中資美元債違約風(fēng)波之下，綠景中國地產(chǎn)(00095)三筆美元債也離“交卷時(shí)間”越來(lái)越近。

據2021年12月9日，綠景地產(chǎn)公司在香港一次性發(fā)行了3筆不同幣種的海外債券，分別是美元債券、港元債券和人民幣債券。美元債券的金額是1150萬(wàn)元，港元債券是2.2295億元，人民幣債券是100萬(wàn)元。3筆債券的利率都是6%，期限都是364天，到期日期均是2022年12月7日。

(圖片來(lái)源：久期財經(jīng))

(相關(guān)資料圖)

按照最新匯率計算，意味著(zhù)綠景中國地產(chǎn)需要在一天時(shí)間內如期兌付價(jià)值高達約3.14億港元的債券。

在地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機縈繞的當下，對于任何房企而言這都是一筆不菲的費用，更別提是“小而美”的綠景中國地產(chǎn)了。

那么，透過(guò)其最新財報表現及行業(yè)現狀來(lái)看，綠景中國地產(chǎn)會(huì )傾向給出什么樣的答案呢?

“優(yōu)質(zhì)底牌”鎮場(chǎng)

成立于1995年的綠景中國地產(chǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)中有名的“小而美”房企。

而其之所以能夠行業(yè)中的“小而美”，主要在于綠景中國地產(chǎn)運營(yíng)模式帶來(lái)的發(fā)展優(yōu)勢。

據悉，綠景中國地產(chǎn)主要專(zhuān)注于深圳市的舊城改造項目，同時(shí)該公司也很少涉足地方政府的土地拍賣(mài)活動(dòng)，素有“舊改航母”之稱(chēng)。因此在這種運營(yíng)模式下，相較于同行，綠景中國地產(chǎn)具備明顯的“高利潤”“低風(fēng)險”的發(fā)展特征。

據財報數據披露，截至2022年上半年，該公司毛利率達到41.6%，雖然較2021年同期有所下滑，但仍維持較高位置。而這個(gè)毛利率水平，也差不多是同行業(yè)的兩倍以上。

不過(guò)，高毛利率水平之下，并不意味著(zhù)綠景中國地產(chǎn)沒(méi)有流動(dòng)性危機。畢竟，在地產(chǎn)寒冬下，沒(méi)有任務(wù)一家房企能夠逃脫掉“銷(xiāo)售下滑”和“債務(wù)高企”等發(fā)展壓力。

2022年上半年，綠景中國地產(chǎn)實(shí)現總收益為10.45億元，同比下降48.5%;本公司股東應占盈利為6.31億元，同比下降1.1%;毛利為4.34億元，同比下降54.9%。拆分業(yè)務(wù)結構來(lái)看，綠景中國地產(chǎn)的收益主要來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售、商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)、綜合服。報告期內，該公司的“主業(yè)”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售所產(chǎn)生的收益約為人民幣4.97億元，同比下調約68.1%。

而除了“自我造血”能力不足之外，上半年綠景中國地產(chǎn)也因為現金流緊張、債務(wù)高企等壓力具備一定的流動(dòng)性風(fēng)險。

截至2022年6月30日，綠景中國總資產(chǎn)為891.39億元，總負債588.89億元，凈資產(chǎn)302.5億元，資產(chǎn)負債率66%。拆分債務(wù)結構分析，該公司的負債主要以非流動(dòng)負債為主，期內其國非流動(dòng)負債有365.34億元，占總債務(wù)的62%，其中主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計為203.38億元。此外，綠景中國地產(chǎn)還有223.54億流動(dòng)負債，主要為短期借貸，其一年內到期的短期債務(wù)有125.81億元。

相較于龐雜的債務(wù)規模，綠景中國的流動(dòng)性則比較吃緊——截至上半年，綠景中國包含受限資金在內的銀行結余及現金為57.32億元，剔除受限資金，其可用銀行結余及現金僅為27.44億元，遠遠難以覆蓋前述短期債務(wù)規模。同時(shí)，該公司現金短債比僅為0.22，短期償債“壓力山大”。

(數據來(lái)源：綠景中國地產(chǎn)財報)

鑒于上述表現，9月16日惠譽(yù)將綠景中國的長(cháng)期外幣發(fā)行人違約評級自“B-”下調至“CCC”。而評級下調的主要原因便，綠景中國的流動(dòng)性吃緊，且公司為即將到期資本市場(chǎng)債務(wù)進(jìn)行再融資的能力存在不確定性。

可以看到，如眾多中小房企一樣，綠景中國地產(chǎn)的流動(dòng)性吃緊風(fēng)險也被擺在臺面上了。

不過(guò)，值得注意的是，流動(dòng)性危機之下，綠景中國作為“舊改航母”仍舊擁有較大的發(fā)展底氣——即手握深圳白石洲項目、深圳沙嘴二期項目等優(yōu)質(zhì)項目，后續增長(cháng)價(jià)值十分充足。

截至2022年上半年，該公司擁有土地儲備約737.7萬(wàn)平方米，其中約78%位于大灣區內的深圳、香港、珠海及東莞等重點(diǎn)城市。深入到項目層面上來(lái)看，該公司還手握深圳白石洲城市更新項目、深圳黎光項目、珠海東橋項目(珠海璽悅灣)、深圳沙嘴二期項目(深圳紅樹(shù)灣壹號二期)等優(yōu)質(zhì)項目，增長(cháng)價(jià)值不言而喻。

舉例來(lái)說(shuō)，綠景中國還靠著(zhù)白石洲項目，成功拉來(lái)了行業(yè)巨頭萬(wàn)科入局。6月，綠景與萬(wàn)科達成協(xié)議，以23億元人民幣向萬(wàn)科出售白石洲項目第三、四期20%的利潤權益。綠景于8月收到11億元人民幣對價(jià)款，預計將在2023年第一季度收到剩余價(jià)款12億元人民幣。

鑒于此，可以明顯看出，綠景中國地產(chǎn)旗下的優(yōu)質(zhì)項目顯然是該公司應對流動(dòng)性危機的“優(yōu)質(zhì)底牌”——一方面，可以通過(guò)拉動(dòng)龍頭企業(yè)入局緩解流動(dòng)性危機;另一方面，在未來(lái)的發(fā)展中，這些項目亦存有較大的增值空間。

如期兌付or無(wú)奈違約?

2022年以來(lái)，由于地產(chǎn)行業(yè)整體下行，且民營(yíng)房企美元債再融資能力削弱，地產(chǎn)美元債違約風(fēng)險繼續蔓延。

截至11月16日，地產(chǎn)美元債年內新增首次展期/違約發(fā)行人達到37家，2021年全年僅為12家。1-11月以本金計算的實(shí)質(zhì)違約額達到326.09億美元，遠超2021年全年的73.16億美元。

(數據來(lái)源：華泰證券)

美元債違約風(fēng)波之下，綠景地產(chǎn)債券兌付壓力也不小——據相關(guān)數據披露，加上上述三筆即將到期的債券，綠景地產(chǎn)目前共有7筆美元債券處于存續階段，累計存續規模約為6.41億美元。其中，在2022年到期的債券就有5筆，因此，綠景地產(chǎn)中國在今年的兌付壓力可謂為相當之大。

若地產(chǎn)行業(yè)持續下行，外界擔憂(yōu)綠景中國地產(chǎn)的兌付能力，這無(wú)可厚非，畢竟綠景的流動(dòng)性吃緊表現擺在那里。

但需要注意的是，隨著(zhù)一系列利好房地產(chǎn)行業(yè)政策的頒布，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入困境反轉的政策拐點(diǎn)。

據悉，2022年11月以來(lái)，金融機構對房企支持力度顯著(zhù)提升，整體而言，已經(jīng)初步形成了信貸、債券、股權融資、預售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內房企面臨的流動(dòng)性問(wèn)題。

從“三支箭”的角度來(lái)說(shuō)，行業(yè)融資信心修復，短期對情緒上的影響大于實(shí)際，具體而言：

從銀行貸款表現來(lái)看，七大行已經(jīng)密集給予多家民營(yíng)房企大額授信，為其流動(dòng)性提供支持，目前已給予碧桂園、龍湖、美的、萬(wàn)科等18家房企的意向性授信額度超1.32萬(wàn)億元。

另外，“金融16條”中也特別提出“支持開(kāi)發(fā)貸等存量融資合理展期”、“對國有，民營(yíng)等各類(lèi)房企一視同仁”?；诖丝芍?，未來(lái)展期制度在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域的應用或將加大，通過(guò)展期模式有序合理進(jìn)行，幫助房企度過(guò)短期流動(dòng)性困難，資金壓力得以暫時(shí)緩解;同時(shí)，對此前民企缺乏有效融資支持的問(wèn)題被重視，有助于引導市場(chǎng)改善對民營(yíng)房企、聚焦主業(yè)的優(yōu)質(zhì)房企的風(fēng)險偏好，為穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更加有力的金融支持。

由此，可以看到，在這一波政策的支持力度下，綠景中國地產(chǎn)將有極大地可能獲得外部融資，從而緩解流動(dòng)性危機，如期兌付上述三筆美元債券。

此外，為了后續業(yè)務(wù)更好地擴張，綠景中國地產(chǎn)也有很大地概率會(huì )如期交付，因為這是其自證公司是“良心房企”的一大契機。

據此前澤平宏觀(guān)推測，一系列利好政策落地后，未來(lái)房企將分為三類(lèi)：第一類(lèi)，國央房企和沒(méi)有暴雷的優(yōu)質(zhì)龍頭民企，將引領(lǐng)行業(yè)穩步向前。第二類(lèi)，對現金流緊張但仍竭盡全力維持經(jīng)營(yíng)保交樓的良心房企，實(shí)施積極救助措施。第三類(lèi)，對于那些轉移資產(chǎn)、躺平爛尾不保交樓的不良企業(yè)，將自有法律等著(zhù)。所以，從更深的角度來(lái)看，這一波融資政策的落地主要還是利好行業(yè)中那些“優(yōu)質(zhì)房企”和“良心房企”。

綜上種種，不難看出，若綠景中國地產(chǎn)此次如期兌付美元債，除了政策“春風(fēng)拂面”的利好之外，綠景中國地產(chǎn)本身專(zhuān)注舊改的發(fā)展模式也給予了市場(chǎng)不少發(fā)展信心。后續，隨著(zhù)該公司的發(fā)展模式逐步得到充分的驗證，智通財經(jīng)APP推測，該公司業(yè)績(jì)和估值恐怕也將邁入一個(gè)全新的臺階。

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