12月21日，證監會(huì )官網(wǎng)發(fā)文稱(chēng)，將大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，加大力度、加快速度抓好資本市場(chǎng)各項支持政策措施落地見(jiàn)效，助力房地產(chǎn)發(fā)展模式轉型。允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。業(yè)內指出，新舉措達到了多項共贏(yíng)的目的。從主體來(lái)看，非上市優(yōu)質(zhì)房企、上市房企獲得重組機會(huì )；從效果來(lái)看，房企獲得融資，資產(chǎn)負債表得以?xún)?yōu)化；從全鏈條來(lái)看，上下游得到全面整合的機會(huì )。相關(guān)標的：南國置業(yè)(002305.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、招商蛇口(001979.SZ)。

據了解，回顧當年，2010年“國十條”等房地產(chǎn)調控政策發(fā)布后，涉房企業(yè)的A股IPO、借殼上市及再融資受到不同程度的嚴格限制。2010年至今再沒(méi)有房企A股IPO的案例，借殼上市的大門(mén)基本關(guān)閉。

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2013-2015年出現階段性窗口期，只有少數房企如綠地集團通過(guò)借殼金豐投資完成了A股上市。2016年后又進(jìn)入實(shí)質(zhì)性暫停，其后，除了央企電建地產(chǎn)借殼南國置業(yè)上市成功外，市場(chǎng)幾乎不再有類(lèi)似動(dòng)作。

如今，對于想要在A(yíng)股上市的房企來(lái)說(shuō)，“借殼”上市成為可能。金杜律師事務(wù)所研報認為，證監會(huì )推出這近10年未有的重磅措施，是房企資本市場(chǎng)政策的重要分水嶺及轉折點(diǎn)，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的意圖明顯。

對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水認為，改善房企資產(chǎn)負債表是近期監管層一再強調的任務(wù)，而股權融資是最直接有效的改善方式。股權融資信號發(fā)出后，已有多家房企宣布配股或定向增發(fā)計劃，這是上市房企的主動(dòng)融資行為。而“借殼”上市則開(kāi)辟了新思路，一方面為非上市房企增添了股權融資的新渠道，另一方面為沒(méi)有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負債表的機會(huì )。

劉水表示，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)重組“借殼”上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，可同時(shí)盤(pán)活兩類(lèi)存量資源。對于擁有土儲資源的非上市企業(yè)，可以借機將地產(chǎn)部分分剝上市，有利于盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過(guò)資本市場(chǎng)的認證開(kāi)辟股權融資渠道。對于被重組的企業(yè)，一方面獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，另一方面借助優(yōu)質(zhì)房企的加持重新獲得融資能力，起到盤(pán)活存量風(fēng)險資產(chǎn)的作用。此外，對于雙方來(lái)說(shuō)，均可借機實(shí)現擴大資產(chǎn)、提升權益規模。

劉水稱(chēng)，新舉措達到了多項共贏(yíng)的目的。從主體來(lái)看，非上市優(yōu)質(zhì)房企、上市房企獲得重組機會(huì )；從效果來(lái)看，房企獲得融資，資產(chǎn)負債表得以?xún)?yōu)化；從全鏈條來(lái)看，上下游得到全面整合的機會(huì )。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，資本市場(chǎng)對房企開(kāi)閘，并不是救助，而是在防風(fēng)險、保民生、保穩定的基礎上，助力房地產(chǎn)發(fā)展模式轉型。對于存量收并購、資產(chǎn)重組、再融資等，也是促進(jìn)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)收并購出險的項目，包括央企國企及優(yōu)質(zhì)民企收并購、符合條件的房企“借殼”已上市房企、涉房企業(yè)（建筑等）收并購等，既能防范風(fēng)險、保障民生，還促進(jìn)了轉型。

展望后市，中信證券表示，房地產(chǎn)行業(yè)正處于周期的底部，企業(yè)資產(chǎn)負債正得到改善，市場(chǎng)正走向復蘇。建議關(guān)注三條投資主線(xiàn)：1)2021年四季度以來(lái)的拿地低谷期，企業(yè)拿地較為積極的貨值主線(xiàn)；2)REITs市場(chǎng)不斷發(fā)展背景之下，可供盤(pán)活的存量資產(chǎn)主線(xiàn)；3)企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負債表的再融資主線(xiàn)?？春脙?yōu)秀開(kāi)發(fā)企業(yè)。

信達證券指出，未來(lái)出險房企（落后產(chǎn)能）的風(fēng)險化解或將很大程度上依賴(lài)于行業(yè)并購重組的推動(dòng)，疊加行業(yè)股權融資開(kāi)展，明年有望迎來(lái)行業(yè)收并購的大年，剩余龍頭房企將有望借著(zhù)行業(yè)加速整合的東風(fēng)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。強調四條主線(xiàn)邏輯：1、經(jīng)營(yíng)改善，建議關(guān)注金地集團；2、信用改善，建議關(guān)注新城控股；3、收并購機遇，建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口；4、集團資源整合，建議關(guān)注華發(fā)股份、南山控股。

相關(guān)概念股：

南國置業(yè)(002305.SZ)：此前，央企電建地產(chǎn)曾借殼南國置業(yè)上市成功，系以商業(yè)地產(chǎn)為引導的綜合性物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

保利發(fā)展(600048.SH)：主營(yíng)高端精品住宅開(kāi)發(fā)、城市地標性商用物業(yè)的龍頭企業(yè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，并以此為基礎構建成涵蓋物業(yè)服務(wù)，全域化管理，銷(xiāo)售代理，商業(yè)管理，不動(dòng)產(chǎn)金融等在內的不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺，綜合實(shí)力連續多年穩居行業(yè)前五，央企第一。

金地集團(600383.SH)：深耕一二線(xiàn)主流城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)，目前，公司已形成華南，華北，華東，華中，西部，東北，東南七大區域的全國化布局，精耕全國78座城市。

新城控股(601155.SH)：完成全國重點(diǎn)城市群布局的知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，公司秉持“住宅 商業(yè)”地產(chǎn)雙輪驅動(dòng)的運作模式，以上海為中樞，長(cháng)三角為核心，現已基本完成全國重點(diǎn)城市群及重點(diǎn)城市的布局。

招商蛇口(001979.SZ)：在深圳擁有大量待開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)土地資源，拿地聚焦高能級城市，擴儲方式多元；持有型物業(yè)多點(diǎn)開(kāi)花，向雙百目標邁進(jìn)；保持央企融資優(yōu)勢，財務(wù)持續穩健。

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