（原標題：一則大消息！A股港股地產(chǎn)板塊爆發(fā)）

(資料圖)

房地產(chǎn)行業(yè)再迎源頭活水！

2月20日晚，證監會(huì )啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎設施項目等。

業(yè)內人士認為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)是“第三支箭”重要內容的響應，房企股權融資再開(kāi)一扇門(mén)，將有助于房企盤(pán)活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困。后續試點(diǎn)的快速推廣，將為困境中的房企帶來(lái)更多源頭活水。

受此消息影響，2月21日，港股、A股房地產(chǎn)板塊開(kāi)盤(pán)沖高，截至中午12點(diǎn)，港股中，祥生控股集團漲幅超過(guò)20%，天譽(yù)置業(yè)漲幅超過(guò)9%，上坤地產(chǎn)漲幅超過(guò)8%；A股中，深振業(yè)A、光大嘉寶均漲停，深深房、深物業(yè)A漲超5%。

響應“第三支箭”重要內容

2月20日晚，證監會(huì )啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。證監會(huì )指導基金業(yè)協(xié)會(huì )在私募股權投資基金框架下，新設“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類(lèi)別，并采取差異化的監管政策。

根據規則，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括：特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎設施項目等。

證監會(huì )表示，此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩妥推進(jìn)的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)。

證監會(huì )指出，考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的規模較大、期限較長(cháng)等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000 萬(wàn)元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規模不得低于3000 萬(wàn)元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂立磊認為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，是“第三支箭”重要內容的響應，它的推出將是房企股權融資渠道的有益補充，可以有針對性地聚焦開(kāi)發(fā)項目的現金流周轉和順利實(shí)現“保交樓”任務(wù)，將有助于引導更多各類(lèi)型的社會(huì )資本甚至個(gè)人資金參與進(jìn)來(lái)，進(jìn)一步化解房企面臨的資金困境。

2022年11月28日，證監會(huì )發(fā)布優(yōu)化調整房企股權融資“5項措施”，其中提出，積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

中指研究院企業(yè)研究總監劉水指出，不動(dòng)產(chǎn)投資基金在產(chǎn)業(yè)園區、倉儲物流等基礎設施領(lǐng)域之前已經(jīng)陸續落地，現在正式明確擴大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，豐富了私募基金類(lèi)型，將為商業(yè)地產(chǎn)的投資者及所有者提供更好的投融資工具，將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

房地產(chǎn)行業(yè)再迎源頭活水

對于此次試點(diǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，劉水認為，房企有大量的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，也有開(kāi)發(fā)在售項目，特別是部分出險房企的存量項目，引進(jìn)私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤(pán)活，加快回款，增強現金流能力，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困。

“同時(shí)，對于房企來(lái)說(shuō)，引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資，屬于股權融資，能改善房企的資產(chǎn)負債表結構，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡，有利于房企長(cháng)期健康發(fā)展。”劉水說(shuō)。

涂立磊也認為，此次政策將有助于發(fā)揮私募基金的專(zhuān)業(yè)化投資優(yōu)勢，著(zhù)力盤(pán)活房企的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式，增強項目的債務(wù)融資信用，改善金融市場(chǎng)的非理性預期，滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，并進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

平安證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師楊侃也認為，隨著(zhù)本次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的落地實(shí)施，有望為房地產(chǎn)行業(yè)提供新的增量資金來(lái)源，亦利于優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的盤(pán)活。

另外，對于此次試點(diǎn)要求以機構投資者為主，但也沒(méi)有排除自然人投資者的參與，還積極鼓勵境外投資者以QFLP 方式投資等規定，涂立磊認為，這些規定既可以保障試點(diǎn)初期的基金穩健運行和風(fēng)險控制在一定范圍內，又可以使得基金資金的來(lái)源多元化，擴大社會(huì )資本的參與度，從而使得試點(diǎn)的成功率加大，有助于后續試點(diǎn)的快速推廣，為困境中的房企帶來(lái)更多源頭活水。

此外，劉水還認為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類(lèi)，是一些養老基金、慈善基金的重要配置方向，此次試點(diǎn)推廣后，將社會(huì )投資機構及高凈值人群提供新的投資渠道，有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機活動(dòng)。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)板塊