（原標題：二八分化，房地產(chǎn)投資端“優(yōu)質(zhì)杠桿”發(fā)力）

2023年年初，自頂層設計重新定調房地產(chǎn)改革，明確“房地產(chǎn)依舊是支柱產(chǎn)業(yè)”，從學(xué)術(shù)到輿論，對于房地產(chǎn)到底走向何方的討論就不曾停止。

中指研究院數據，2023年第25周，全國300城宅地成交建面696萬(wàn)㎡，單周環(huán)比26%，單周同比-25%，平均溢價(jià)率11%。年初至今，全國300城累計宅地成交建面15104萬(wàn)㎡，累計同比-20%；此外，華潤置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)的權益拿地金額位居行業(yè)前五，分別為419、256、230、200、189億元。整體看，房地產(chǎn)投資端所呈現的，與炒房客和某些唱衰地產(chǎn)的短視頻不同，并沒(méi)有外界預想中的冷清。

(相關(guān)資料圖)

這一現象恰好說(shuō)明，無(wú)論輿論層面的討論如何演繹，當前不可否認的是，在經(jīng)濟轉型時(shí)期內的房地產(chǎn)依舊是中國經(jīng)濟支柱行業(yè)；不置褒貶地看，在政策指導下的“穩主體”機制會(huì )促使房地產(chǎn)行業(yè)繼續激濁揚清；同樣，不言而喻，資源向現存的頭部企業(yè)靠攏的“二八定律”分化路徑會(huì )更加明顯。

拿地前20強房企（截至2023年6月16）

數據來(lái)源：中指研究院，IESC政策及產(chǎn)業(yè)研究部收集整理

糾偏和路徑轉換

2001年全國商品房平均售價(jià)2170元/㎡，2020年售價(jià)9860元/㎡，20年累計上漲454%，秒殺市場(chǎng)所有投資理財產(chǎn)品，通過(guò)“購入－持有－轉售”的模式，居民能夠低門(mén)檻、放心、穩定地實(shí)現財富保值增值。

經(jīng)濟問(wèn)題從來(lái)都不能割裂地看待，房地產(chǎn)是嚴重依靠資金推動(dòng)的行業(yè)，前20年中國快速發(fā)展過(guò)程中的貨幣發(fā)行量十分客觀(guān)，之所以沒(méi)有引發(fā)大規模通脹，房地產(chǎn)這個(gè)資金蓄水池功不可沒(méi)。相應地，如果沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)投資，普通人無(wú)法更直接享受到經(jīng)濟快速騰飛帶來(lái)的財富增值。否定過(guò)去20年的模式，并不能更好地找到未來(lái)的出路。進(jìn)一步來(lái)看，2020年“房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒”的這個(gè)新定位，本質(zhì)上并沒(méi)有推翻過(guò)往，而是對過(guò)度炒作和過(guò)度金融化進(jìn)行了糾偏。

以此看，房地產(chǎn)并不需要被“拯救”，也并不需要讓其“重回C位”，在不同周期內所承擔的具體職能不同，并不會(huì )當然改變其國民經(jīng)濟支柱地位，當下更多的是需要投資者正視周期、降低預期，尊重市場(chǎng)規律，要意識到房?jì)r(jià)不會(huì )永遠飆漲，房地產(chǎn)投資不是簡(jiǎn)單的“買(mǎi)”就能賺，跟所有的投資一樣，稀缺優(yōu)質(zhì)的標的，才是硬通貨。

資料來(lái)源：中信證券研究部

通過(guò)對比歷年政府工作報告可以發(fā)現，新時(shí)期房地產(chǎn)的增量空間和存量改善在一定維度上將在“改善需求”重疊，讓新市民和年輕人安居樂(lè )業(yè)，是中國式現代化實(shí)現過(guò)程的重要一環(huán)。

優(yōu)質(zhì)杠桿與儲備

發(fā)展路徑的轉換，讓處于調整周期的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化。這種分化，既表現在銷(xiāo)售端，人口凈流入的核心城市不愁賣(mài)，而曾經(jīng)被高周轉裹挾的城市和地塊已近賣(mài)不動(dòng)；也表現在房企投資端，核心城市的土拍市場(chǎng)競爭分外激烈。根據目前的行業(yè)數據，國有房企的市場(chǎng)份額將進(jìn)一步提升，原因在于國有企業(yè)“讓利與民”的天然屬性，在房地產(chǎn)行業(yè)利潤日漸微薄的情形下，國有企業(yè)強大的股東背景和優(yōu)質(zhì)杠桿優(yōu)勢將愈發(fā)明顯。

房企杠桿分為三類(lèi)，經(jīng)營(yíng)杠桿、財務(wù)杠桿與合作杠桿。其中，主要通過(guò)預售、供應商墊資形式存在的低成本經(jīng)營(yíng)杠桿一度是房企眼中的優(yōu)質(zhì)杠桿。但在限售制度和金融監管介入，財務(wù)杠桿也無(wú)法實(shí)現盈利目標的前提下，經(jīng)營(yíng)杠桿失去能效，迫于債務(wù)壓力的一部分房企鋌而走險，陷入非吸非集泥潭。對這種房企而言，時(shí)代是其最大的α，也讓其在經(jīng)濟換擋時(shí)原形畢露。

未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)投資的邏輯將圍繞以核心城市復蘇為中心，在這些核心城市擁有優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的企業(yè)，或將繼續發(fā)揮領(lǐng)先優(yōu)勢；此外，圍繞“中特估”，以國央企估值修復為中心，國央企享有天然優(yōu)勢，銷(xiāo)售、拿地、融資端均有顯現，而股權融資的放開(kāi)，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢。在此過(guò)程中，被信用誤殺的民營(yíng)企業(yè)，也將獲得退出更換賽道或重整旗鼓的機會(huì )。(CIS)

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