東吳證券研報指出，7月27日住建部的適時(shí)發(fā)聲給各地落實(shí)新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調整吃下“定心丸”，尤其是四個(gè)一線(xiàn)城市中，北京、廣州、深圳均結合住建部的表態(tài)及時(shí)跟進(jìn)。這在2017年以來(lái)歷次地產(chǎn)政策松綁中是十分罕見(jiàn)的。

那么，當前這輪房地產(chǎn)政策放松究竟何去何從？東吳證券列出了與之相關(guān)的五個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

以下為其核心觀(guān)點(diǎn)：

(資料圖片僅供參考)

自7月政治局會(huì )議定調“適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”以來(lái)，部委和多地對于房地產(chǎn)政策的表態(tài)“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”。如圖1所示，7月27日住建部的適時(shí)發(fā)聲給各地落實(shí)新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調整吃下“定心丸”，尤其是四個(gè)一線(xiàn)城市中，北京、廣州、深圳均結合住建部的表態(tài)及時(shí)跟進(jìn)。這在2017年以來(lái)歷次地產(chǎn)政策松綁中是十分罕見(jiàn)的。那么，當前這輪房地產(chǎn)政策放松究竟何去何從？我們列出了與之相關(guān)的五個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

問(wèn)題一：如何看待這輪地產(chǎn)政策調整在下半年穩經(jīng)濟中的作用？

我們早在6月的報告中就指出，為應對年中經(jīng)濟的下行壓力，穩地產(chǎn)將成為下半年托經(jīng)濟的主要抓手。今年以來(lái)我們一直強調，在中美科技競爭從“快戰”轉為“慢戰”的背景下，中國在刺激經(jīng)濟、財政可持續和科技競爭上存在著(zhù)一個(gè)“不可能”三角（圖2），因此短期對于財政紀律的強調，意味著(zhù)無(wú)論是中央還是地方都不會(huì )大幅加杠桿。

因此，下半年在政策組合拳上不會(huì )出現所謂的中央政府發(fā)消費券或特別國債，這也意味著(zhù)全年為確保5%左右目標的實(shí)現，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調整在邏輯上是必然的結果。

問(wèn)題二：房地產(chǎn)政策的定調發(fā)生重大轉變了嗎？

是的，也許還有人質(zhì)疑政治局會(huì )議不提“房住不炒”是權宜之計，須要看到，聲明是用“適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”替代了“房住不炒”，什么是新形勢？即“眼下市場(chǎng)低迷，市場(chǎng)上已經(jīng)沒(méi)有投機性炒房者，連剛需都不敢入市”。可見(jiàn)在這一新形勢下，當務(wù)之急是通過(guò)政策調整讓剛需和改善性需求入市，尤其是一線(xiàn)城市，由于過(guò)熱階段陸續出臺的政策一直存在，這兩大需求遲遲未能釋放。

因此，我們認為放松一線(xiàn)城市是這輪地產(chǎn)政策優(yōu)化調整的題中之義，這與“房住不炒”并不矛盾，什么時(shí)候剛需和改善性需求都入市了，投機性炒房客又回來(lái)了，再提“房住不炒”也不遲。

問(wèn)題三：一線(xiàn)城市的政策調整是“擠牙膏”還是“一步到位”？

我們認為“擠牙膏”式的調整已是緩不濟急，雖然房地產(chǎn)調整的事權在地方，但鑒于住建部已經(jīng)要求“大力支持剛性和改善性住房需求”，如果一線(xiàn)城市僅采取“擠牙膏”式地調整，很可能會(huì )促使上面出臺新一輪的指導意見(jiàn)。

當然，在“因城施策”下，指望四個(gè)一線(xiàn)城市“一步到位”式地全部放開(kāi)也是不現實(shí)的。我們認為更可能的情況是，為有效釋放剛需和改善性需求，各地在取消“認房又認貸”、調整“非普通住宅認定標準”、降低“二套房首付比例”等方面會(huì )選擇性地出臺一攬子措施，并且很可能與試點(diǎn)“一區一策”相結合。

問(wèn)題四：需要擔心一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)再度上漲嗎？

房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，既然當務(wù)之急是加快剛需和改善性需求的釋放實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)，我們認為在這一輪房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調整中，高層對于房?jì)r(jià)的上漲的容忍度是提升的，尤其是前期二手房?jì)r(jià)跌幅較大的一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。

如果一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)回暖能夠對此前低迷的二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市銷(xiāo)售有示范效應，應該也是高層樂(lè )見(jiàn)其成的。當然存在另一種情況，即一旦一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的上漲導致周邊三四線(xiàn)城市的需求向其轉移，產(chǎn)生所謂的虹吸效應，我們認為這也是在這輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調整中高層會(huì )密切關(guān)注的。

問(wèn)題五：數據越差，政策力度會(huì )越大嗎？

很可能是的。從整體上看，“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”集中表現在地產(chǎn)銷(xiāo)售的量?jì)r(jià)齊跌，這說(shuō)明當前地產(chǎn)需求的疲軟要更甚于行業(yè)去杠桿帶來(lái)的供給收縮：下半年以來(lái)，地產(chǎn)需求端延續低迷，30城口徑商品房成交面積是近五年以來(lái)的最低同期水平，其中二、三線(xiàn)城市拖累較大；而作為經(jīng)濟信心重要“溫度計”的房?jì)r(jià)則繼續邊際轉弱，6月70城新房房?jì)r(jià)環(huán)比整體轉負，其中一線(xiàn)城市也降溫至0%。

一線(xiàn)城市無(wú)疑將是本輪地產(chǎn)政策變化的“風(fēng)向標”，政策力度排序可能是廣深>北京>上海。我們認為本輪政策的改變將會(huì )受到數據表現的影響——數據越差，力度越大的可能性越高。從地產(chǎn)銷(xiāo)售的量?jì)r(jià)來(lái)看，廣州和深圳的壓力無(wú)疑更大，而如果剔除2022年數據的特殊性，上海地產(chǎn)的韌性相對更高，這可能也是上海市在地產(chǎn)政策上表態(tài)相對滯后的重要原因。

風(fēng)險提示：海外貨幣政策收緊下外需回落，海外經(jīng)濟提前進(jìn)入顯著(zhù)衰退，嚴重拖累我國出口。地產(chǎn)政策出臺速度不及預期。

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