商業(yè)房地產(chǎn)投資者和貸款機構正慢慢面臨一個(gè)棘手的問(wèn)題——如果人們再也不會(huì )像疫情前那樣在商場(chǎng)購物或在辦公室工作，那么他們投資在實(shí)體店的財富有多安全?

對于經(jīng)驗豐富的商業(yè)地產(chǎn)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，不斷上升的利率、頑固的通脹和狂風(fēng)暴雨的經(jīng)濟狀況是他們熟悉的敵人，他們通常會(huì )在等待租金需求回升和借貸成本下降的情況下安然度過(guò)難關(guān)。只要貸款機構相信投資者有能力償還貸款，而且資產(chǎn)的價(jià)值仍高于抵押貸款，周期性經(jīng)濟低迷很少會(huì )促使資產(chǎn)賤賣(mài)。

但這一次，接受媒體采訪(fǎng)的分析師、學(xué)者和投資者警告稱(chēng)，情況可能有所不同。

(資料圖片僅供參考)

隨著(zhù)遠程辦公成為許多辦公公司的日常工作，消費者習慣在網(wǎng)上購物，倫敦、洛杉磯和紐約等城市充斥著(zhù)當地人不再想要或需要的建筑。這意味著(zhù)城市中心的摩天大樓和龐大的購物中心的價(jià)值可能需要更長(cháng)的時(shí)間才能反彈。如果找不到租客，房東和貸款人面臨的損失將比之前的周期更大。

英國謝菲爾德大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)家、會(huì )計實(shí)踐教授Richard Murphy表示:“雇主們開(kāi)始意識到，不再需要建造大型建筑來(lái)供員工使用。商業(yè)地產(chǎn)房東應該擔心了。投資者現在退出是明智的?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)存在債務(wù)隱患

穆迪投資者服務(wù)公司6月表示，全球銀行持有6萬(wàn)億美元未償商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)中的約一半，其中2023-2026年到期的比例最大。而美國各銀行公布上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損呈螺旋式上升趨勢，并警告未來(lái)還會(huì )出現更多虧損。

7月份向數據提供商Credit Benchmark提供信貸風(fēng)險評估的美國工業(yè)和寫(xiě)字樓房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的全球貸款機構表示，目前該行業(yè)企業(yè)債務(wù)違約的可能性比六個(gè)月前估計的要高17.9%。而英國房地產(chǎn)持有和開(kāi)發(fā)類(lèi)別的借款人違約的可能性還要高出4%。

資產(chǎn)規模達920億美元的美國投資機構雙線(xiàn)資本副首席投資官Jeffrey Sherman表示，一些美國銀行對在未來(lái)兩年到期的商業(yè)地產(chǎn)再融資中動(dòng)用寶貴的流動(dòng)性持謹慎態(tài)度。他表示，存款外逃隨時(shí)都可能發(fā)生，這指的是客戶(hù)存款從銀行流向收益率更高的‘無(wú)風(fēng)險’貨幣市場(chǎng)基金和美國國債。他稱(chēng)：“只要美聯(lián)儲保持高利率，它就是一顆定時(shí)炸彈?！?/p>

然而，一些全球政策制定者仍然相信，疫情后“上班”概念的轉變不會(huì )預示著(zhù)2008- 2009年那樣的次貸危機。

歐元區企業(yè)對貸款的需求上季度降至紀錄最低，而美聯(lián)儲的年度“壓力測試”發(fā)現，在商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值下跌40%的“極端”情況下，銀行在2023年的平均預期貸款損失率將低于2022年。英國商業(yè)地產(chǎn)的平均價(jià)值已經(jīng)從峰值下降了約20%，而沒(méi)有引發(fā)重大的貸款減值，一位高級監管人士指出，英國銀行的房地產(chǎn)風(fēng)險敞口占總貸款的比例遠低于15年前。

但Bank Syz首席投資官Charles-Henry Monchau將大幅收緊利率的影響比作“炸藥捕魚(yú)”。他說(shuō):“通常是小魚(yú)先浮出水面，然后大魚(yú)——鯨魚(yú)——最后才浮出水面。瑞士信貸是鯨魚(yú)嗎?硅谷銀行是鯨魚(yú)嗎?事后我們才知道。但鯨魚(yú)可能是美國的商業(yè)房地產(chǎn)?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)股壓力重重

全球房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行本月公布的數據顯示，紐約、北京、舊金山、東京和華盛頓特區的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金同期出現負增長(cháng)。該公司5月份曾指出，第一季度全球租賃規模同比下降18%。

企業(yè)也還面臨著(zhù)削減碳足跡的壓力，匯豐銀行就是其中之一，它正在削減租賃面積，并終止對那些不再被認為是“綠色”的辦公室的租賃。仲量聯(lián)行表示，到2050年，全球將有超過(guò)10億平方米的辦公空間需要翻新，要達到凈零排放的目標，翻新速度將是目前的三倍，達到每年至少3%-3.5%的存量。

規模3000億澳元的澳洲最大養老基金AustralianSuper也在觀(guān)望。該基金5月表示，由于回報不佳，將暫停對未上市辦公樓和零售資產(chǎn)的新投資。

與此同時(shí)，賣(mài)空者繼續圍繞著(zhù)全球上市房地產(chǎn)業(yè)主，押注他們的股價(jià)會(huì )下跌。數據提供商Hazeltree的數據顯示，在截至今年7月的15個(gè)月里，機構投資者借出的用于支持做空活動(dòng)的地產(chǎn)股在歐洲、中東和非洲增長(cháng)了30%，在北美增長(cháng)了93%。

據凱投宏觀(guān)預測，本十年全球房地產(chǎn)年回報率約為4%，而疫情前的平均回報率為8%，預計到本世紀30年代僅會(huì )略有改善。凱投宏觀(guān)表示：“投資者必須愿意接受較低的房地產(chǎn)風(fēng)險溢價(jià)。以過(guò)去的標準來(lái)看，房地產(chǎn)將被高估?！?/p>

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