由于韓國“逆全租”現象正向全國擴散，未出售新房積壓導致不良貸款風(fēng)險激增，韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然如履薄冰。為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期低迷沖擊金融系統穩定，需要進(jìn)一步放開(kāi)對住房實(shí)際需求者的購買(mǎi)限制規定，對新房出售價(jià)做適度調整，并出臺保護面臨押金無(wú)法返還風(fēng)險的租戶(hù)的政策等。

(資料圖)

近期，韓國包括首爾在內的首都圈地區房?jì)r(jià)有所抬頭，但韓國政府智庫部門(mén)依然預測下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷將延續。由于“逆全租”現象正向全國擴散，未出售新房積壓導致不良貸款風(fēng)險激增，韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然如履薄冰。韓央行已發(fā)出預警，稱(chēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能沖擊金融系統穩定。

韓國建設產(chǎn)業(yè)研究院報告預測，今年下半年韓國房?jì)r(jià)將下降0.7%，首都圈之外的地方城市房?jì)r(jià)下滑速度更快，將達到4.8%，理由是仍然較高的貸款利率和持續增加的家庭貸款拖欠率。盡管韓國貸款利率在去年四季度已經(jīng)見(jiàn)頂并呈穩中有降的趨勢，但貸款的拖欠率卻持續走高，在這種情況下，房?jì)r(jià)難以獨自維持逆勢上揚態(tài)勢。報告指出，以實(shí)際需求為中心的全租房押金價(jià)格將比買(mǎi)賣(mài)價(jià)格出現更大幅度的下挫。在以全租房?jì)r(jià)格為跳板的韓國房?jì)r(jià)上漲結構中，如果全租房?jì)r(jià)格持續走低，將對下半年的房?jì)r(jià)造成較大沖擊。

韓國央行的金融穩定報告書(shū)也指出相同問(wèn)題。韓央行報告稱(chēng)，韓國目前全租房平均價(jià)格比去年3月至少下降了10%至20%。如果這種趨勢難以扭轉，116.7萬(wàn)戶(hù)提供全租房屋的房主中，將有4.1%至7.6%的人，在即便處理掉出租的房產(chǎn)并加上可申請貸款的情況下，也難以?xún)敻蹲鈶?hù)在簽訂租房合同時(shí)繳納的押金。

韓央行報告指出，如果全租房?jì)r(jià)格維持在今年3月份的水平，出租方需要返還給租戶(hù)的押金規模將達到24.4萬(wàn)億韓元（1元人民幣約合180韓元）。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇緩慢，在全租合同結束時(shí)，約有8.8萬(wàn)戶(hù)租房家庭將面臨租房押金無(wú)法全額返還的風(fēng)險。

雪上加霜的是，今年韓國新房交房量達到了30.5萬(wàn)套，明顯高于以往，且有19.2萬(wàn)套住房交房集中在下半年，預計其中較大比例會(huì )流入全租房市場(chǎng)，全租房?jì)r(jià)格的下行壓力將繼續加大。

此外，首都圈以外地區未出售新房數量的大幅增長(cháng)也對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成威脅。韓國新住宅樓的銷(xiāo)售率從去年的84.1%進(jìn)一步滑落至今年4月的78.9%。如果未出售住宅持續積壓，勢必增加房地產(chǎn)公司的庫存資產(chǎn)和應收賬款，降低企業(yè)的財務(wù)穩健水平。去年房企的平均應收賬款為234.7億韓元，比上年度增長(cháng)了34.1%。韓國央行警告說(shuō)，從歷史上有過(guò)的未出售新房激增的時(shí)期看，往往在高峰之后的第三年，房地產(chǎn)公司將出現大面積虧損。

住宅市場(chǎng)低迷惡化了韓國家庭的財務(wù)狀況。隨著(zhù)房?jì)r(jià)的下滑，以3月末為基準的韓國家庭平均資產(chǎn)已降至3.9億韓元，比2021年末下降5000萬(wàn)韓元。資產(chǎn)對比負債比率（DTA）超過(guò)100%、總負債本息償還比率（DSR）超過(guò)40%的高風(fēng)險家庭比重也在同期從2.7%上升到5%。

反映韓國國內金融系統中長(cháng)期脆弱性的金融脆弱性指數（FVI）第一季度升至48.1，比去年第四季度增長(cháng)了2.1個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，隨著(zhù)對貨幣緊縮政策緩和預期增強，韓國家庭貸款持續增長(cháng)，金融不均衡現象進(jìn)一步凸顯。上個(gè)月，韓國五大銀行的家庭貸款余額時(shí)隔17個(gè)月再次呈現上升趨勢。

債務(wù)增長(cháng)“質(zhì)量”不佳也是無(wú)法忽視的問(wèn)題。韓國自營(yíng)業(yè)者在今年一季度貸款總額達到1033.7萬(wàn)億韓元，比2019年末上漲了50.9%。自營(yíng)業(yè)者比非自營(yíng)業(yè)者受到房地產(chǎn)價(jià)格下降的影響更大，一次性?xún)斶€貸款比重更高，因此被認為是債務(wù)風(fēng)險較高的群體。

韓國央行相關(guān)人士稱(chēng)，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期低迷沖擊金融系統穩定，需要進(jìn)一步放開(kāi)對住房實(shí)際需求者的購買(mǎi)限制規定，對新房出售價(jià)做適度調整，并出臺保護面臨押金無(wú)法返還風(fēng)險的租戶(hù)的政策。此外，對于存在房地產(chǎn)項目融資貸款風(fēng)險的企業(yè)，金融機構應及早著(zhù)手不良債券購買(mǎi)項目的制定。?

關(guān)鍵詞：