洪灝（思睿集團合伙人、首席經(jīng)濟學(xué)家）：謝謝觀(guān)點(diǎn)，今天跟大家分享一下我最近對于市場(chǎng)經(jīng)濟的一些看法。

(相關(guān)資料圖)

剛才一位發(fā)言嘉賓說(shuō)投資看股市，經(jīng)濟看樓市，但是投資也要看樓市，因為中國的房地產(chǎn)總量接近500萬(wàn)億人民幣，是我們全球最大的一個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別，所以如果房地產(chǎn)今年不能夠如期復蘇的話(huà)，那么我們中國的經(jīng)濟復蘇的力度可能將沒(méi)有我們想象的那么大。

今年經(jīng)濟增長(cháng)目標是5個(gè)點(diǎn)，去年低基數可以給我們4個(gè)點(diǎn)左右的增長(cháng)，因為去年門(mén)檻太低了，所以今年發(fā)力的話(huà)我們非常有可能會(huì )沖破5%，甚至市場(chǎng)預期5.5%的目標。

我們看一下房地產(chǎn)行業(yè)在全球的分布以及房地產(chǎn)的市值和全球人口分布對應的關(guān)系。上面這個(gè)圖（見(jiàn)PPT圖），我們看一下中國的情況，現在我們的人口占全球人口接近20%，黃色的圈是整個(gè)中國的房地產(chǎn)占全球房地產(chǎn)總市值的比例。我們看到這個(gè)圖很直觀(guān)向各位的表達，我們看到黃色的圈比黑心空心圓圈更大的，顯示這個(gè)地方占全球房地產(chǎn)市值占比高于人口比例，也就是說(shuō)這個(gè)國家每一個(gè)人擁有房地產(chǎn)的價(jià)值是高于全球平均的，大致是這么理解。

我們看到，顯然我們中國經(jīng)歷了九八以來(lái)房改之后24年的長(cháng)足進(jìn)步，我們房地產(chǎn)的總值已經(jīng)成為了全球最大的資產(chǎn)類(lèi)別，大概是500萬(wàn)億人民幣，歐洲、美國他們房地產(chǎn)總值大概是在300萬(wàn)億人民幣左右。

但是，雖然我們中國房地產(chǎn)的價(jià)值占比遠遠超過(guò)了我們人口的占比，但是歐美的房地產(chǎn)估值似乎更突出或者說(shuō)歐美房地產(chǎn)的市值所占全球的比例比它的人口更突出，一小撮人占據了巨大房地產(chǎn)總市值。因此這個(gè)圖告訴我們，首先中國房地產(chǎn)貴不貴？大家都說(shuō)很貴，但是我們還是有發(fā)展空間的。

而這個(gè)圖我們可以看出來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟越發(fā)達，我們房地產(chǎn)的市值占全球的總市值會(huì )不斷增長(cháng)。你看一下，比如說(shuō)拉美、非洲，這些地區我們看到他們人口的比例，就是黑色圈是在黃色圈之外，也就是他們人均擁有房地產(chǎn)的市值是低于全球水平，因為他們經(jīng)濟發(fā)展水平低于全球經(jīng)濟發(fā)展水平，就是這么簡(jiǎn)單。

我們看一下居民財產(chǎn)配置，深藍色這個(gè)柱狀圖就是我們的房地產(chǎn)，其他就是股票、債券、保險、存款等等。我們看一下主要的國家地區家庭是如何分配家庭資產(chǎn)的，最右邊是中國家庭。中國家庭房地產(chǎn)占整個(gè)家庭總的可投資的資產(chǎn)大概是41%，我相信可能會(huì )更高，因為我們中國的房地產(chǎn)的數據，有用小朋友的名字買(mǎi)的，用親戚朋友的名字買(mǎi)的，所以實(shí)際情況可能會(huì )更高。

我們看一下日本，從右邊數過(guò)來(lái)第二圖，日本占14%左右，這是1990年之后我們看到日本房地產(chǎn)泡沫之后穩定下來(lái)的占的家庭資產(chǎn)總額。很多人都說(shuō)現在去日本買(mǎi)房子很便宜，就是這么來(lái)的，東京房子遠遠比上海、深圳便宜了。美國，從2005年的1/3，33%跌到了2020年的1/4，這個(gè)主要是因為05年到08年美國出現了一次巨大的房地產(chǎn)泡沫，釀成了美國次代危機，導致從1/3跌到1/4，美國1985年和1995年以前都是在30%左右，這個(gè)比例是非常穩定的。

這張圖說(shuō)明，首先我們中國家庭資產(chǎn)配置還是非常不成熟，尤其是相對于發(fā)達國家這些朋友來(lái)說(shuō)，我們的家庭它的資產(chǎn)過(guò)多地配置在房地產(chǎn)上，但這也說(shuō)明其他資產(chǎn)類(lèi)別在未來(lái)的增長(cháng)里頭，可能在家庭投資里頭占的比重會(huì )越來(lái)越大，最終會(huì )到1/3或者1/4左右。

房地產(chǎn)增值的主要動(dòng)力，首先我們看到就來(lái)自于全球人口的增長(cháng)，因為隨著(zhù)人口的增長(cháng)我們需要居住的面積就會(huì )不斷增多，我們中國以前10億人到現在14億人，以前10億人口大概2/3是農村戶(hù)口，現在城鎮化率達到2/3，新增出來(lái)的4億人以及新增出來(lái)的城鎮化人口都需要居住。

這是過(guò)去200年我們看到全球人口增長(cháng)的趨勢以及城鎮化率，很顯然在過(guò)去200年里頭，這是一個(gè)城鎮化的歷史，隨著(zhù)城鎮化率不斷提高，像我們中國這20年經(jīng)歷的城鎮化率不斷提高，人民不斷從第一產(chǎn)業(yè)（農業(yè)）解放出來(lái)進(jìn)入第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，這時(shí)候我們看到國家的發(fā)展，同時(shí)房?jì)r(jià)的上升。

1980年之后，全球城鎮化率趨同了，顯示城鎮化是一個(gè)全球200年不可逆的巨型的宏觀(guān)趨勢。這個(gè)圖顯示的是200年全球主要國家的房?jì)r(jià)，注意，在1980年之后我們看到全球的房?jì)r(jià)出現了一波錐形直線(xiàn)上升，因為1980年左右我們發(fā)生了一個(gè)巨大的事件，就是1973年尼克松把美元和黃金脫鉤，徹底放棄了金本位制，在貨幣增發(fā)的過(guò)程中沒(méi)有產(chǎn)生更多的通脹，但是更多貨幣的增發(fā)顯示在房子價(jià)格的上升，全球都是一樣，暴漲。

看一下我們中國的情況，中國城鎮化率和人口流動(dòng)的關(guān)系，以及房?jì)r(jià)關(guān)系。紅色的圓點(diǎn)是中國的一線(xiàn)，大家都熟悉的一線(xiàn)城市。藍色的是二線(xiàn)和準二線(xiàn)城市，其他灰色就是其他一些中小，但也很重要的一些城市。我們看到，隨著(zhù)人口的流動(dòng)，巨大的人口向一線(xiàn)和準二線(xiàn)以及二線(xiàn)城市流入，導致這一些城市的房?jì)r(jià)在快速上漲，我們看到房?jì)r(jià)和人口的流動(dòng)它的關(guān)系是密切相關(guān)的?，F在我們看到上海2000-3000萬(wàn)人，其中1000萬(wàn)人以上居然是流動(dòng)人口，北京差不多，廣東這邊我相信流動(dòng)人口更厲害，這些流動(dòng)人口不僅僅給我們城市帶來(lái)了新的活力、新的生產(chǎn)力和新的勞動(dòng)力，它們也推動(dòng)了我們城市的房?jì)r(jià)不斷地上升，而且我們的數據顯示，人口流入的速度和房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度它是呈正比的。

在2022年出現了中國人口出現了一個(gè)趨勢，沒(méi)想到是2022年中國人口負增長(cháng)了，主要也是疫情關(guān)系，還有房?jì)r(jià)太貴了等等。如果我們現在看到的勞動(dòng)人口占的比例在減少，就是35-55歲青壯年的勞動(dòng)人口，它的人口比例在逐漸上升，但是到了2025年，也就是現在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，我們看到青壯年勞動(dòng)人口比例逐漸進(jìn)入了一個(gè)平臺區。

這時(shí)候如果我們用全球的房?jì)r(jià)做一個(gè)擬合，和青壯年人口比例做一個(gè)擬合，灰色線(xiàn)是青壯年勞動(dòng)人口比例，藍色的線(xiàn)是全球房?jì)r(jià)的一個(gè)指數，我們做了一個(gè)擬合。我們看到在2020-2025年之間，逐漸隨著(zhù)青壯年勞動(dòng)人口的比例進(jìn)入一個(gè)高的平臺之后，房?jì)r(jià)很可能就不會(huì )像過(guò)去十年那樣飛快地增長(cháng)。

這個(gè)跡象其實(shí)最近這兩年也看出來(lái)了，2021年的時(shí)候我記得去海南博鰲房地產(chǎn)論壇，當時(shí)我們的主題是18萬(wàn)億是房屋銷(xiāo)售的一個(gè)天花板或者說(shuō)一個(gè)短期的天花板，沒(méi)想到，到了2022年房子銷(xiāo)售巨幅下降，2022年由于疫情干擾下降到了12萬(wàn)億左右，可能會(huì )稍微低一點(diǎn)，是10-12萬(wàn)億左右。

今年蔡會(huì )長(cháng)也向各位展示了1-2月復蘇的情況，雖然比前面10個(gè)月有強勁復蘇，但是我們看到同比的增長(cháng)還是微微的負增長(cháng)，因此今年的房地產(chǎn)是否能夠如期地復蘇是我們經(jīng)濟復蘇的關(guān)鍵。

剛才講到人口和房?jì)r(jià)、人口和城鎮化、人口和貨幣的關(guān)系，我們中國有一組非常有意思的數據想跟大家分享一下。2010年大家回想一下，2021年最熱的宏觀(guān)主題就是劉易斯拐點(diǎn)，就是青壯年勞動(dòng)人口比例開(kāi)始到了一個(gè)高點(diǎn)慢慢下降，但是宏觀(guān)的趨勢，雖然當時(shí)進(jìn)行了激烈的討論，但是沒(méi)有感同身受。

十年之后，今天2023年，我們回首看一下2010年我們經(jīng)歷的劉易斯拐點(diǎn)，它不僅僅是人口的拐點(diǎn)，就是藍色這條線(xiàn)，不僅僅是人口的拐點(diǎn)，同時(shí)還是房地產(chǎn)投資增長(cháng)速度的拐點(diǎn)。當時(shí)房地產(chǎn)投資的增速一年可以達到20%，甚至更高，今年能夠達到8%、10%的話(huà)經(jīng)濟起來(lái)的速度就很快了。同時(shí)我們看到2010年中國貨幣供應，我們用M2（廣義貨幣）同比增長(cháng)的速度去做一個(gè)代理指標，我們貨幣供應的速度，貨幣供應的方法也發(fā)生了質(zhì)的變化，就是灰色這條線(xiàn)。2021年是我們中國宏觀(guān)經(jīng)濟的轉折之年，不僅僅是跨越了劉易斯的拐點(diǎn)，在跨越了這個(gè)拐點(diǎn)之后我們看到房地產(chǎn)的投資發(fā)生了變化，貨幣的供應模式也發(fā)生了變化。

因此，我們要看一下這個(gè)市場(chǎng)是怎么樣去反映人口的變化、城鎮化的變化、貨幣供應的變化。在2010年我們看到，這個(gè)圖它做的是每一個(gè)A股上市的板塊市值走總市值的占比，從1992年到現在30年的變化。從2010年，就是中國宏觀(guān)拐點(diǎn)之年，我們看到下圖深色板塊（房地產(chǎn)、金融、能源），它們曾經(jīng)在2010年左右占到整體A股上市公司的2/3。

再看一下，房地產(chǎn)和金融板塊的占比不到1%了，大概18%-19%左右，能源就占得更少了，2007年是中石油上市，一上市就破滅了。然后到了現在，經(jīng)歷了劉易斯拐點(diǎn)的十年之后，我們再看傳統的行業(yè)市值的占比嚴重降低，房地產(chǎn)和金融占比從當年一半的江山占到現在大概20%左右，很有意思，這就是宏觀(guān)的變化。2010年的時(shí)候，我們不知道會(huì )發(fā)生什么事情，現在我們看一下，一目了然。

房地產(chǎn)它的占比下降了，但是它還是一個(gè)非常重要的板塊，一個(gè)是投資看房地產(chǎn)，經(jīng)濟也要看房地產(chǎn)。我們知道中國的經(jīng)濟的周期運行它是非常有規律的。我長(cháng)期進(jìn)行經(jīng)濟周期量化研究，我們把經(jīng)濟部門(mén)、跨部門(mén)的宏觀(guān)數據做了擬合，形成一條經(jīng)濟周期運行曲線(xiàn)，在這個(gè)圖上我們用黑色曲線(xiàn)來(lái)表示（見(jiàn)PPT圖）。我們把這條黑色的經(jīng)濟周期線(xiàn)和我們宏觀(guān)部門(mén)、跨部門(mén)各種各樣的經(jīng)濟數據做一個(gè)比較，請看（見(jiàn)PPT圖），所有的圖展示的是經(jīng)濟周期運行的規律，這是一張讓各位可以視覺(jué)化，對于經(jīng)濟周期的運行視覺(jué)化的一張圖。

這張圖告訴我們在宏觀(guān)經(jīng)濟運行的時(shí)候，在經(jīng)濟周期起伏的時(shí)候所有的宏觀(guān)變量，跨部門(mén)同時(shí)有規律向同一個(gè)方向既定頻率運行。到了2022年四季度末我們看一下，黑色這條線(xiàn)（經(jīng)濟周期）開(kāi)始不再走低，開(kāi)始在尋底。同時(shí)我們看到這個(gè)規律，大概3-4年左右出現一個(gè)經(jīng)濟周期從底部到頂部再回到底部的過(guò)程。上一個(gè)經(jīng)濟周期結束于大概2020年左右，我們達到了一個(gè)底部，現在我們再次回到了經(jīng)濟周期的底部。

所以，今年隨著(zhù)房地產(chǎn)的復蘇，如果房地產(chǎn)復蘇的話(huà)消費也應該有所復蘇，同時(shí)出口今年可能會(huì )比較弱，而且從去年四季度我們已經(jīng)看到出口同比增長(cháng)非常弱了，這是因為美聯(lián)儲在收緊，是因為它要美國國內需求，美國國內需求不就是中國出口過(guò)去的嗎，就是這么簡(jiǎn)單。

所以今年我們靠自己，我們希望房地產(chǎn)起來(lái)，房地產(chǎn)起來(lái)帶動(dòng)消費、投資，這樣隨著(zhù)我們經(jīng)濟周期進(jìn)入底部尋底的過(guò)程，我們中國應該能達到5%的增長(cháng)目標甚至更好。

現在我們已經(jīng)看到一些經(jīng)濟數據開(kāi)始出現掉頭往上走的形態(tài)，我相信在未來(lái)幾個(gè)季度里頭我們會(huì )看到越來(lái)越多的證據，就是中國經(jīng)濟的周期在這一輪經(jīng)歷了尋底開(kāi)始復蘇。

我的演講完畢，謝謝！

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