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自新冠疫情暴發(fā)以來(lái)，混合辦公已成新常態(tài)，“辦公室+居家辦公”的模式和遠程辦公正在重塑美國商業(yè)地產(chǎn)中核心寫(xiě)字樓的價(jià)值。近日，英國經(jīng)濟研究機構凱投宏觀(guān)發(fā)布報告預測，到2025年底，美國寫(xiě)字樓的價(jià)格將比峰值下跌35%，由于市場(chǎng)對辦公空間的需求減弱，美國寫(xiě)字樓價(jià)值至少要到2040年才可能恢復到疫情前的峰值。

據統計，當前美國寫(xiě)字樓的使用率僅為疫情前的一半左右。波士頓咨詢(xún)公司此前研究發(fā)現，平均而言，美國寫(xiě)字樓空置率已由12%升至17%，而利用率由70%大幅下降至42%。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司第一太平戴維斯統計顯示，舊金山和亞特蘭大等城市的寫(xiě)字樓空置率已經(jīng)攀升至30%。不僅如此，而且寫(xiě)字樓價(jià)值也將下降。機構預計，寫(xiě)字樓需求不振疊加融資收緊，未來(lái)12個(gè)月至36個(gè)月內，美國寫(xiě)字樓價(jià)值將比疫情前銳減約40%。

過(guò)去幾年，美國新興行業(yè)和初創(chuàng )企業(yè)不斷涌現，導致對辦公空間的需求快速增長(cháng)，寫(xiě)字樓的供應量大幅增加。然而，供應的迅速擴張使市場(chǎng)上存在過(guò)剩的寫(xiě)字樓，致使租金下降，寫(xiě)字樓空置率也進(jìn)一步上升。此外，當前經(jīng)濟衰退風(fēng)險的加劇使美國寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景更加黯淡。多數行業(yè)專(zhuān)家分析預測，伴隨著(zhù)更多租約到期、企業(yè)不斷縮減用地規模，未來(lái)寫(xiě)字樓空置率還將繼續上升。

由此來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)成為美國商業(yè)地產(chǎn)中最具挑戰的一個(gè)板塊，需求收縮、再融資難度加大疊加美聯(lián)儲不斷加息、通貨膨脹居高不下等因素，將給寫(xiě)字樓價(jià)值復蘇帶來(lái)極大不確定性。短期內，美國寫(xiě)字樓市場(chǎng)難以看到復蘇跡象。

另外，值得注意的是，美國寫(xiě)字樓空置率急劇上升，可能將成為銀行業(yè)下一個(gè)重大風(fēng)險源。數據顯示，美國商業(yè)地產(chǎn)約80%的貸款來(lái)自中小型地區性銀行。如果地產(chǎn)業(yè)主找不到租戶(hù)，還不上貸款，大概率將發(fā)生違約事件。摩根士丹利預計，到2025年底，將有大約1.5萬(wàn)億美元的債務(wù)到期，這可能導致一波貸款違約潮，從而使已經(jīng)深陷泥潭的銀行業(yè)雪上加霜。本月早些時(shí)候，美國財政部長(cháng)耶倫也警告稱(chēng)，由于人們對遠程工作的態(tài)度和做法都發(fā)生了巨變，對辦公空間的需求也相對減少，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域將出現“問(wèn)題”，尤其是在利率上升的環(huán)境下，銀行業(yè)可能因商業(yè)地產(chǎn)估值走軟而感到壓力。?

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