作者 | 曹安潯、周智宇

在自救的路上，奧園集團又有了新的進(jìn)展。

奧園集團在2月28日公告稱(chēng)，和集團主要境外債權人已經(jīng)就暫緩償債安排進(jìn)行了建設性討論，已有部分境外債債券人同意了此協(xié)議。

【資料圖】

奧園所說(shuō)的暫緩償債安排，指的是目前暫緩奧園境外債務(wù)償還，同時(shí)在其境外債務(wù)全面重組磋商期間，同意該協(xié)議的債券人不會(huì )采取任何關(guān)于境外債的強制措施，也會(huì )支持奧園駁回其他境外債債權人的清盤(pán)呈請。

截至2月28日，同意暫緩還債的債權人，約占境外債未償還本金總額的20%。熟悉奧園的人士表示，這部分債權人是奧園海外最大債權人，在他們同意后，方案會(huì )給到其他債權人，預計本周會(huì )給出境外債整體重組方案。

這對奧園來(lái)說(shuō)，是個(gè)不錯的消息。其久久未有進(jìn)展的境外債重組，迎來(lái)了曙光。截至目前，奧園存續美元債約合34.5億美元。

如今，它所需要做的就是爭取更多債權人的支持，形成一個(gè)能讓大部分債權人滿(mǎn)意的債務(wù)重組方案，并推進(jìn)戰投的引入。

為了打動(dòng)債權人，奧園付出了不小的代價(jià)。對于同意暫緩還款協(xié)議的債權人，奧園會(huì )分別支付境外債本金額的0.25%的早期同意費（15個(gè)工作日內同意），以及0.5%的一般同意費（1個(gè)月內同意）。光是讓債權人同意協(xié)議，奧園就要花掉超人民幣1億元的同意費。這對眼下的奧園來(lái)說(shuō)也是筆不小的費用。

奧園則希望能夠獲得更多的債權人的同意，以實(shí)現債務(wù)的整體重組，以時(shí)間換空間，進(jìn)而重生。

去年10月，奧園已經(jīng)就230億元境內債完成了展期，其余境內債展期則繼續在商議。境外債部分也隨著(zhù)此次部分債權人同意暫緩償債安排，實(shí)現了突破性進(jìn)展。

進(jìn)入2023年后，奧園明顯加快了化債、風(fēng)險出清的腳步。

1月，奧園將珠海翠微村舊改項目60%股權賣(mài)給了山東國企山東健康，旗下全資子公司出售了位于加拿大的多處資產(chǎn)；2月16日，奧園公告稱(chēng)，擬出售奧園健康29.9%股份。股權交割后，廣州國資南粵基金將為奧園健康的大股東，奧園為第二大股東。通過(guò)資產(chǎn)和股權處置，今年以來(lái)，奧園已回血8.87億元。

對眼下的奧園來(lái)說(shuō)，最重要的事情就是要盡快完成境內外債務(wù)的重組、發(fā)出財報，以實(shí)現復牌。

2022年3月31日至今，中國奧園已停牌約11個(gè)月，而據港交所規定，如果上市公司持續停牌18個(gè)月，港交所有權直接除牌。留給奧園的時(shí)間越來(lái)越少了。

不過(guò)隨著(zhù)華夏幸福實(shí)現全部美元債整體展期、融創(chuàng )、龍光境內債整體展期，以及富力全部境內外債券整體展期成功，如今房企和債權人之間也有了更多展期的模式可以探索。債務(wù)整體展期或者債轉股，有機構人士認為，隨著(zhù)市場(chǎng)逐漸回暖，債權人也會(huì )衡量一番，房企債務(wù)展期的成功率也大了起來(lái)。

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，從今年1-2月份全國各地的房屋銷(xiāo)售情況看，樓市總體處于復蘇態(tài)勢，奧園此次進(jìn)展進(jìn)一步說(shuō)明當前房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇的大環(huán)境下，債權人對房企債務(wù)重組的信心增加了，房企的債務(wù)問(wèn)題解決難度明顯下降。此外，“目前依然有部分出險房企在化債重組的路上，奧園給它們提供了一個(gè)新的思路?！?/p>

債務(wù)重組或者暫緩還債雖然可以在一定程度上緩解流動(dòng)性壓力，但本質(zhì)上只能權宜之計，對于房企而言，重振經(jīng)營(yíng)面，恢復自身造血能力才是治本之策。

克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，企業(yè)運營(yíng)改善的核心還是在于銷(xiāo)售端，對出險房企而言，一方面要保交付。另一方面，也需要等待市場(chǎng)預期改善、需求端信心修復以及購買(mǎi)力的企穩回升。

隨著(zhù)行業(yè)走過(guò)至暗時(shí)刻，市場(chǎng)的曙光已現。那些不斷努力求生的出險房企也將尋找到一線(xiàn)生機。

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