（原標題：實(shí)探乳山樓市：買(mǎi)房就像買(mǎi)菜，6萬(wàn)拿下一套海景房）

(資料圖)

2月6日，山東威海乳山市潮湖路沿街兩排大部分商鋪依舊卷簾門(mén)緊閉。坐不住的老單，已經(jīng)進(jìn)入工作狀態(tài)。

下午兩三點(diǎn)，是一天中最暖和的時(shí)候。這個(gè)點(diǎn)干活，不凍手。老單指揮兩名工人更換了門(mén)店招牌。說(shuō)是招牌，其實(shí)只是一幅短短的橫幅，紅底，黃字，“鼎祥房產(chǎn)”四個(gè)大字打頭，“代租代售 房屋置換”和老單的手機號碼壓底。

“你瞅著(zhù)這顏色正不？”老單問(wèn)時(shí)代周報記者，“精氣神兒不能丟?！?/p>

工人掛上新的招牌，時(shí)代周報記者攝

老單來(lái)自黑龍江，在乳山銀灘經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)交易生意已經(jīng)有十六年，和這座海濱小城一同經(jīng)歷了樓市的高低起伏。

光景好的時(shí)候，他一年能夠賣(mài)掉四五十套房，“那個(gè)時(shí)候，全國人民都來(lái)乳山買(mǎi)房，有人一買(mǎi)就是好幾套?！?/p>

潮起潮落，海景房熱情退卻，樓市也進(jìn)入退潮期，乳山接連因為“跟團游被強制購房”“房?jì)r(jià)跌破千元”等新聞，頻頻上熱搜。

那么，真實(shí)的乳山樓市是什么樣的？

僅有13套房源單價(jià)跌破千元

打開(kāi)貝殼找房APP，將銀灘全部在售二手房按單價(jià)從低到高排序，可以發(fā)現，截至2月7日，銀灘一共有13套房子掛牌單價(jià)跌破千元，另有3套正好是1000元/平方米。

乳山最近一次被關(guān)注，是因為銀灘旅游度假區的部分海景房，房?jì)r(jià)跌破千元。

最便宜的一套，單價(jià)僅795元/平方米，6.2萬(wàn)元就能拿下這套約78平方米的兩室兩廳?？晒Ρ鹊氖?，第一太平戴維斯統計數據顯示，2022年四季度，深圳新房季度成交均價(jià)約6.42萬(wàn)元/平方米。

據時(shí)代周報記者了解，銀灘這套最便宜的海景房于2022年11月掛牌出售，初始報價(jià)為7.5萬(wàn)元，曾先后經(jīng)歷5次降價(jià)。最新一次發(fā)生在今年1月15日，業(yè)主降價(jià)1000元，報價(jià)6.2萬(wàn)元。

負責維護房源信息的經(jīng)紀人楊如意在“房源信息”一欄寫(xiě)道——“房主因家里孩子需要置換房屋，誠心出售，價(jià)格合理，隨時(shí)過(guò)戶(hù)?！?/p>

老單的門(mén)店也有單價(jià)千元左右的海景房在售。

店里張貼著(zhù)房源信息的廣告牌顯示，海景花園一套約76平方米的兩室兩廳，報價(jià)12.5萬(wàn)元，單價(jià)約1645元/平方米；大慶頤園小區一套約152平方米的復式，報價(jià)21.8萬(wàn)元，單價(jià)約1434元/平方米。

老單店里展示的部分在售房源，時(shí)代周報記者攝

“這種價(jià)格特別低的房子，條件一般比較差，比方說(shuō)是樓梯房的頂層，或者是閣樓。大慶頤園小區的之所以便宜，是因為開(kāi)發(fā)商原先賣(mài)房的時(shí)候就是買(mǎi)一層送一層，上邊那一層是沒(méi)有產(chǎn)權的，按實(shí)際使用面積計算，房?jì)r(jià)當然低了?！崩蠁胃嬖V時(shí)代周報記者。

根據老單的觀(guān)察，銀灘的房?jì)r(jià)大多在兩三千元，“獨棟別墅貴一些，5000元/平方米的有，10000元/平方米的也有?！?/p>

截至2月7日，銀灘目前在貝殼找房掛牌在售二手房有1805套，均價(jià)約3200元/平方米。成交價(jià)方面，今年至今，貝殼找房平臺累計成交6套銀灘二手房，成交價(jià)在859-2453元/平方米之間。

曾吸引全國看房團

與很多城市出現一二手房?jì)r(jià)格倒掛不同，在銀灘，新房的價(jià)格遠遠貴過(guò)二手房。

這與銀灘的開(kāi)發(fā)節奏有關(guān)。

銀灘自1992年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，近30年的建設歷史形成了品類(lèi)各異、價(jià)位不等的建筑情況。

按距離海岸線(xiàn)遠近，銀灘海景房被分為一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)三個(gè)等級，離海邊最近的小區，跨過(guò)馬路再穿過(guò)小公園就到海邊。

在銀灘，大部分越靠近海邊的房子，價(jià)格越便宜。

“靠近海邊的小區建得早，再加上大都是樓梯房，反倒是最便宜的?！比樯奖镜厝藢O銘告訴時(shí)代周報記者。

以距離海邊僅約200米的大慶頤園小區為例。

大慶頤園小區是為了安置為石油工業(yè)發(fā)展做出貢獻的大慶老職工所建，于2000年9月動(dòng)工。小區占地面積約23萬(wàn)平方米，建筑面積約16.6萬(wàn)平方米，包括別墅、住宅樓99棟、1577戶(hù)。

貝殼找房顯示，大慶頤園小區參考均價(jià)約4835元/平方米，目前有6套房源掛牌出售。因為建筑類(lèi)型不同，單套房源價(jià)格差異較大。最便宜的一套單價(jià)1394元/平方米，22.3萬(wàn)元就能拿下一套約160平方米的大平層；最貴的是一套帶院子別墅，總價(jià)188萬(wàn)元，單價(jià)9428元/平方米。

住在銀灘的大多是老人，時(shí)代周報記者攝

二線(xiàn)、三線(xiàn)的海景房主要是新近開(kāi)發(fā)建設的樓盤(pán)，樓齡新、有電梯、集中供暖，價(jià)格較高。

乳山濱海新區管委會(huì )介紹，2015年至2019年，全市新建商品房成交均價(jià)數據顯示，銀灘新建商品房?jì)r(jià)格呈明顯上漲趨勢，同比上漲約42.4%；2020年以來(lái)，乳山房?jì)r(jià)上漲幅度趨緩，新建商品房成交均價(jià)在每平方米7500元左右。

具體來(lái)看。銀灘在售新盤(pán)藍城·威海桃花源，與海邊的直線(xiàn)距離約2.6公里，均價(jià)約9800元/平方米，另一新盤(pán)金鼎璽悅，均價(jià)約9500元/平方米。

“看房團你知道吧？開(kāi)發(fā)商用大巴車(chē)把全國各地的老人一車(chē)一車(chē)拉過(guò)來(lái)，他們手上多少有點(diǎn)積蓄，又向往‘面朝大海，春暖花開(kāi)’的退休生活，再加上不熟悉這里的情況，很容易被忽悠高價(jià)買(mǎi)房?！睂O銘表示。

銀灘一售樓處懸掛著(zhù)“歡迎全國購房團光臨”的橫幅，時(shí)代周報記者攝

關(guān)于一二手房?jì)r(jià)價(jià)差巨大，乳山市房地產(chǎn)交易中心曾表示，隨著(zhù)建筑成本的逐年上漲、可開(kāi)發(fā)海景房資源的稀缺、新房建筑質(zhì)量和配套服務(wù)的大幅提升，銀灘新建商品房?jì)r(jià)格較高，與二手房?jì)r(jià)格偏低形成明顯反差。

簽約當天即可拿證

在銀灘，買(mǎi)房賣(mài)房是一件很簡(jiǎn)單的事情。

不同于北上廣房東更為熟悉的鏈家、中原、我愛(ài)我家、麥田房產(chǎn)，維持房產(chǎn)交易正常運轉的是這里大大小小上千家中介門(mén)店。僅是老單門(mén)店所在的潮湖路，短短600米的沿街商鋪，錯落分布著(zhù)15家中介門(mén)店。

銀灘的生意，不是賣(mài)海產(chǎn)，就是賣(mài)房產(chǎn)，時(shí)代周報記者攝

2月6日下午，海景花園業(yè)主王力來(lái)到老單的店里，他準備把現在住的房子賣(mài)掉，置換一套大點(diǎn)的?！芭畠号鲆患宜目谌?，他們逢年過(guò)節過(guò)來(lái)，再加上我們兩口子，兩室住不開(kāi)，我尋思著(zhù)得換一套100平方米的才夠住?！?/p>

王力在一本筆記本上登記了小區名字、樓棟、房號和裝修情況，再帶上老單到家里摟一眼房子，“單大哥，房子就麻煩多費心了?！敝链?，一套房子的委托就算完成了。

和一線(xiàn)城市的委托、勘驗、拍攝、簽約等一系列繁復流程相比，在銀灘，人情世故比商業(yè)邏輯更吃得開(kāi)。

交易流程同樣絲滑——當天簽約，當天過(guò)戶(hù)，當天拿證。

“錢(qián)財都到位，一會(huì )就完事，全國各地都一樣。只不過(guò)大城市資金數額比較大，有貸款，不貸款當時(shí)都辦了，”在銀灘開(kāi)中介門(mén)店的程姐，讓時(shí)代周報記者記者見(jiàn)識到了什么叫“乳山速度”。

銀灘的很多房產(chǎn)交易是在網(wǎng)上完成的，“二三十萬(wàn)一套房，對北上廣的人來(lái)說(shuō)，可不就跟買(mǎi)菜一樣嗎？”程姐說(shuō)。

在蘇州的黎越通過(guò)視頻看房的方式，全款買(mǎi)下一套銀灘海景房?！爸薪樾「缗芰撕脦讞潣菐臀覀冞h程實(shí)時(shí)看房，最后買(mǎi)的這套，不管是位置、格局還是內部裝修都算滿(mǎn)意，所以就直接網(wǎng)上簽約付定金了?！?/p>

去年11月，黎越打飛的來(lái)到銀灘房管局辦理過(guò)戶(hù)手續，全程30分鐘，“還沒(méi)看到房，房本先到手了?！?/p>

“海邊鶴崗”熱度不再

“銀灘，就是海邊的鶴崗?！币驗榉?jì)r(jià)低，銀灘得到一位乳山本地人的這樣評價(jià)。

和鶴崗一樣，乳山為全國人民所知，也是因為低到驚人的房?jì)r(jià)。除了房?jì)r(jià)低，海景的加持，也為乳山增添了談資。

乳山的海景房集中在銀灘。銀灘因綿延21公里的銀色沙灘而得名，灘平坡緩，海沙柔軟細膩，有“天下第一灘”“中國最美海岸線(xiàn)”“東方夏威夷”之稱(chēng)。

隨處可見(jiàn)的宣傳招牌，時(shí)代周報記者攝

1992年，銀灘開(kāi)始發(fā)展房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)高峰期在2000年之后。

乳山年鑒顯示，2000年-2005年，乳山房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)投資總額從8800萬(wàn)元猛增至7.53億元。

《乳山年鑒2006》指出，2005年，乳山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售格局呈現新變化，開(kāi)發(fā)中心由市中心區轉移至銀灘旅游度假區，住房消費主體由本市市民轉為外地客戶(hù)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)輻射全省及全國各地。

來(lái)自全國各地的購買(mǎi)力涌進(jìn)銀灘，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是開(kāi)足馬力。2007年-2010年，乳山房地產(chǎn)竣工總面積高達562萬(wàn)平方米。

銀灘整齊劃一的房子，時(shí)代周報記者攝

銀灘樓市起飛之際，老單從東北來(lái)到銀灘，迎來(lái)事業(yè)高峰。

“那時(shí)候，我在里邊租門(mén)市的，小區門(mén)口，最好的位置，進(jìn)出的房主都能看到。最早的租金是一年兩萬(wàn)塊錢(qián)，第三年漲到三萬(wàn)塊錢(qián)，我又租了5年，總共租了7年?！崩蠁胃嬖V時(shí)代周報記者，他當時(shí)主要是代理新盤(pán)，沒(méi)有二手房，行情好的時(shí)候一年能賣(mài)掉四五十套房子。

“后來(lái)就不行了。我一看形勢不對，房租三萬(wàn)塊錢(qián)，水電費、管理費也高，我就不租了?！爆F在，老單的店開(kāi)在路口，走到小區門(mén)口要5分鐘?！耙郧吧夂?，3萬(wàn)元想租都租不到，現在沒(méi)生意了，2萬(wàn)元也沒(méi)人租，租來(lái)干啥？”

去年，房地產(chǎn)市場(chǎng)更冷了，老單就掙了幾萬(wàn)塊錢(qián)，隔壁兩家同行先后結束營(yíng)業(yè)。

“高鐵10月就通車(chē)了，游客多起來(lái)，今年應該會(huì )好點(diǎn)?！崩蠁握f(shuō)，“但也不會(huì )大好?！?/p>

（應受訪(fǎng)者要求，王力、孫銘、黎越為化名）

關(guān)鍵詞：