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報復性買(mǎi)房沒(méi)來(lái)，報復性“提前還貸”來(lái)了。提前還房貸要排隊幾個(gè)月、提前還房貸為啥又掀高潮等多個(gè)相關(guān)話(huà)題登上了微博熱搜。

據媒體報道，目前大部分銀行已經(jīng)關(guān)閉了移動(dòng)端提前還貸的通道，用戶(hù)只能在線(xiàn)下排隊申請相關(guān)業(yè)務(wù)，而且預約后等待期多在三四月之后，有些還有罰息。

在專(zhuān)家看來(lái)，居民春節前后蜂擁提前還房貸固然有年終獎、公司分紅等原因。但是銀行理財等各類(lèi)投資收益率持續降低、甚至出現“破凈”等情況也是重要原因。此外，存量房貸利率大幅高于新增房貸利率，也是居民提前還款的重要動(dòng)力。

首套房貸利率進(jìn)入“3”時(shí)代，最低利率為3.7%

2023年1月13日，央行有關(guān)負責人在國新辦新聞發(fā)布會(huì )上表示，2022年12月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國平均為4.26%，與2021年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，是2008年有統計以來(lái)的歷史最低水平。

春節假期后，鄭州、天津、廈門(mén)、福州、珠海、長(cháng)春、沈陽(yáng)等城市相繼下調了首套房貸款利率下限。

據諸葛找房研究中心數據，截至目前，已經(jīng)有30城下調首套房貸款利率下限至“3字頭”，最低利率為3.7%。

原因就在于，1月5日央行、銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整長(cháng)效機制的通知》。

《通知》決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

據諸葛找房數據研究中心，參照這一政策，根據國家統計局數據，當前符合下調要求的城市共有35個(gè)。

居民為何蜂擁“提前還房貸”？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“提前還房貸”和春節前后年終獎、公司分紅發(fā)放有很大關(guān)系。此外，居民對房?jì)r(jià)預期不樂(lè )觀(guān)。在一部分居民看來(lái)，房?jì)r(jià)還有可能繼續下跌，所以現在持有房貸并不劃算。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，與此同時(shí)，2022年以來(lái)，我國股票、基金等價(jià)格大幅度下行，一貫穩健的銀行理財產(chǎn)品出現“破凈”。普通居民投資收益下降明顯，風(fēng)險偏好趨于保守，故將原來(lái)用于投資的部分資金用于提前還貸。

在張大偉看來(lái)，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。2020年以來(lái)發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著(zhù)高于目前約4.3%的平均房貸利率。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼就表示，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需要引起重視，建議相關(guān)部門(mén)加快出臺應對舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，進(jìn)一步降低住房消費者的負擔，解決居民扎堆提前還款及違規轉貸等問(wèn)題。

因此，著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家任澤平在社交媒體感慨，如果能降低存量房貸的利率，有助于減輕居民還款壓力，提振消費信心。

銀行為何不希望居民提前還房貸？

張大偉指出，銀行不希望居民提前還房貸，一方面是基于銀行房貸工作指標要求考慮；另一方面是因為按揭存款在銀行屬于重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風(fēng)險小，利潤大。

張大偉指出，房貸是目前各家銀行相對優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)，各家銀行的吸儲成本也遠遠不到3%，四大國有銀行中，平均吸儲成本均在2%左右，最低的一家銀行的平均吸儲成本僅1.85%：最大的一家銀行，實(shí)現凈利潤2763億元，平均日賺7.57億元，凈息差率高達2.66%。

他還提到，當下提前還貸潮中，不乏以經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，“很多金融貸款企業(yè)都在各種推銷(xiāo)用3點(diǎn)多的經(jīng)營(yíng)貸置換按揭貸款”，從政策趨勢看，不應該對提前還貸設置排隊等期限，對于自有資金閑置的應該鼓勵提前還貸。

李宇嘉也表示，只要房貸利率高于理財利率、房?jì)r(jià)還在下跌，且居民預期房?jì)r(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機，就一直會(huì )存在。提前“還房貸”，這是居民在主動(dòng)“降杠桿”；開(kāi)發(fā)商不拿地，也是主動(dòng)“降杠桿”。地產(chǎn)原來(lái)是金融的“加速器”，現在逆轉到成為金融“減速器”。

張大偉總結稱(chēng)，“提前還房貸”僅僅是個(gè)開(kāi)始。在他看來(lái)，只要存量房貸不降低，社會(huì )各種投資收益率持續降低，定期存款3.1的大額存單都需要排隊搶?zhuān)@種情況下，未來(lái)幾個(gè)月提前還款會(huì )繼續明顯增加。

對于挪用經(jīng)營(yíng)貸與消費貸“提前還貸”的情況，張大偉表示如果沒(méi)有3年內還清的能力，不建議使用，“畢竟你很難知道政策今天非常寬松，會(huì )不會(huì )過(guò)幾天又開(kāi)始收緊”。

應對“提前還貸潮” 銀行要有短中長(cháng)三策

財聯(lián)社評論指出，從公開(kāi)媒體報道來(lái)看，大部分銀行對這一波“提前還貸潮”似乎還沒(méi)有心理準備，仍然在按大類(lèi)資產(chǎn)擺布的慣性給基層網(wǎng)點(diǎn)配發(fā)新增房貸和提前還貸的額度。以至于措手不及之下，不得不采取關(guān)閉線(xiàn)上申請通道、延長(cháng)居民還貸日期等“非常規手段”來(lái)應付，引發(fā)不少客戶(hù)的抱怨。

“拖字訣”不僅短期來(lái)看有失偏頗，容易引發(fā)爭議，從長(cháng)期來(lái)看也不利于銀行轉型。首先就能不能順利辦理提前還貸這件事情而言，銀行沒(méi)有理由為客戶(hù)變相設置障礙。存量房貸合同是雙向的，大部分銀行在居民簽署房貸合同時(shí)，基本都會(huì )約定好提前還貸的違約、罰息規定，但并沒(méi)有明文禁止居民提前還貸。筆者認為，無(wú)論當下居民提前還貸的動(dòng)機如何，銀行都應該遵守合同約定，只要申請人愿意承擔違約風(fēng)險，愿意繳納合同約定的罰息，那么銀行就有義務(wù)為其提供便利、快捷的還款服務(wù)。

其次，作為專(zhuān)業(yè)金融機構，銀行對利率周期和客戶(hù)行為趨勢要有預判。去年央行貨幣政策轉向之后，銀行對存量和新增房貸資產(chǎn)之間的消長(cháng)關(guān)系，以及重定價(jià)的趨勢就應該有基本的判斷。去年下半年的兩次大規模理財贖回潮，也已經(jīng)警示銀行客戶(hù)的風(fēng)險喜好正在發(fā)生改變。在這種情況下仍然出現大規模的客戶(hù)抱怨，說(shuō)明銀行并沒(méi)有認真對待這些信號。

最后，正如當年商業(yè)銀行競相涌入房貸按揭市場(chǎng)一樣，這一波“提前還貸潮”是否意味著(zhù)中國居民持續二十年的房貸增長(cháng)周期已經(jīng)走完？也是銀行必須認真面對的問(wèn)題。從當前的監管政策和中國經(jīng)濟的轉型方向而言，按揭貸款未來(lái)在各家銀行存量資產(chǎn)的總盤(pán)子里還會(huì )有一席之地，但要像過(guò)去那樣繼續成為利潤收入的主要來(lái)源恐怕是不現實(shí)的。從長(cháng)遠來(lái)看，只有早做準備積極轉型，銀行才不會(huì )在居民資產(chǎn)擺布偏好發(fā)生變化后陷入被動(dòng)。

關(guān)鍵詞： 首套房貸利率