北京時(shí)間3月16日，居住產(chǎn)業(yè)數字化服務(wù)平臺貝殼(NYSE:BEKE；HKEX:2423)發(fā)布2022年第四季度和全年財務(wù)業(yè)績(jì)。財報顯示，2022年貝殼全年成交額(GTV)為2.61萬(wàn)億元(人民幣，下同)，營(yíng)業(yè)收入為607億元，全年GAAP口徑凈虧損13.97億元。四季度，貝殼凈收入為167億元，超出業(yè)績(jì)指引上限和市場(chǎng)的一致預期，GAAP口徑凈利潤為3.72億元。

【資料圖】

財報顯示，貝殼存量房GTV全年同比下降23%，四季度同比提升1.5%，均優(yōu)于市場(chǎng)水平。貝殼新房GTV全年同比下降42%，和市場(chǎng)基本持平，四季度同比下降26%，優(yōu)于市場(chǎng)水平?？杀瓤趶较?，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)全年實(shí)現合同額69億元，逆市同比提升31%。貝殼租房業(yè)務(wù)全年在管規模上突破了12萬(wàn)間。平臺模式的能力價(jià)值和延展性得到進(jìn)一步驗證。

貝殼聯(lián)合創(chuàng )始人、董事長(cháng)兼首席執行官彭永東表示：“2021年中開(kāi)始市場(chǎng)持續下行，但我們相信消費者對美好居住的向往不會(huì )發(fā)生變化、市場(chǎng)回歸中樞有其必然，也看到了后續市場(chǎng)復蘇的機會(huì )。所以我們的心很穩，并在內部快速進(jìn)行了一系列調整，應對短期波動(dòng)，備戰市場(chǎng)復蘇。面對現在正在回暖的市場(chǎng)，我們會(huì )踐行中性的市場(chǎng)觀(guān)，做追漲的反作用力。劇烈波動(dòng)的市場(chǎng)是對行業(yè)長(cháng)期的傷害，我們希望市場(chǎng)良性、有序地回暖。”

貝殼執行董事兼首席財務(wù)官徐濤表示：“面對2022年的艱難市場(chǎng)，我們堅決向一線(xiàn)靠攏，更聚焦業(yè)務(wù)本質(zhì)、風(fēng)險管控、和效率的提升，最大化平臺的價(jià)值以更好地吸引并留存優(yōu)質(zhì)服務(wù)者，這使我們實(shí)現收入跌幅遠小于市場(chǎng)調整幅度，毛利率同比明顯提升，non-GAAP凈利潤逆市同比增長(cháng)，在盈利能力和現金流層面有效地抵御了外部沖擊。2023年，公司“一體兩翼”業(yè)務(wù)將繼續多元化推進(jìn)，對于穩健經(jīng)營(yíng)、資源合理分配和盈利能力都提出了更高的要求。我們將繼續回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，在2022年已經(jīng)優(yōu)化到位的成本和費用基礎上，打翻身仗，掙效益錢(qián)，支持業(yè)務(wù)的增長(cháng)和服務(wù)品質(zhì)的提升；同時(shí)我們也會(huì )繼續嚴控風(fēng)險，平衡效率、回款和規模增長(cháng)的關(guān)系，在應收賬款安全的情況下，促進(jìn)與上下游的合作。”

從“規模增長(cháng)”步入“有質(zhì)量增長(cháng)”，留存優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能穿越市場(chǎng)寒冬

根據貝殼研究院數據，2022年全國二手市場(chǎng)交易額同比下跌31%，四季度同比下降約3%?？藸柸鸢購姺科箐N(xiāo)售額同比下降42%，四季度同比下降30%。盡管2022年行業(yè)充滿(mǎn)了困難和挑戰，但一系列廣泛深入的調控措施和長(cháng)效機制的夯實(shí)有效保障和促進(jìn)了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期健康發(fā)展。貝殼也抓住這一倒逼自我迭代進(jìn)化的契機，從“規模增長(cháng)”步入“有質(zhì)量增長(cháng)”的階段。

2022年，貝殼通過(guò)一系列管理運營(yíng)舉措，發(fā)揮平臺和ACN網(wǎng)絡(luò )效應的價(jià)值，幫助平臺上的門(mén)店降低風(fēng)險、提升效率，保護和穩定了行業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能供給。貝殼持續推進(jìn)大店策略，有效提升了社區的房客源覆蓋能力、多元化業(yè)務(wù)疊加能力和抗風(fēng)險能力。貝殼全年幫助平臺3,000多個(gè)門(mén)店進(jìn)行重組，并持續推進(jìn)店?yáng)|的職業(yè)化。截至2022年年底，累計超過(guò)6,900位店?yáng)|完成在貝殼花橋學(xué)堂的職業(yè)化學(xué)習。同時(shí)，貝殼搭建門(mén)店和經(jīng)紀人分級的基礎設施，建立店、人能力標準，提升平臺和店?yáng)|對門(mén)店和經(jīng)紀人的管理運營(yíng)能力，更好地建立經(jīng)紀人的人才梯隊。

同時(shí)，貝殼推進(jìn)二手和新房業(yè)務(wù)生態(tài)治理，堅決打擊破壞生態(tài)的行為。貝殼搭建C端、B端、平臺員工全面監察的機制，激勵各方對違規行為監督舉報。同時(shí)貝殼和開(kāi)發(fā)商共同承諾新房銷(xiāo)售無(wú)客戶(hù)泄露和截客、洗客等行為，客戶(hù)聯(lián)系方式在報備和帶看過(guò)程中隱藏，經(jīng)紀人作業(yè)的安全感也得到了極大提升。

得益于在2022年全年的一系列努力，貝殼平臺經(jīng)紀人和門(mén)店結構、效率都獲得了持續改善。四季度，貝殼除北京上海以外(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“非北上”)的城市A類(lèi)優(yōu)質(zhì)門(mén)店占比同比增長(cháng)5.5個(gè)百分點(diǎn)，德佑和貝聯(lián)經(jīng)紀人平均月度流失率降至不到5%，鏈家經(jīng)紀人流失率降至僅3.1%。

二手房交易方面，貝殼重構了平臺二手商機的分配機制，新的商機分配基于門(mén)店業(yè)績(jì)積分，經(jīng)紀人被匹配到熟悉房源的比例提升了10%，經(jīng)紀人作業(yè)更聚焦，為了獲取商機做的無(wú)效動(dòng)作大幅減少，客戶(hù)也獲得了更專(zhuān)業(yè)的服務(wù)。

新房交易方面，貝殼強化以風(fēng)控、安全、效益為核心的策略，堅持不以犧牲經(jīng)紀人和消費者利益去換取增長(cháng)。比如，持續迭代開(kāi)發(fā)商風(fēng)險評估體系來(lái)前置管理業(yè)務(wù)風(fēng)險；快傭占比在四季度達到44%，比例較年初翻倍，經(jīng)紀人回款安全得到保障?？靷蝽椖科骄セ讛递^非快傭項目高35%，開(kāi)發(fā)商也獲得了更好的銷(xiāo)售去化。國有房企占比持續提升，其銷(xiāo)售占比提升至四季度的45%。

一系列深化運營(yíng)、降本增效的舉措的落地，也使貝殼獲得了平臺模式下更穩定的盈利能力。其中2022年存量房業(yè)務(wù)貢獻利潤率同比提升了2.8個(gè)百分點(diǎn)；新房業(yè)務(wù)貢獻利潤率同比提升了4.4個(gè)百分點(diǎn)。新房壞賬實(shí)現全年沖回，四季度回款天數降至上市以來(lái)新低，財務(wù)健康度有效提升。

一二賽道聯(lián)動(dòng)夯實(shí)居住消費服務(wù)品質(zhì)，“中性市場(chǎng)觀(guān)”助力用戶(hù)“住”得更好

今年以來(lái)，在各類(lèi)利好政策的促進(jìn)下，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)有所復蘇。數字化服務(wù)、裝修、租房等也為下一階段居住消費的釋放提供了新發(fā)力點(diǎn)。作為居住消費領(lǐng)域的平臺企業(yè)，貝殼也在不斷探索，依托自身能力和稟賦，和行業(yè)伙伴一起為剛性和改善性住房消費需求提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，幫助消費者實(shí)現“有房住”和“住得好”，促進(jìn)居住消費健康發(fā)展。

過(guò)去一年，貝殼在一二賽道的組織結構、作業(yè)流程、績(jì)效激勵上進(jìn)行了充分融合，也通過(guò)培訓、實(shí)習，幫助經(jīng)紀人獲得裝修的知識能力，提升獲客和轉化。貝殼一賽道(二手和新房交易服務(wù)業(yè)務(wù))更全面的專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力幫助消費者更好地安家，同時(shí)也有效帶動(dòng)了家裝家居業(yè)務(wù)和貝殼租房業(yè)務(wù)的增長(cháng)。貝殼平臺向新居住領(lǐng)域更廣泛的行業(yè)延展的能力得到了初步驗證。

基于對低頻、復雜流程、重決策、重線(xiàn)下行業(yè)的數字化改造經(jīng)驗，貝殼也在努力重構整裝行業(yè)。通過(guò)對行業(yè)的數據化、線(xiàn)上化改造，努力讓施工工藝工法標準化，并重構硬裝施工交付流程、定制家具交付流程，重構基于品質(zhì)服務(wù)的服務(wù)者管理和激勵機制、派單機制等環(huán)節流程，建立科學(xué)管理能力。過(guò)去一年，貝殼迭代了Home SaaS 2.0系統，融合了圣都的內控管理以及被窩的精細化管理能力，可以實(shí)現整裝/新零售全作業(yè)流程線(xiàn)上化，BIM全流程一體化設計，支持施工交付上對工期、質(zhì)量、材料、品質(zhì)的強管理。

去年第四季度，供需兩端的房地產(chǎn)支持性政策進(jìn)一步鋪開(kāi)。今年以來(lái)房?jì)r(jià)止跌，市場(chǎng)情緒改善。貝殼將繼續堅定落實(shí)企業(yè)責任，保持務(wù)實(shí)、理性，始終秉持中性市場(chǎng)觀(guān)，積極擁護和堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位。

“展望2023年，面對近期市場(chǎng)的復蘇信號，基于中性的市場(chǎng)觀(guān)，我們一賽道策略會(huì )比較連貫，在降本增效和管控風(fēng)險的基礎上，持續深化運營(yíng)，改善生態(tài)，抓住高質(zhì)量增長(cháng)的機會(huì )。23年我們將會(huì )在長(cháng)期的能力上做一些事，這些都需要更加堅定和持續的投入，例如生態(tài)治理、整裝的產(chǎn)品和交付、對經(jīng)紀人日積跬步地提效，去尋找和填補消費者、服務(wù)者需求和我們能力之間的差，踐行社會(huì )責任，做社會(huì )、人民心中的好公司”，彭永東表示。

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