“去年，大家都說(shuō)深圳二手房參考價(jià)定得太低?，F在，我發(fā)現很多業(yè)主不僅按這個(gè)價(jià)格賣(mài)房，而且許多購房者還覺(jué)得這個(gè)參考價(jià)并不低?！痹谏钲诎素詭X從事房產(chǎn)中介工作近10年的張經(jīng)理很是感慨。

2021年2月8日，深圳在國內率先建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機制，并發(fā)布了全市3595個(gè)小區的參考價(jià)。轉眼間，近兩年的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，截至目前深圳二手房參考價(jià)依舊生效，也沒(méi)有出現預期中的調整，但二手房參考價(jià)已經(jīng)讓深圳樓市發(fā)生很大變化，接近參考價(jià)甚至低于參考價(jià)出售的房源越來(lái)越多。

(資料圖)

11月深圳超40%房源低于參考價(jià)成交

據深圳市房地產(chǎn)信息平臺數據，11月深圳二手住宅成交量重回2000套水平線(xiàn)以上，全市二手商品住宅成交2168套，環(huán)比上漲25%，這一漲幅也是過(guò)往半年中最高的。雖然有所“回彈”，但就目前的過(guò)戶(hù)量來(lái)看，還不到深圳二手房成交榮枯線(xiàn)（5000套）的一半。市場(chǎng)數據顯示，自參考價(jià)發(fā)布以來(lái)，深圳二手房成交量不斷創(chuàng )新低，已有15個(gè)月的成交量跌破2500套，今年9月和10月則跌破2000套。

成交量下降，意味著(zhù)賣(mài)房變得越來(lái)越難，這時(shí)降價(jià)成為了趨勢。

在二手房參考價(jià)剛剛發(fā)布之時(shí)，市場(chǎng)反應是參考價(jià)普遍低于市場(chǎng)掛牌價(jià)和真實(shí)成交價(jià)，部分小區樓盤(pán)的參考價(jià)甚至只為此前成交價(jià)的一半。不過(guò)，樂(lè )有家研究中心最新公布的數據顯示，11月深圳超40%房源低于參考價(jià)成交，接近參考價(jià)（成交價(jià)與參考價(jià)差值10%以下）房源成交占比高達85%，可見(jiàn)目前深圳二手房低于或接近參考價(jià)成交已成為常態(tài)。此外，11月深圳低于參考價(jià)的二手掛牌房源為7%，接近參考價(jià)的二手掛牌房源超20%，相較前兩個(gè)月呈現明顯上漲態(tài)勢。

（在一些二手房平臺手機APP上，一些房源直接掛出低于參考價(jià)的價(jià)格）

“我們八卦嶺片區的翠馨居，2020年最高峰時(shí)成交價(jià)超過(guò)每平方米11萬(wàn)元，現在已經(jīng)有業(yè)主低于每平方米86600元的參考價(jià)掛盤(pán)?！睆埥?jīng)理表示，“現在打開(kāi)很多二手房平臺的手機APP，你會(huì )發(fā)現不再只是顯示參考價(jià)，并不是因為調控要求的放松，而是一些業(yè)主現在直接低于參考價(jià)掛盤(pán)?！?/p>

記者在多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)二手房平臺中發(fā)現，不少房源標注了“X天內降價(jià)XX萬(wàn)元”的標識，房產(chǎn)中介的“朋友圈”也在發(fā)布降價(jià)急售的房源，接近參考價(jià)出售的房源成為主流。反觀(guān)深圳當前在售房源量，按照深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )根據公開(kāi)在售二手房量數據統計，截至2022年12月5日，深圳全市共有43210套有效二手房源在售。

中原地產(chǎn)華南區總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，目前深圳為買(mǎi)方市場(chǎng)，業(yè)主掛牌量持續大幅上升，反映業(yè)主對未來(lái)預期的下滑，但成交困難，想賣(mài)的業(yè)主逐步接受市場(chǎng)，基本只能降至同小區最低價(jià)。成交量的回升也說(shuō)明業(yè)主逐步接受現實(shí)，降價(jià)拋售。買(mǎi)方更多還是觀(guān)望，只有價(jià)格足夠低才會(huì )入手。

怎么調？怎么變？

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )認為，進(jìn)入11月份之后，國家在金融層面持續釋放出來(lái)的“穩樓市”政策開(kāi)始集中發(fā)力，尤其是近期“金融16條”政策的重磅發(fā)布，以及11月底再次恢復暫停了8年之久的上市房企再融資舉措，無(wú)疑給當前市場(chǎng)提振了信心，這一連串舉措，深圳二手房市場(chǎng)的月度走勢已有所顯現，當前樓市已經(jīng)明顯好于三季度以及最為低谷的一季度。

也有分析人士表示，最近有關(guān)樓市的利好政策頻頻發(fā)力，而且相較于此前寬松的主要方向是面向購房者，最近多數政策都開(kāi)始針對房企。隨著(zhù)更多樓市利好政策出臺，這些政策端的影響有望逐步反映在樓市之中。

為了促進(jìn)二手房市場(chǎng)交易，2022年以來(lái)各地持續放松此前實(shí)施的二手房相關(guān)政策，包括二手房限售年限縮短、取消二手房限售、二手房參考價(jià)退場(chǎng)、加速落地“帶押過(guò)戶(hù)”模式等，從交易環(huán)節、交易門(mén)檻等層面支持二手房市場(chǎng)。

正是因為二手房參考價(jià)的威力大，所以才會(huì )引起購房者的高度關(guān)注。記者在羅湖、福田多個(gè)片區調查時(shí)，多位購房者對記者表示，現在的二手房參考價(jià)是一個(gè)小區一個(gè)價(jià)格“一刀切”，如果深圳要繼續實(shí)施二手房參考價(jià)，希望更新后的二手房參考價(jià)能夠更精準。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹表示，深圳二手房掛牌價(jià)或成交價(jià)已調整到接近或低于參考價(jià)的情況已經(jīng)持續了一段時(shí)間，實(shí)際上也已經(jīng)達到原本預計的效果，其實(shí)可以考慮將這個(gè)政策退出市場(chǎng)，畢竟價(jià)格交由市場(chǎng)來(lái)調節，才更符合經(jīng)濟規律，也能起到調節供求關(guān)系的作用。

本文來(lái)源：證券時(shí)報，原文標題：《真降了？超40%房源低于參考價(jià)成交！深圳二手房市場(chǎng)有了這些變化…》

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