綠城管理市占率為25.5%，連續七年居行業(yè)前位。值得一提的是，綠城管理連續多年霸榜“NO.1”，而且還是在入局者激增、競爭白熱化情況下實(shí)現的，這無(wú)疑體現出了公司強大的龍頭優(yōu)勢。

事實(shí)上，綠城管理控股龍頭地位的確立，主要還是得益于其全國性布局和充足的項目?jì)洹?/p>

財報數據披露，截至2022年末，綠城管理已經(jīng)覆蓋了120個(gè)城市，合約總建筑面積同比增長(cháng)19.8%至101.4百萬(wàn)平方米，成為國內首個(gè)合約總建面“破億”的代建巨頭;新拓代建項目總建筑面積同比增長(cháng)23.9%，至28.2百萬(wàn)平方米。

從區域結構來(lái)看，綠城管理在長(cháng)三角、環(huán)渤海、珠三角及成渝城市群等主要經(jīng)濟區域的項目建筑面積占整體總建筑面積的74.7%，項目具有高凈值、高附加值的優(yōu)質(zhì)特征;從總建筑面積開(kāi)發(fā)狀態(tài)結構來(lái)看，超1億平方米的合約總建面中，約有46%為待建狀態(tài)。

不難看出，龐大的業(yè)績(jì)儲備和存量訂單，在夯實(shí)綠城管理控股的龍頭優(yōu)勢之外，還將為該公司的業(yè)績(jì)增長(cháng)提供源源不斷的增長(cháng)動(dòng)力。

三是，政府代建業(yè)務(wù)收入占比接近30%，夯實(shí)“壓艙石”。

2021年，綠城管理曾給投資人一份業(yè)績(jì)指引，政府類(lèi)代建業(yè)務(wù)收入占比能達到30%。時(shí)至2022年財報披露，綠城管理控股也幾乎完成了預期的業(yè)績(jì)指引，意味著(zhù)邁入了一個(gè)新的階段。

據數據披露，在公司總合約建筑面積中， 商業(yè)代建占總建筑面積67.4%，政府代建占比32.6%。其中商業(yè)代建里面國有企業(yè)占比28%，金融機構占比5%，私營(yíng)企業(yè)占比34%。2022年公司新拓展面積中客戶(hù)占比結構出現顯著(zhù)變化，在2022年新拓展代建費中，國有企業(yè)占比從2021年38%上升到2022年47%，金融機構占比從2021年8.4%提升到2022年11.7%。

從收入占比來(lái)看，商業(yè)代建依然是該公司最大的收入來(lái)源，年內收入為16.7億元，同比增長(cháng)13%，收入占比達62.9%;政府代建收入為7.81億元，同比增長(cháng)36.6%，收入占比為29.4%，而其他業(yè)務(wù)為2.06億元，占整體收入的7.7%。

從上述數據表現可知，綠城管理也近乎完成了“政府代建業(yè)務(wù)收入占比達到30%”的目標，這是一個(gè)值得嘉獎的信號，意味著(zhù)綠城管理主體信用之“強”，也意味著(zhù)該公司的客戶(hù)資產(chǎn)之“厚”。

對于此，李軍在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，“未來(lái)，我們的政府代建業(yè)務(wù)可能還會(huì )有微幅的增長(cháng)，但是我們還是會(huì )保持它的占比?！彼忉尫Q(chēng)，因為政府類(lèi)代建業(yè)務(wù)是一個(gè)穩定器、底倉，它適合穿越市場(chǎng)的牛熊周期，但是不能太大比例，否則會(huì )對我們的毛利率產(chǎn)生影響，所以這是一個(gè)業(yè)務(wù)結構的內部控制?！?/p>

綠城管理控股的商業(yè)模式和強勁贏(yíng)利水平，同樣獲得了資本市場(chǎng)的認可。自上市不到三年來(lái)，股價(jià)成長(cháng)了3倍。

(圖片來(lái)源：智通財經(jīng)APP)

對于綠城管理控股更為熟捻的內地資金更是追捧有加。

(圖片來(lái)源：智通財經(jīng)APP)

數據顯示，綠城管理控股于2022年3月7日納入港股通，彼時(shí)港股通占比為0.02%，后逐步攀升。至3月底港股通持股比例達到1%，7月13日達到2%，3月20日超過(guò)6.75%。

綜上，可以看到，在宏觀(guān)環(huán)境充滿(mǎn)不確定性，地產(chǎn)行經(jīng)歷深層次變革之際，綠城管理能夠穿越周期，釋放積極信號不是偶然，除了行業(yè)的驅動(dòng)之外，更多的是自身內功的修煉。目前，其市盈率TTM僅為17.56倍，作為業(yè)績(jì)增長(cháng)強悍的龍頭而言，在智通財經(jīng)APP看來(lái)，其估值值得一個(gè)更高的水平。

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