房地產(chǎn)一向是政策敏感性行業(yè)，但未來(lái)一段時(shí)間預計政策相對平靜。巨大的區域政策差異使得核心城市房?jì)r(jià)即便上浮也幅度有限，投資滯后于銷(xiāo)售恢復使得低線(xiàn)城市需進(jìn)一步刺激需求。

【資料圖】

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的事件，除了銷(xiāo)售的復蘇，更是競爭格局的變化。一部分企業(yè)憑借便利的融資條件，有望維持更好的銷(xiāo)售表現和盈利能力。

2月銷(xiāo)售表現亮眼

2023年2月，我們跟蹤的15家重點(diǎn)樣本房企單月合計銷(xiāo)售金額2701億元，同比+38.2%（存在春節因素），1-2月合計來(lái)看，樣本房企實(shí)現銷(xiāo)售金額4783億元，合計同比+10.1%（不存在春節因素）。無(wú)論是2月單月還是1-2月合計同比，企業(yè)銷(xiāo)售端均呈現出明顯的復蘇趨勢。

房票等政策助力三四線(xiàn)城市市場(chǎng)明顯復蘇

政策目標既包括保交付，保信用，也包括穩投資，穩土地市場(chǎng)。即使銷(xiāo)售復蘇，我們認為政策也遠遠沒(méi)有到退出的時(shí)刻。各地繼續使用房票等手段提振市場(chǎng)。例如，義烏發(fā)布房產(chǎn)新政，加大“房票”的使用力度，集聚建設權益憑證可置換為“房票”用于支付新建商品房購房款，“房票”總額上限10億元。

海寧發(fā)布房票安置規定，被征收人選擇房票安置，可以再按被征收房屋市場(chǎng)評估價(jià)值的20%給予房票獎勵，房票適用全市45個(gè)項目。由于政策持續發(fā)力，我們認為政策可以取得銷(xiāo)售普遍恢復，但一線(xiàn)核心城市房?jì)r(jià)不明顯上漲的成果。

預計3月銷(xiāo)售進(jìn)一步向好

2023年初至今（1月1日至2月27日）我們跟蹤的42個(gè)樣本城市新房網(wǎng)簽套數28萬(wàn)套，同比上年同期降幅收窄至17%（2022年全年降幅30%），14個(gè)樣本城市二手房網(wǎng)簽套數11.7萬(wàn)套，同比上年同期高增39%。

2月前27天，樣本城市新房網(wǎng)簽套數15.1萬(wàn)套，同比+20%，二手房網(wǎng)簽套數7.2萬(wàn)套，同比+134%。2023年春節假期結束后31天（截至2月27日）樣本城市新房及二手房網(wǎng)簽套數分別同比上年同期-11%、+53%，其中新房網(wǎng)簽套數在春節假期后第四周（2.18-2.24）實(shí)現同比+3%，網(wǎng)簽銷(xiāo)售邊際向好趨勢明顯。

市場(chǎng)復蘇總是從二手向一手市場(chǎng)傳導，當前二手市場(chǎng)交易先行指標明顯趨好，預計未來(lái)銷(xiāo)售復蘇可持續性很強。

企業(yè)融資、拿地、貨值、銷(xiāo)售全方位分化

我們統計，2021年四季度以來(lái)積極拿地的企業(yè)在2023年前2月銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)34.0%，而不積極拿地的企業(yè)銷(xiāo)售金額同比降低29.9%。融資渠道分化帶來(lái)拿地分化，進(jìn)而造成貨值和銷(xiāo)售分化，這種態(tài)勢仍將持續。

土地市場(chǎng)仍未明顯好轉，一線(xiàn)之外的區域土地成交清淡。決定拿地熱情的并非只有銷(xiāo)售，更有企業(yè)融資通暢與否。信用復蘇需要時(shí)間，且即便復蘇，預期也難回歸2021年之前態(tài)勢。我們預計，很多企業(yè)未來(lái)仍不得不克制拿地，積極縮表。

風(fēng)險因素

房地產(chǎn)銷(xiāo)售的全面恢復仍需進(jìn)一步跟蹤確認，政策出臺的及時(shí)性不及預期的風(fēng)險。部分企業(yè)拿地較少貨值稀缺可能導致銷(xiāo)售繼續承壓。

從政策敏感走向基本面敏感，看好貨值充盈的企業(yè)

房地產(chǎn)一向是政策敏感性行業(yè)，但未來(lái)一段時(shí)間預計政策相對平靜。巨大的區域政策差異使得核心城市房?jì)r(jià)即便上浮也幅度有限，投資滯后于銷(xiāo)售恢復使得低線(xiàn)城市需進(jìn)一步刺激需求。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的事件，除了銷(xiāo)售的復蘇，更是競爭格局的變化。一部分企業(yè)憑借便利的融資條件，有望維持更好的銷(xiāo)售表現和盈利能力。

本文作者：中信證券陳聰、張全國，來(lái)源：中信證券研究，原文標題：《地產(chǎn)｜銷(xiāo)售底部已過(guò)，復蘇勢頭強勁》

陳聰?執業(yè)證書(shū)編號?S1010510120047

張全國?執業(yè)證書(shū)編號?S1010517050001

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關(guān)鍵詞： 銷(xiāo)售金額 上年同期 盈利能力