個(gè)人存量房貸款利率調整，或即將進(jìn)入落地階段。

(資料圖)

中國人民銀行黨委書(shū)記、行長(cháng)潘功勝在中國人民銀行、國家外匯管理局召開(kāi)的2023年下半年工作會(huì )議上表示，要繼續引導個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行、指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個(gè)人住房貸款利率。

早在7月14日，國新辦舉辦的2023年上半年金融統計數據新聞發(fā)布會(huì )上，央行貨政司司長(cháng)鄒瀾表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

“過(guò)去是‘支持’和‘鼓勵’，而現在是‘指導’，這就意味著(zhù)政策改革或進(jìn)入到實(shí)操層面?！毕嚓P(guān)房地產(chǎn)專(zhuān)家對時(shí)代周報記者表示。

△圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng )意

為了解相關(guān)政策的落地執行情況，時(shí)代周報記者8月2日致電工商銀行華南支行、招商銀行、廣州農商行等多家銀行，相關(guān)工作人員皆表示，尚未接到相關(guān)方案和細則，后續若有明確政策指導，會(huì )積極落實(shí)監管部門(mén)的相關(guān)要求。

存量房貸利率又將會(huì )以何種方式來(lái)調整呢？

“調整存量房貸利率可能會(huì )通過(guò)協(xié)商變更合同約定，或新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款來(lái)實(shí)現?！睆V發(fā)證券研報稱(chēng)，現階段存量房貸利率定價(jià)是“LPR+點(diǎn)差”，考慮到LPR變化會(huì )同時(shí)影響到增量貸款，“協(xié)商變更合同約定”應該主要調整“點(diǎn)差”，具體的調整幅度以及范圍有待進(jìn)一步明確。

“從降低商業(yè)銀行協(xié)商成本，提升相關(guān)業(yè)務(wù)辦理效率角度，不排除效仿2008年通過(guò)批量打折方式?！惫獯筱y行金融研究員周茂華對時(shí)代周報記者表示。

2008年10月，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。

“批量下調房貸利率的可能性較大，我們估算下調80BP左右”上述房地產(chǎn)專(zhuān)家表示。

若以2008年存量個(gè)人住房貸款利率“統一打折”的方式進(jìn)行調降。100萬(wàn)的房貸，還款人當下以5%的貸款利率、本額等息的方式進(jìn)行還款，那么還款人每個(gè)月本應還款5368元，利息總額高達93萬(wàn)元。

若存量房貸統一下調至商業(yè)住房貸款基準利率4.2%（即當下五年期以上LPR利率），購房者每月還款金額為4890，較之前每個(gè)月少償還478元，利息總額也下降到76萬(wàn)元，較之前少還17萬(wàn)元。

降低存量房貸利率有哪些路徑？是國有大行率先調整，還是中小商業(yè)銀行先行變動(dòng)呢？

“具體哪一類(lèi)型銀行先降，這個(gè)需要進(jìn)一步分析各類(lèi)銀行面臨的息差壓力，房貸資產(chǎn)結構等情況?！敝苊A表示。

“一般來(lái)說(shuō)，大型國有銀行在政策落實(shí)上會(huì )比較迅速，因為它們通常有更多的資金規模和更強的政策執行能力?！北P(pán)古智庫高級研究員江瀚對時(shí)代周報記者表示，不過(guò)銀行方對于個(gè)人存量房貸款利率的調整，可能會(huì )設定一定的門(mén)檻。這些門(mén)檻可能包括還款人的違約記錄、還款人房貸體量、有無(wú)提前還款等。此外，銀行還可能會(huì )考慮市場(chǎng)需求和競爭狀況，以及監管政策的變化等因素，來(lái)決定具體的調整措施。

降低存量房貸利率對居民、銀行都形成了較大的影響。

“下調存量房貸利率，本質(zhì)上減少了銀行利潤，補貼了居民?！逼桨沧C券分析師劉璐稱(chēng)，樂(lè )觀(guān)情況下這一補貼輸送的規模是2700億元一年。截至2023年3月，個(gè)人購房貸款存量38.9萬(wàn)億，以五大行的情形類(lèi)推，如果存量購房貸款整體下降70BP，則最樂(lè )觀(guān)情形下預計一年能節約2726億利息。按照房貸平均存續期為 15年，折現率為4%估算，相當于一次性補貼居民3萬(wàn)億的現值?！霸撜呦喈斢诮o居民一筆長(cháng)期限補貼，直接提升居民的年度可支配收入，有望提升居民的消費意愿?！?/p>

談及降低存量房貸利率對銀行的影響，周茂華表示，“一方面，存量房利率下調將勢必對部分銀行凈息差構成一定壓力；但另一方面，有助于降低提前還貸導致利息損失，同時(shí)有助于促進(jìn)消費和樓市需求，房地產(chǎn)復蘇，進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟加快復蘇，利好銀行盈利和資產(chǎn)治理?！?/p>

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