文/樂(lè )居財經(jīng)徐酒眠

【資料圖】

砍了兩億多并購金后，河南籍上市物企榮萬(wàn)家（02146.HK）的并購行動(dòng)反而頻繁了起來(lái)。在最近一個(gè)月左右的時(shí)間里，已經(jīng)馬不停蹄敲定了兩個(gè)標的公司。

7月28日，榮萬(wàn)家刊發(fā)公告稱(chēng)，于當日交易時(shí)段前，其與榮盛控股股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“榮盛控股”）訂立了一份買(mǎi)賣(mài)銷(xiāo)售股權協(xié)議，收購后者在萬(wàn)家智慧環(huán)境(北京)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)家智慧”）持有的70%，對應代價(jià)為5015.5萬(wàn)元。

時(shí)間往前推，6月21日，榮萬(wàn)家剛宣布收購河北金項物業(yè)集團有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“河北金項物業(yè)”）80%股權，對價(jià)4000萬(wàn)元。

有意思的是，就在此幾天前，6月16日，榮萬(wàn)家曾一紙公告，決定對全球發(fā)售所得款項凈額用途進(jìn)行變更，將“業(yè)務(wù)擴張”項下“戰略收購及投資物業(yè)管理公司”未動(dòng)用的約3.85億港元重新分配。

其中，僅保留了1.52億港元并購金，并將目標從對口的物業(yè)管理轉向了從事環(huán)衛、醫美及旅游旅居公司；而砍出來(lái)的約2.33億港元，則分配到了豐富社區增值服務(wù)組合（約5840萬(wàn)港元）、補充營(yíng)運資金及其他一般企業(yè)用途（約1.75億港元）。

在債務(wù)與虧損壓力下，關(guān)聯(lián)房企榮盛發(fā)展（002146.SZ)正意圖轉型新能源賽道自救。（延伸閱讀：房企自救，找到了一條時(shí)髦的賽道）

5月26日，榮盛發(fā)展公告，擬以發(fā)行股份的方式，收購控股股東榮盛控股持有的榮盛盟固利新能源科技股份有限公司68.38%股權。

在此背景下，業(yè)務(wù)發(fā)展還高度依賴(lài)母公司的榮萬(wàn)家，不得不尋求獨立發(fā)展的道路。

開(kāi)拓物管服務(wù)之外的特色賽道，打造并形成自身的差異化競爭力，是解決榮萬(wàn)家發(fā)展前路的困境，甚至實(shí)現彎道超車(chē)的方案之一。但值得注意的是，完成上述兩筆交易后，榮萬(wàn)家在IPO募資中為這部分收并購預留的資金，已經(jīng)所剩不多了。

對于榮盛控股背后的老板耿建明而言，目前無(wú)論是地產(chǎn)還是物業(yè)，都面臨不小的困境。

一筆關(guān)聯(lián)收購

“不排除后續榮萬(wàn)家使用募集資金接收榮盛發(fā)展因業(yè)務(wù)轉型而剝離的資產(chǎn)”，此前榮萬(wàn)家變更募資用途之時(shí)，就曾有業(yè)內人士作出如是預測。

如今來(lái)看，頗有先見(jiàn)之明。萬(wàn)家智慧70%股權的賣(mài)家榮盛控股，正是榮萬(wàn)家的控股股東之一。

從萬(wàn)家智慧的成立時(shí)間2023年5月30日來(lái)看，雙方應該是從一開(kāi)始就作好了這個(gè)打算。6、7月，榮盛控股先后將旗下5家環(huán)境發(fā)展公司塞入萬(wàn)家智慧，為這個(gè)新公司填充資產(chǎn)。

在收購公告中，榮萬(wàn)家披露，截至2023年5月31日，萬(wàn)家智慧經(jīng)審核資產(chǎn)凈值為約4.43萬(wàn)元。

2021年度、2022年度、以及截至2023年5月31日，萬(wàn)家智慧除稅前凈利潤額分別為1228.84萬(wàn)元、1435.60萬(wàn)元，以及7434.49萬(wàn)元；對應期內，稅后凈利潤額分別為921.63萬(wàn)元、936.40萬(wàn)元，以及572.14萬(wàn)元。

據此計算，這筆關(guān)聯(lián)交易的收購PE約為7.65倍，并未作較高溢價(jià)。

資料介紹，萬(wàn)家智慧主要從事環(huán)衛及相關(guān)服務(wù)，共管理項目13個(gè)，在管建筑面積約1314.58萬(wàn)平方米，覆蓋于中國境內的三省五市。

榮萬(wàn)家直言，收購萬(wàn)家智慧，“可讓本公司利用目標集團現有的城市服務(wù)專(zhuān)業(yè)知識、合約及客戶(hù)關(guān)系，降低進(jìn)入環(huán)衛業(yè)務(wù)的成本，并可擴大及分散本集團的收入來(lái)源”。

上市物企收購關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)的情況并不少見(jiàn)，背后的原因往往指向關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的流動(dòng)性問(wèn)題。榮萬(wàn)家的這筆收購對自身多業(yè)態(tài)發(fā)展有利，不過(guò)是否有更深層次的作用也未可知。

值得一提的是，上市以來(lái)榮萬(wàn)家共展開(kāi)了3次收購行動(dòng)，其中兩筆都是關(guān)聯(lián)交易。除了萬(wàn)家智慧，去年12月18日，榮萬(wàn)家曾斥資4535萬(wàn)元，從榮盛發(fā)展旗下收購了盛行旅居生活服務(wù)77%股權。

“榮盛要想把新能源作為未來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，或還將繼續剝離資產(chǎn)，而榮萬(wàn)家的接盤(pán)收購或許也還沒(méi)有結束?！庇蟹治鋈耸勘硎?。

被迫獨立

對母公司高度依賴(lài)，是榮萬(wàn)家IPO之時(shí)就曾被“詬病”過(guò)的點(diǎn)。

榮萬(wàn)家有意改善這個(gè)局面。上市全球募資，榮萬(wàn)家的所得款項凈額約為11.68億港元，在最初的計劃中，60%將用來(lái)收購物業(yè)管理及下游公司。但在并購市場(chǎng)物色了一大圈，最終落地的收購寥寥。

缺乏收并購助力，榮萬(wàn)家的規模增速緩慢，而僅依靠招投標，也難以“斷奶”。

數據顯示，截至2022年末，其來(lái)自榮盛集團的在管面積約為7126.7萬(wàn)平方米，占總在管面積的97.2%；貢獻的物業(yè)管理服務(wù)收入約為12.47億元，占該業(yè)務(wù)板塊總收入的97.3%。

在4月初，樂(lè )居財經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》曾對發(fā)布2022年財報的50家港股物企進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易統計。其中，有30家物企公布了在管項目中關(guān)聯(lián)方貢獻情況，占比97.2%的榮萬(wàn)家高居榜首；緊隨其后的華發(fā)物業(yè)服務(wù)，這一數據為86.9%。

地產(chǎn)行業(yè)花好月圓，憑借關(guān)聯(lián)房企穩定的面積輸送，物企還能佛一佛。但事實(shí)是，風(fēng)暴襲來(lái)，榮盛發(fā)展自顧不暇。

2022年財報顯示，榮盛發(fā)展期內實(shí)現營(yíng)業(yè)收入317.93億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤為-163.11億元。其中，作為最主要的收入來(lái)源的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入288.79億元，占總營(yíng)收的90.83%，毛利率僅為2.23%。

大額虧損、美元債違約、股價(jià)下跌，重重壓力之下，5月26日，榮盛發(fā)展公告，拋出收購控股股東榮盛控股持有的榮盛盟固利新能源科技股份有限公司68.38%股權。

榮盛發(fā)展這條自救方案能否行得通還不好說(shuō)，但榮萬(wàn)家的確需要學(xué)會(huì )獨立行走了。

此外，值得注意的是，2022年底，榮萬(wàn)家計提了約2.09億壞賬準備后，還有約19.49億應收款。根據其業(yè)務(wù)來(lái)源判斷，其應收款絕大部分應該來(lái)自陷入困境的關(guān)聯(lián)方榮盛集團。

錢(qián)袋現狀

“今年以來(lái)，我們在收并購上會(huì )下功夫”，披露河北金項物業(yè)與萬(wàn)家智慧兩筆收購后，榮萬(wàn)家副總經(jīng)理孟慶斌在接受訪(fǎng)談時(shí)曾表示，未來(lái)收購標的會(huì )聚焦在城市服務(wù)、產(chǎn)城以及商寫(xiě)等方面。

誠如孟慶斌所言，相比前幾年瘋狂的收并購，如今物業(yè)行業(yè)收并購PE不高。對于榮萬(wàn)家而言，這或許是一個(gè)機會(huì )。

不過(guò)，2023年根據常州市新北區人民法院、嘉興市南湖區人民法院及蘇州市吳中區人民法院的指示，榮萬(wàn)家從存放所得款項凈額的銀行賬戶(hù)中超額動(dòng)用了約670萬(wàn)港元，用來(lái)結算公司的應付賬款。

一定程度上，這也說(shuō)明榮萬(wàn)家的運營(yíng)資金周轉或許并不寬裕。因此才有了砍去的2.33億并購金，約1.75億港元都用來(lái)補充營(yíng)運資金及其他一般企業(yè)用途。

更改募資用途之后，榮萬(wàn)家預留的并購金本就不多。收購河北金項物業(yè)與萬(wàn)家智慧之后，所剩資金就更少了。未來(lái)的收購，或許需要榮萬(wàn)家安排內部其他資金撥付，或者面向資本市場(chǎng)配股再融資。

數據顯示，截至2022年12月31日，其現金及現金等價(jià)物約為8.22億元。若將狩獵對象瞄向較小的標的公司，作一些“小而精”的收并購，榮萬(wàn)家還是能游刃有余。

6月底以來(lái)，榮萬(wàn)家的股價(jià)回漲了不少。7月4日至21日的區間漲幅曾達60.11%，最近十來(lái)天有所回落。截至8月4日收盤(pán)，其股價(jià)報2.71港元/股，當日漲幅5.45%，市盈率(TTM)約3.85倍，總市值約10.19億港元。

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