3月21日，房地產(chǎn)板塊受消息面南寧、北海等地房貸首付比例下調 首套房最低降至20%影響拉升，陽(yáng)光城、天房發(fā)展、天?；?、榮安地產(chǎn)等多股漲停，新華聯(lián)、藍光發(fā)展、嘉凱城等跟漲。

在“穩增長(cháng)”的宏觀(guān)背景下，當前房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續駐底，邊際改善政策持續。然而在需求側的持續疲軟是否已經(jīng)見(jiàn)底？目前房地產(chǎn)行業(yè)投資是否還是以短期消息面為主？本文將重點(diǎn)分析以上問(wèn)題。

房地產(chǎn)行業(yè)需求趨弱形勢依舊嚴峻

開(kāi)發(fā)投資超過(guò)預期，而產(chǎn)業(yè)鏈下行壓力依然很大。根據國家統計局數據，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在2022年1-2月創(chuàng )下歷史新高，同比增長(cháng)3.7%，明顯高于 Wind一致預期(-7%)。拆分來(lái)看，建筑面積同比增速下降到2%，單位建筑強度下降1%，土地購置費增長(cháng)11%。但從其他產(chǎn)業(yè)鏈數據看，行業(yè)下行壓力依然較大，開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有持續改善的基礎：1、受市場(chǎng)下行、集中供地節奏、房企資金鏈壓力等因素影響，開(kāi)年土地市場(chǎng)供求依然冷清，后續土地購置費或將承壓；2、弱拿地+冷銷(xiāo)售，新開(kāi)工依然疲弱，拖累施工面積同比增速；3、房企資金鏈壓力導致竣工同比轉負。

銷(xiāo)售依然疲弱，需要更多的政策來(lái)扭轉下行慣性。據國家統計局數據顯示，2022年1-2月商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比分別下降9.6%和19.3%。從歷史上看，2019年后全國商品房銷(xiāo)售數據與全國百強房企權益銷(xiāo)售數據擬合程度較高，但每年年初數據偏差較大，或與統計口徑有關(guān)。華泰證券不認為銷(xiāo)售下滑的幅度太大，關(guān)鍵在于認識到目前房地產(chǎn)基本面還沒(méi)有明顯復蘇的跡象，這也印證了2個(gè)月家庭中長(cháng)期貸款歷史上首次出現負增長(cháng)。華泰證券認為，市場(chǎng)低迷的主要原因是開(kāi)發(fā)商信心不足，推盤(pán)減少，購房者信心不足以及疫情反復，需要更多的政策來(lái)扭轉下行慣性。

房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售和現金流依然嚴峻。據國家統計局數據顯示，2022年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降17.7%，連續7個(gè)月下滑，房企銷(xiāo)售和融資現金流依然嚴峻。具體看：1、1-2月的定金、預收款、個(gè)人按揭貸款同比降幅較2021年12月擴大，盡管按揭額度充足，但房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩弱仍然導致銷(xiāo)售回款受挫。2、1-2月國內貸款同比下降31.6%，自有資金同比下降6.2%，說(shuō)明房企融資現金流依然脆弱，近期一些新的風(fēng)險事件進(jìn)一步削弱了金融機構的信心。

頭部央企國企和少量強信用民企或將先走出寒冬

在“穩增長(cháng)”的宏觀(guān)背景下，當前房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續駐底，邊際改善政策持續，預計后續仍有較多利好政策值得期待，繼續看好房地產(chǎn)板塊的市場(chǎng)表現?？申P(guān)注以下四類(lèi)公司(1)基本面表現較好的物業(yè)管理公司；(2)具有央企/國企背景的財務(wù)穩健型優(yōu)質(zhì)房企；(3)擁有優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)或轉型類(lèi)企業(yè)，或有效形成“開(kāi)發(fā)類(lèi)+”的良性資金循環(huán)的房企。

盡管開(kāi)發(fā)投資數據初見(jiàn)端倪，但結合開(kāi)竣工、銷(xiāo)售、到位資金和重點(diǎn)房企的經(jīng)營(yíng)情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力依然嚴峻。從穩增長(cháng)和防風(fēng)險的目標出發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì )更加努力地打破目前的負面循環(huán)，提振購房者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機構的信心。金融委員會(huì )和多部門(mén)房地產(chǎn)的表態(tài)表明，房地產(chǎn)并購和融資、房貸額度和利率以及地方需求方面的政策將會(huì )持續改善，加速房地產(chǎn)基本面的穩定。華泰證券繼續建議以終局思維為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注央企國企和少數信用較強的民營(yíng)企業(yè)。

華泰證券認為可以關(guān)注以下四個(gè)方向：1) A股開(kāi)發(fā)： A股：萬(wàn)科 A，建發(fā)股份，華發(fā)股份；港股開(kāi)發(fā)：華潤地產(chǎn)，龍湖，中國海外發(fā)展，旭輝控股集團；3)保利地產(chǎn)，碧桂園服務(wù)，招商積余，旭輝永升，，新大正；4)轉型房企：華聯(lián)控股，魯商發(fā)展。

未來(lái)行業(yè)beta取決于行業(yè)結構調整、產(chǎn)能出清節奏和政策托底力度；alpha在于收并購對重點(diǎn)房企資產(chǎn)負債表和利潤率的修復、逆周期加杠桿的精準度、圍繞住房場(chǎng)景價(jià)值的長(cháng)期挖掘。天風(fēng)證券認為可以適當關(guān)注以下三類(lèi)公司：1)優(yōu)質(zhì)龍頭：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、龍湖集團；2)優(yōu)質(zhì)成長(cháng)：金科股份、中南建設、旭輝控股集團；3)優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)板塊