住建部表態(tài)首提“降低首套首付比例”，分析師認為有利于釋放改善性需求，未來(lái)高能級城市空間更大。

2023年7月27日，住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì )上說(shuō)，要繼續鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權益。

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這是繼政治局會(huì )議提出“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，住建部就政策調整的具體方向和內容作出表態(tài)。

對此，平安證券認為，此次表態(tài)為住建部首次提出降低首套住房首付比例，超出市場(chǎng)預期：

根據央行2016年規定，非限購城市居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規定執行。目前大部分非限購城市首套最低首付比例已經(jīng)按照20%執行，但對于核心一二線(xiàn)城市，首套住宅最低首付比例大多仍不低于30%。

本次住建部提出降低購買(mǎi)首套住房首付比例，超出市場(chǎng)預期，有利于降低購房者置業(yè)成本，若后續落地執行，將更加利好總價(jià)高、購房門(mén)檻高的核心城市。

同時(shí)，會(huì )議強調進(jìn)一步降低首套貸款利率，根據貝殼的統計，7月百城首套房貸利率平均為3.90%，其中一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市首套房貸款利率分別為4.5%、3.88%和3.88%，房貸利率相對更高的一線(xiàn)城市或更加受益。

對于強調落實(shí)個(gè)人住房貸款“認房不認貸”，平安證券認為利于改善性需求釋放：

目前部分核心城市仍執行“認房認貸”的信貸政策，加大改善性需求的換房成本。本次會(huì )議明確表態(tài)落實(shí)個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”，預計后續核心城市限貸政策有望迎來(lái)優(yōu)化，利于大幅降低改善性需求置業(yè)門(mén)檻，活躍整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。同時(shí)會(huì )議強調落實(shí)改善性住房換購稅費減免，預計后續在增值稅、契稅等交易環(huán)節稅收方面有望迎來(lái)政策支持。

國金證券分析師杜昊旻則認為，政策支持住房需求，未來(lái)高能級城市寬松空間更大：

自 2022 年 3 月以來(lái)，多城市開(kāi)啟房地產(chǎn)需求側的寬松支持，低能級城市四限政策基本已應放盡放，未來(lái)高能級遠郊區域的限購限售預計將逐步落地。

而從房貸利率上看，根據貝殼研究院數據，7 月百城首套房貸利率平均為 3.9%，同比下降 45 bp；二套房貸利率平均為 4.81%，同比下降 25bp；分城市能級看，一線(xiàn)城市首二套房貸利率分別為 4.50%、5.03%，二線(xiàn)城市首二套房貸利率分別為 3.88%、4.81%，三四線(xiàn)城市首二套房貸利率分別為 3.88%、4.80%，高能級城市首套房貸利率距下限仍有下降空間。

從首付比例看，三四線(xiàn)城市包括部分二線(xiàn)城市已落地首套房首付比例 20%、二套房 30%，而一線(xiàn)和部分強二線(xiàn)城市的首付比例（尤其是二套房）仍高企，因而未來(lái)高能級城市預計將逐步實(shí)行“認房不認貸”，支持改善需求的釋放。

分析師：平安證券楊侃（S1060514080002）、鄭南宏（S1060521120001），國金證券杜昊旻（S1130521090001）

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