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我們相信，不利于消費需求釋放的限制性政策將有望很快放開(kāi)，各地的限購限貸政策，尤其是認房又認貸的首套房認定標準將有希望放寬。同時(shí)，普通住宅認定標準有望放寬。在供給側，進(jìn)一步的流動(dòng)性支持和預期管理，將繼續補強房企的資產(chǎn)負債表。

中央財辦有關(guān)負責同志接受新華社等媒體記者提問(wèn)，對學(xué)習貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神進(jìn)行權威解讀。其中，在擴大內需，防范金融風(fēng)險等領(lǐng)域，有關(guān)負責同志高度肯定了釋放住房改善需求和避免房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的重要性，更清楚地展望了2023年房地產(chǎn)政策的側重點(diǎn)。

▍解除不利于消費需求釋放的限制性政策將是未來(lái)需求政策重點(diǎn)。

我們預計，二線(xiàn)省會(huì )城市的住房限購有望實(shí)質(zhì)性放開(kāi)，一線(xiàn)和新一線(xiàn)城市的限購也有望在執行標準，地理范圍等領(lǐng)域有所優(yōu)化。2016年之后信貸記錄影響居民首付的規定，嚴重影響了賣(mài)舊買(mǎi)新，賣(mài)小買(mǎi)大需求的釋放。我們預計，在不遠的將來(lái)認房又認貸的首套房認定標準將有望放寬。此外，各地對于普通住宅認定的過(guò)嚴標準，影響了合理改善的交易便利性。我們預計各地普通住宅認定標準有望放寬。

▍流動(dòng)性支持和預期管理為核心的供給側政策，將進(jìn)一步優(yōu)化龍頭房企資產(chǎn)負債表。

我們認為，2022年出臺的地產(chǎn)融資三支箭將繼續發(fā)揮作用，即債券市場(chǎng)有望繼續穩步恢復市場(chǎng)化融資功能，A股股權再融資在2023年進(jìn)入實(shí)質(zhì)發(fā)行階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在REITs市場(chǎng)有望獲得合理待遇，房企符合基礎設施REITs要求的底層資產(chǎn)有可能不斷被盤(pán)活，從而增厚房企邊際業(yè)績(jì)，推動(dòng)企業(yè)獲得現金回流。我們預計銀行將積極解決存量債務(wù)問(wèn)題，新增對房地產(chǎn)行業(yè)信用支持。

▍區分長(cháng)短期關(guān)系，區分追求平穩狀態(tài)和保持政策有為。

2022年中央經(jīng)濟工作會(huì )議要求，要研究推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。我們認為，所謂新發(fā)展模式就是區別于傳統的高負債、高杠桿、高周轉的模式。但房地產(chǎn)政策不是在2023年既要完成新發(fā)展模式轉型，又要釋放需求鼓勵改善自住。由此判斷2023年的房地產(chǎn)政策，重點(diǎn)就是擴大需求——中長(cháng)期而言，重點(diǎn)則是推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。這里的平穩，我們認為是指追求狀態(tài)平穩，即開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售基本穩定。平穩并不意味著(zhù)政策無(wú)為，相反，只有積極有為的政策，才能扭轉房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面持續下行的局面。中央財辦有關(guān)負責同志強調了房地產(chǎn)在經(jīng)濟增長(cháng)，地方財力，居民家庭資產(chǎn)和銀行體系負債方面的重要性，突出了房地產(chǎn)政策調整的緊迫性。

本文作者：陳聰、張全國，來(lái)源：中信證券研究，原文標題：《地產(chǎn)｜房地產(chǎn)政策如何“出實(shí)招”》

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關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)政策 資產(chǎn)負債表 的重要性