“房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過(guò)監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%”。

2022年11月14日，中國銀保監會(huì )辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監管資金有關(guān)工作的通知》（銀保監辦發(fā)〔2022〕104號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），規定商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，《通知》對于改善流動(dòng)性的意義是積極和顯著(zhù)的，主要是支持短期有流動(dòng)性風(fēng)險的但企業(yè)基本穩健的企業(yè)，而一些有明顯暴雷風(fēng)險的企業(yè)無(wú)法享受此類(lèi)政策。

【資料圖】

“資金使用方面，房地產(chǎn)企業(yè)要按規定使用保函置換的預售監管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務(wù)等，這一點(diǎn)具有突破性和創(chuàng )新性。過(guò)去對于銀行保函置換預售資金的操作，更多是明確要用于工程建設，而此次增加了新用途即償還債務(wù)?！眹儡S進(jìn)表示。

不得超過(guò)資金額度30%

《通知》共12條，分別在置換額度、申請流程、資金使用方式等方面作出了規定，指導商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監管資金，將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

《通知》指出，置換金額不得超過(guò)監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監管額度內資金撥付使用時(shí)，保函金額相應下調，確保監管賬戶(hù)內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監管賬戶(hù)內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。

有房企高管11月14日通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“這方面我們有過(guò)接觸洽談，但我們的理解是賬戶(hù)中還是要留夠保交樓資金。保交樓保兌付還是當前的重中之重?！?/p>

對于申請資格，《通知》要求，“商業(yè)銀行在出具保函置換預售監管資金時(shí)，要參照開(kāi)發(fā)貸款授信標準，充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險、項目銷(xiāo)售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營(yíng)穩健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)。對債權債務(wù)關(guān)系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過(guò)大、施工進(jìn)度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，要充分評估項目風(fēng)險。保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統一授信額度?！?/p>

嚴躍進(jìn)認為，此次政策是預售資金監管方面的明顯放松，對于房企預售資金的盤(pán)活和改善流動(dòng)性問(wèn)題具有積極作用?！般y行保函制度置換預售資金的操作被正式認可。過(guò)去此類(lèi)做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許。此次銀保監會(huì )的定調，有助于各地工作的開(kāi)展。通過(guò)銀行保函的方式來(lái)置換預售資金，減少了預售資金的沉淀，對于加快此類(lèi)資金使用和周轉有積極作用?！?/p>

優(yōu)先用于項目工程建設

對于保函使用方法，住房和城鄉建設部門(mén)負責做好審核工作，中國銀保監會(huì )官網(wǎng)解讀為：“房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函，向住房和城鄉建設部門(mén)請求釋放預售資金監管賬戶(hù)相應額度資金的，監管賬戶(hù)行應配合住房和城鄉建設部門(mén)做好必要的審核工作。住房和城鄉建設部門(mén)研究同意后向監管賬戶(hù)行發(fā)出撥付指令。監管賬戶(hù)行根據住房和城鄉建設部門(mén)撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶(hù)管理額度?！?/p>

事實(shí)上目前對于預售資金監管，一些房企仍舊能有“花招”繞過(guò)監管，《每日經(jīng)濟新聞》記者在此前的調查中得知，一些項目會(huì )引導購房人將購房款打入自己的企業(yè)賬戶(hù)而非監管賬戶(hù)，直到需要網(wǎng)簽時(shí)才打入監管賬戶(hù)中，這樣就使得房企能夠繞過(guò)監管，更加“靈活”地使用這筆龐大的購房款。

對于資金使用，《通知》規定，房地產(chǎn)企業(yè)要按規定使用保函置換的預售監管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監管賬戶(hù)內的資金補足義務(wù)，確保項目建設資金充足。

不過(guò)，不是所有商業(yè)銀行都能出具保函，《通知》規定，監管評級4級及以下或資產(chǎn)規模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監管資金。企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

因而對于出函銀行也有著(zhù)明確的責任要求，《通知》表示：“在保函有效期內，如監管賬戶(hù)內剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內支付扣除賬戶(hù)內剩余資金后的差額部分。一旦出現墊付，出函銀行要及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實(shí)分類(lèi)，不得隱藏風(fēng)險?！?/p>

嚴躍進(jìn)表示，銀行保函政策出臺，其實(shí)有一個(gè)大背景，即近期高層關(guān)注了處于流動(dòng)性風(fēng)險邊緣線(xiàn)的企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)總體是安全的，但若是資金面出問(wèn)題，也容易產(chǎn)生新的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險事件，所以和此前對民企擔保發(fā)債的思路是高度一致的。

“此次被置換出來(lái)的預售資金，在使用方面已有非常大的創(chuàng )新，通俗說(shuō)‘可以蓋樓也可以還債’，這也有助于房企通過(guò)此類(lèi)資金來(lái)償還債務(wù)，有助于債務(wù)風(fēng)險的更好化解?！?/p>

作者：王佳飛，來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞，原文標題：《預售監管資金新政！房企可申請置換30%，出函銀行有墊付義務(wù)，專(zhuān)家：有明顯暴雷風(fēng)險企業(yè)無(wú)法享受》。

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