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國泰君安發(fā)布研究報告表示，目前已有多個(gè)園區、物流、保租房業(yè)態(tài)的REITs試點(diǎn)，本次擴圍將幾乎包含房企能夠提供底層資產(chǎn)的所有領(lǐng)域。REITs的常態(tài)化發(fā)行，以給非住宅業(yè)務(wù)提供融資渠道變得十分有必要。國泰君安繼續看好產(chǎn)業(yè)先行的園區類(lèi)公司，將成為2023年地產(chǎn)版塊內的更優(yōu)選擇。

國泰君安的主要觀(guān)點(diǎn)如下：

目前，已有多個(gè)園區、物流、保租房業(yè)態(tài)的REITs試點(diǎn)，本次擴圍，將幾乎包含房企能夠提供底層資產(chǎn)的所有領(lǐng)域。目前，已有多個(gè)涉及房企所從事領(lǐng)域的REITs發(fā)行，由于住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)天然就不存在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式，不能夠REITs化，因此，本次擴圍后，REITs范圍幾乎包含房企從事的所有領(lǐng)域。對于大部分房企來(lái)說(shuō)，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，大多集中在商業(yè)地產(chǎn)當中，少量房企包含部分園區業(yè)務(wù)。

REITs的本質(zhì)是股權融資，對于房企來(lái)說(shuō)，好的項目能夠幫助降杠桿，考驗的是運營(yíng)好項目的能力，需要稅制優(yōu)惠來(lái)改善土增稅繳納。相比于將運營(yíng)資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，REITs可以實(shí)現股權融資，好處是可以大幅度降低負債率，尤其是對項目本身能夠通過(guò)出售給REITs這個(gè)動(dòng)作去實(shí)現收益的。因此，REITs化考驗的是房企的資產(chǎn)運營(yíng)能力，相比于高周轉的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，對能力的要求更高。對房企來(lái)說(shuō)不好的一面，是在于出售后的增值收益將難以全額分享，因此，往往需要成熟資產(chǎn)來(lái)REITs化，然而，成熟資產(chǎn)面臨著(zhù)土增稅問(wèn)題，那么，后續的稅制方面需要進(jìn)一步優(yōu)化。

常態(tài)化發(fā)行更有必要，踐行產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。我們反復提到，當前針對住宅開(kāi)發(fā)的融資不僅渠道豐富、而且規模龐大，然而針對與住宅相配套的標的物，不僅渠道稀缺、且融資困難，例如商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區等。房企的高杠桿，幾乎全部是用于住宅開(kāi)發(fā)，因此，REITs的常態(tài)化發(fā)行，以給非住宅業(yè)務(wù)提供融資渠道變得十分有必要。

繼續看好產(chǎn)業(yè)先行的園區類(lèi)公司，將成為2023年地產(chǎn)版塊內的更優(yōu)選擇。

風(fēng)險提示：政府重新放開(kāi)前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。

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