中指研究院發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)年度總結及展望報告稱(chēng)，2022年，我國多地疫情反復、多個(gè)期房項目停工等超預期因素頻出，疊加中長(cháng)期住房需求動(dòng)能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰前所未有。2022年初以來(lái)，需求端政策及信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，但政策效果并不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調整態(tài)勢未改。四季度，多個(gè)監管部門(mén)接連釋放重磅利好，從供需兩端優(yōu)化政策，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期。盡管政策不斷改善，但當前居民收入預期弱、購房觀(guān)望情緒尚未改變，疊加近期我國優(yōu)化疫情防控措施，疫情沖擊仍將持續一段時(shí)間，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)調整壓力仍在。2023年，在疫情影響減弱后，預計我國宏觀(guān)經(jīng)濟將實(shí)現整體好轉，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望逐步企穩恢復。

第一部分、2022年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢總結

(一)價(jià)格水平：新房、二手房?jì)r(jià)格年度累計均下跌，下半年單月價(jià)格環(huán)比持續下跌，房?jì)r(jià)下行壓力突出

【資料圖】

新建住宅價(jià)格方面，2022年百城新建住宅價(jià)格自2014年后時(shí)隔七年再次出現年度下跌。上半年新房?jì)r(jià)格整體呈企穩橫盤(pán)態(tài)勢，下半年以來(lái)房?jì)r(jià)走勢疲弱，價(jià)格持續下跌。根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數，2022年百城新建住宅價(jià)格累計下跌0.02%，較2021年由漲轉跌。具體來(lái)看，上半年百城新建住宅價(jià)格累計上漲0.15%，較2021年同期收窄1.55個(gè)百分點(diǎn);下半年以來(lái)，受疫情多點(diǎn)散發(fā)、經(jīng)濟下行壓力加大、“斷供”事件等因素影響，百城新房?jì)r(jià)格各月環(huán)比均下跌。12月，百城新建住宅均價(jià)16177元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較11月擴大0.02個(gè)百分點(diǎn)，已連續6個(gè)月環(huán)比下跌。

二手住宅價(jià)格方面，2022年百城二手住宅價(jià)格累計下跌，上半年二手房?jì)r(jià)呈橫盤(pán)態(tài)勢，下半年房?jì)r(jià)下行趨勢明顯，月度環(huán)比跌幅持續擴大。2022年百城二手住宅價(jià)格累計下跌0.77%。上半年百城二手住宅價(jià)格累計上漲0.17%，較2021年同期收窄2.39個(gè)百分點(diǎn)。下半年以來(lái)，市場(chǎng)進(jìn)入深度調整期，月度價(jià)格環(huán)比持續下跌，且跌幅逐步擴大。12月，百城二手住宅價(jià)格為15876元/平方米，環(huán)比下跌0.22%，跌幅較11月擴大0.01個(gè)百分點(diǎn)，已連續8個(gè)月環(huán)比下跌。

從漲跌城市個(gè)數看，2022年以來(lái)，百城新建住宅、二手住宅價(jià)格月度環(huán)比下跌城市數量均維持在高位水平，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數量整體呈上升態(tài)勢。12月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數量為68個(gè)，較2021年同期增加10個(gè);百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數量增至80個(gè)，已連續5個(gè)月超70個(gè)。從累計下跌城市數量來(lái)看，2022年新建住宅價(jià)格累計下跌的城市有70個(gè)，二手住宅價(jià)格累計下跌的城市有73個(gè)。

綜合來(lái)看，2022年百城房?jì)r(jià)走勢疲弱，展望2023年，預計隨著(zhù)疫情形勢有所好轉，疊加各地“因城施策”逐漸顯效，重點(diǎn)一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)有望企穩，但恐需較長(cháng)的恢復時(shí)間。

(二)成交規模：重點(diǎn)100城新房成交同比下降近四成，為2015年以來(lái)最低水平

根據統計局數據，2022年1-11月，全國商品房銷(xiāo)售面積12.1億平方米，同比下降23.3%，商品房銷(xiāo)售額11.9萬(wàn)億元，同比下降26.6%。11月單月全國商品房銷(xiāo)售面積和金額同比降幅仍超20%，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售未出現明顯好轉。

2022年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比降幅近四成，絕對規模為2015年以來(lái)最低水平。據初步統計，2022年，100個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積約3036萬(wàn)平方米，同比下降36.2%。具體來(lái)看，上半年，市場(chǎng)延續調整態(tài)勢，重點(diǎn)100城商品住宅月均成交面積同比下降43.8%。5-6月，疫情影響逐漸弱化疊加熱點(diǎn)城市優(yōu)化政策效果顯現，市場(chǎng)表現邊際修復。三季度，受季節性和部分城市“斷供”項目增加等因素影響，市場(chǎng)成交活躍度再次下行，重點(diǎn)城市商品住宅月均成交面積同比下降26.8%;四季度，購房者置業(yè)情緒仍處低位，12月重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比小幅回升，但同比降幅仍超三成，單月已連續19個(gè)月同比下降，市場(chǎng)預期依然較弱。

分梯隊來(lái)看，2022年，各線(xiàn)代表城市新建商品住宅成交面積同比均下降，一線(xiàn)城市韌性較強，銷(xiāo)售面積同比下降23.7%，降幅為各線(xiàn)城市最小，二線(xiàn)城市受重慶、武漢等大體量城市市場(chǎng)低迷影響，同比下降38.6%，降幅最大。三四線(xiàn)代表城市同比下降34.8%。具體來(lái)看，上半年市場(chǎng)延續2021年底調整態(tài)勢，各線(xiàn)代表城市銷(xiāo)售面積同比均降，其中三四線(xiàn)代表城市商品住宅同比下降近五成，降幅最大。三季度，二線(xiàn)城市中成都、重慶、天津等城市受疫情影響，市場(chǎng)觀(guān)望情緒加重，代表城市成交面積降幅位列各線(xiàn)城市之首。10月以來(lái)，各線(xiàn)城市市場(chǎng)銷(xiāo)售依然承壓，政策效果不明顯。

(三)需求結構：剛需產(chǎn)品表現疲軟，改善需求成新房市場(chǎng)主流，多城120平以上產(chǎn)品占比提升

2022年以來(lái)，代表城市新房成交套總價(jià)均值及中位數普遍出現上行，主要受兩方面因素影響：1)今年我國居民收入預期明顯轉弱，置業(yè)信心不足，其中剛需購房者觀(guān)望情緒較重，而改善客戶(hù)預期整體好于剛需客戶(hù)，同時(shí)部分新房受限價(jià)因素影響，與二手房出現價(jià)格倒掛，吸引改善客戶(hù)入市;2)近年來(lái)新房供給逐步向改善產(chǎn)品轉變，帶動(dòng)新房供應高端化，面積段出現一定增大趨勢，同時(shí)近兩年土地市場(chǎng)持續低迷，地方政府推地傾向于中心區地塊，也帶動(dòng)新房項目?jì)r(jià)格出現結構性上漲。

從面積段成交套數占比來(lái)看，與2021年相比，30個(gè)代表城市中，22個(gè)城市120-144平方米成交套數占比有所增長(cháng)，25個(gè)城市144-200平方米和23個(gè)城市200平方米以上大戶(hù)型成交套數占比均有一定提升。另外，21個(gè)城市90平米以下面積段產(chǎn)品成交占比下降，剛需群體購房意愿進(jìn)一步走低，剛需產(chǎn)品表現整體較2021年明顯轉弱。

2022年，地方政府為吸引企業(yè)積極參與土地競拍，掛出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，該部分土地多將在2023年入市，預計整體新增供應結構將更多地向改善類(lèi)項目?jì)A斜。同時(shí)，我國經(jīng)濟仍處在緩慢恢復階段，居民收入預期、市場(chǎng)觀(guān)望情緒的修復仍需時(shí)間，剛需釋放動(dòng)能仍偏弱。預計在2023年成交結構中，改善類(lèi)產(chǎn)品占比或進(jìn)一步提升。

(四)供求關(guān)系：市場(chǎng)供需兩端均走弱，可售面積維持高位，重點(diǎn)50城出清周期達17.2個(gè)月

2022年1-11月，全國房屋新開(kāi)工面積為11.2億平方米，同比下降38.9%，單月新開(kāi)工面積自4月起連續8個(gè)月同比下降超35%。11月單月新開(kāi)工面積絕對規模處今年以來(lái)月度最低水平，同比降幅擴大15.7個(gè)百分點(diǎn)至50.8%。

1-11月，全國房屋施工面積為89.7億平方米，同比下降6.5%。全國房屋竣工面積5.6億平方米，同比下降19.0%，8-10月隨著(zhù)“保交樓”措施的進(jìn)一步落實(shí)及推進(jìn)，單月竣工面積同比降幅較前5個(gè)月明顯收窄。11月單月房屋竣工面積環(huán)比增長(cháng)60.8%，竣工出現邊際修復，但受較高基數影響，同比降幅擴大至20.2%。

2022年，50個(gè)代表城市商品住宅新批上市面積同比下降超四成，市場(chǎng)銷(xiāo)售疲軟疊加部分城市疫情封控影響，房企推盤(pán)節奏放緩。據初步統計，2022年，50個(gè)代表城市商品住宅月均新批上市面積約1779萬(wàn)平方米，處2015年以來(lái)最低水平，同比下降超40%。具體來(lái)看，上半年重點(diǎn)城市供應端明顯走弱，新批上市面積同比降幅超四成，6月房企積極推盤(pán)搶收回款，代表城市新批上市面積環(huán)比增長(cháng)48.3%，同比降幅收窄超10個(gè)百分點(diǎn)。三季度房企推盤(pán)意愿再次走弱，新批上市面積同比下降43.9%。進(jìn)入11月，在沖刺全年業(yè)績(jì)目標下，房企加快項目供貨節奏，50個(gè)代表城市新批上市面積環(huán)比有所增長(cháng)。12月疫情形勢愈發(fā)嚴峻，拖累房企供貨節奏，新批上市面積同比降幅仍較大。

短期庫存來(lái)看，50個(gè)代表城市可售面積處在相對高位，出清周期為17.2個(gè)月。截至2022年11月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積約37445萬(wàn)平方米，供需兩端均偏弱的情形下，重點(diǎn)城市可售面積處于2017年以來(lái)的相對高位，較2021年末下降3.9%。出清周期方面，截至11月末，按近6個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計算，短期庫存出清周期為17.2個(gè)月，較2021年末延長(cháng)3.4個(gè)月，其中三四線(xiàn)代表城市出清周期為20.8個(gè)月，市場(chǎng)庫存去化壓力較大。

杭州、上海、合肥等城市短期庫存不足，天津、長(cháng)春、鄭州、廈門(mén)等地短期去化存壓，出清周期均在20個(gè)月以上。截至11月末，杭州出清周期僅4.0個(gè)月，上海出清周期亦僅7.0個(gè)月，短期庫存不足。南京、西安等地出清周期在9-12個(gè)月之間，庫存相對合理。天津、長(cháng)春、鄭州、廈門(mén)等城市出清周期在20個(gè)月以上，短期市場(chǎng)銷(xiāo)售去化承壓。

整體來(lái)看，2022年，重點(diǎn)城市商品住宅供求面積均為2015年以來(lái)最低水平，房企推盤(pán)積極性不足。供需兩端均弱下，重點(diǎn)城市可售面積處在相對高位，僅少數核心一二線(xiàn)城市短期庫存去化時(shí)間不足10個(gè)月，三四線(xiàn)城市庫存去化壓力較大。

(五)土地供求：供求規模均降至近十年同期最低水平，市場(chǎng)表現分化，地方國資托底現象明顯

受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續調整、房企資金承壓影響，政府推地及房企拿地意愿均不足，全國300城住宅用地供求兩端均縮量明顯。據初步統計，2022年全國300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降35.9%、31.5%，絕對規模均處近十年同期最低水平。在全國土拍市場(chǎng)整體表現低迷下，政府推地傾向以主城區優(yōu)質(zhì)地塊為主，以提高房企參拍積極性，住宅用地成交樓面價(jià)結構性小幅上漲，同時(shí)地方政府持續優(yōu)化土拍規則、降低配建及自持面積，但土拍情緒仍低位徘徊，溢價(jià)率僅3.0%。

流拍撤牌方面，全國住宅用地流拍、撤牌數量均處近五年同期最低位，但流拍撤牌率仍較高。一方面，市場(chǎng)低迷下政府推地謹慎，推出宗數較去年縮量明顯;另一方面，2022年以來(lái)，全國各地持續優(yōu)化土拍規則、釋放優(yōu)質(zhì)地塊，提高房企參拍積極性，且在土地公告前期，部分城市地方政府亦提前摸排，以改善流拍撤牌情況，但各地土地市場(chǎng)情緒仍普遍偏低，流拍撤牌率仍在高位。據初步統計，2022年，全國流拍地塊數量共計4006宗，撤牌672宗，流拍撤牌率20.3%，較去年同期下調2.8個(gè)百分點(diǎn)，仍在高位。

根據中指監測，2022年，22城整體供地完成率近六成，其中長(cháng)春、重慶不足兩成。杭州、合肥土拍市場(chǎng)表現較穩，供地完成率領(lǐng)先其他城市。

22城土地推出批次較去年增加，多城已供四批次，但推出規?？s減。據初步統計，2022年，22城累計推出規模較2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出規模明顯縮量，青島、武漢、重慶、沈陽(yáng)降幅均超六成。

成交方面，2022年，22城集中供地共成交1.4億平方米，較2021年下降45.8%，土地出讓金1.8萬(wàn)億元，較2021年全年下降31.9%。22城各批次流拍撤牌率相對平穩，底價(jià)成交占比逐批次走高，三批次底價(jià)成交占比達80.1%，較二批次提高13.3個(gè)百分點(diǎn)。

表：22城2022年涉宅用地各批次不同企業(yè)拿地金額占比情況(市本級，已成交城市)注：長(cháng)春2022首批次僅成交1宗住宅用地;沈陽(yáng)、長(cháng)春未發(fā)布三批次土地公告。

拿地企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，各批次民企拿地意愿不足，央國企二批次后拿地漸顯乏力，地方國資拿地金額占比明顯提升，四批次仍在高位。2022年，22城集中供地累計拿地金額中，央國企占比37%，地方國資占比42%，民企占比16%，央國企、地方國資仍是拿地主力。其中，央國企拿地金額占比由首批次、二批次的40%、47%降至四批次27%，而地方國資拿地金額占比三、四批次均在50%以上。

短期來(lái)看，地方政府為穩定土地市場(chǎng)，土拍規則繼續保持寬松趨勢，“集中供地”批次上各地或根據自身實(shí)際情況繼續調整，但政府推地及企業(yè)投資布局力度均有賴(lài)于市場(chǎng)銷(xiāo)售端的回暖，短期土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢或難改。

(六)開(kāi)發(fā)投資：2022年年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額將出現1998年以來(lái)首次同比下降

全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額單月已連續5個(gè)月同比降幅超10%，11月降幅擴大。2022年1-11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為12.4萬(wàn)億元，同比下降9.8%。單月來(lái)看，3月以來(lái)投資額持續同比下降，11月，伴隨著(zhù)銷(xiāo)售市場(chǎng)的疲軟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額降至今年以來(lái)單月最低水平，同比下降19.9%，且降幅較上月擴大3.9個(gè)百分點(diǎn)。預計全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額將出現自1998年以來(lái)首次負增長(cháng)。

2022年以來(lái)房企到位資金同比持續下降，1-11月各項資金來(lái)源同比均下降。2022年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為13.6萬(wàn)億元，同比下降25.7%。其中，國內貸款為1.6萬(wàn)億元，同比下降26.9%;占到位資金的比重為11.6%，較去年同期下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

第二部分、2023年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢展望

(一)宏觀(guān)環(huán)境：2022年“三重壓力”不減，房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟增長(cháng)，2023經(jīng)濟待恢復

在“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”三重壓力和超預期因素沖擊下，2022年前三季度，我國GDP同比僅增長(cháng)3.0%，11月，社會(huì )消費品零售總額單月同比下降5.9%，以美元計價(jià)的出口同比下降8.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額單月同比下降19.8%。

展望2023年，全球經(jīng)濟增長(cháng)預期放緩，外需增長(cháng)或出現乏力，我國出口貿易面臨較大挑戰，國內大循環(huán)重要性提升，而短期疫情形勢明顯好轉仍需時(shí)間，消費或延續疲軟態(tài)勢，房地產(chǎn)的穩定性愈加重要。預計未來(lái)我國財政、貨幣政策仍將持續發(fā)力并保持寬松基調，助力經(jīng)濟運行在合理區間。隨著(zhù)各項穩經(jīng)濟政策顯效發(fā)力，經(jīng)濟運行有望逐步恢復。

(二)調控政策：“托而不舉”趨勢明確，需求端政策持續優(yōu)化，供給端政策迎來(lái)轉折點(diǎn)

2022年，房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期，在“房住不炒”總基調指導下，監管部門(mén)多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時(shí)也為地方因城施策釋放空間。

從年初以來(lái)，需求端政策持續調整優(yōu)化，央行三次降息，5年期以上LPR共下調35個(gè)基點(diǎn)。5月央行、銀保監會(huì )明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。9月末央行、銀保監會(huì )接連釋放重磅利好，對部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限;時(shí)隔7年再次下調公積金貸款利率，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。

進(jìn)入11月，多項重磅政策落地，尤其是供給端政策支持力度明顯加大。11日，央行和銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布254號文《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共計16條具體舉措。

政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務(wù)展期，緩解企業(yè)的資金壓力，穩定市場(chǎng)主體預期;二是為個(gè)人購房信貸提供支持，帶動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售恢復;三是“保交樓”，解決期房交付問(wèn)題，提振市場(chǎng)情緒，穩住購房者信心。未來(lái)企業(yè)資金壓力或將得到一定緩解，實(shí)現以時(shí)間換空間;需求端政策支持力度有望進(jìn)一步加強，提高市場(chǎng)銷(xiāo)售的活躍度和積極性;“保交樓”資金及政策將加速落位，穩定購房者預期。

11月28日，證監會(huì )新聞發(fā)言人透露在上市房企股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，“第三支箭”股權融資正式落地，明確恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資等。12月，證監會(huì )指出“允許符合條件的房企‘借殼’已上市房企”。此前部分房企已宣布擬配股籌資，預計后續相關(guān)配套政策將持續推出和完善。

地方層面，根據中指監測，2022年，已有超300省市(縣)出臺政策超千條，達到近年峰值。從政策優(yōu)化節奏來(lái)看，4月以來(lái)政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性寬松期，政策節奏加快和力度明顯加大，且城市不斷向熱點(diǎn)二線(xiàn)城市擴圍;下半年開(kāi)始各地因城施策頻率稍緩，9月政策優(yōu)化節奏有所加快，熱點(diǎn)城市加大優(yōu)化力度。四季度，各線(xiàn)城市政策繼續優(yōu)化的空間有限，政策調控頻次有所放緩。

各地政策主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點(diǎn)。二手房交易流程亦在不斷簡(jiǎn)化，如深圳、南京等地推進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”模式、北京試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，有利于打通交易鏈條，降低置換成本。

預計2023年，堅持“房住不炒”基調不變，供需兩端政策均有繼續優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強，核心二線(xiàn)城市政策有望全面放開(kāi)，一線(xiàn)城市政策優(yōu)化空間較大，如降低房貸利率、降低首付比例、優(yōu)化限購等方面繼續調整;支持企業(yè)合理融資需求，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善;“保交樓”仍然是側重點(diǎn)，專(zhuān)項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，共同促進(jìn)購房者預期好轉。

(三)市場(chǎng)趨勢：若政策執行到位，銷(xiāo)售最快或明年二季度企穩，全年新房成交或與2022持平

1.總體預測：銷(xiāo)售量?jì)r(jià)趨穩，新開(kāi)工調整態(tài)勢難改，開(kāi)發(fā)投資或延續下行態(tài)勢

根據“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，結合國內外經(jīng)濟研究機構對2023年經(jīng)濟環(huán)境的預測，參照近期宏觀(guān)政策、防疫政策走向及重要會(huì )議精神，對2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下假設：

我國疫情形勢有望繼續好轉，宏觀(guān)政策調控力度加大，積極的財政政策加力提效，穩健的貨幣政策精準有力，促進(jìn)經(jīng)濟穩步恢復;在“房住不炒”總基調下，房地產(chǎn)調控政策延續寬松狀態(tài)，因城施策力度加大。

在滿(mǎn)足假設條件、不發(fā)生超預期事件的前提下，根據“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算，2023年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現“銷(xiāo)售量?jì)r(jià)趨穩，新開(kāi)工面積調整態(tài)勢難改，投資或繼續下行”的特點(diǎn)。

需求端，2022年底，監管部門(mén)密集出臺利好政策，從供需兩端發(fā)力穩定市場(chǎng)預期，但政策放松傳導至需求端需要時(shí)間，短期市場(chǎng)調整壓力仍在。2023年，宏觀(guān)經(jīng)濟的修復、疫情形勢等仍是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)修復節奏的關(guān)鍵因素，樂(lè )觀(guān)情形下，全國商品房銷(xiāo)售面積有望實(shí)現正增長(cháng)，但在中長(cháng)期住房需求釋放動(dòng)能減弱的背景下，增幅或有限;中性情形下，商品房銷(xiāo)售面積或與2022年基本持平;悲觀(guān)情形下，市場(chǎng)預期和信心修復不明顯，商品房銷(xiāo)售面積繼續回落，降幅或在3.6%左右。

價(jià)格方面，短期企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)策略未改、二手房掛牌量增加等因素仍制約房?jì)r(jià)預期，短期房?jì)r(jià)下跌態(tài)勢難改，但從全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，核心一二線(xiàn)城市市場(chǎng)存在恢復預期、優(yōu)質(zhì)項目逐漸入市等因素將對銷(xiāo)售均價(jià)產(chǎn)生結構性帶動(dòng)，全年商品房銷(xiāo)售均價(jià)有望逐漸趨穩，其中部分庫存量比較小的核心城市，在市場(chǎng)恢復過(guò)程中，房?jì)r(jià)或面臨一定上漲壓力;多數三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)或延續下行態(tài)勢。

供應端，新開(kāi)工一方面受銷(xiāo)售端恢復節奏制約，另一方面，近兩年土地大規?？s量、企業(yè)資金壓力大、可售庫存規模較高等因素亦拖累新開(kāi)工規模，2023年，新開(kāi)工面積或繼續下降。

投資方面，新開(kāi)工縮量、土地購置費繼續下行仍將制約開(kāi)發(fā)投資額恢復，“保交樓”政策持續發(fā)力下，竣工面積有望逐漸改善，進(jìn)而對開(kāi)發(fā)投資形成支撐，2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍面臨下行壓力，中性情形下，同比降幅或在3.9%左右，降幅較2022年收窄。

2.不同城市/區域：基本面較強的城市，在政策優(yōu)化、疫情形勢好轉后，市場(chǎng)韌性有望進(jìn)一步凸顯，但更多三四線(xiàn)城市市場(chǎng)或延續底部運行態(tài)勢

2023年一線(xiàn)城市新房成交規?；蚍€中有增，二線(xiàn)城市在疫情形勢好轉后有望逐漸趨穩，三四線(xiàn)調整態(tài)勢或延續

一線(xiàn)城市：較強的基本面仍對市場(chǎng)形成支撐，2023年商品住宅成交面積有望穩中有增。2022年，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現分化，北京、上海市場(chǎng)較為平穩，廣州、深圳市場(chǎng)下行態(tài)勢明顯。2023年，預計一線(xiàn)城市樓市政策存在政策微調空間和預期，政策一旦局部?jì)?yōu)化，或將對購房需求產(chǎn)生積極帶動(dòng)作用，疊加新增供應對市場(chǎng)仍有支撐，一線(xiàn)城市商品住宅成交面積有望實(shí)現增長(cháng)。其中，北京、上海、深圳政策微調為主，新房市場(chǎng)成交或整體穩定;廣州2023年政策存在較大優(yōu)化空間，有望帶動(dòng)市場(chǎng)逐漸好轉。

二線(xiàn)城市：政策優(yōu)化空間較大，核心二線(xiàn)城市市場(chǎng)或逐漸恢復，疫情防控形勢仍是最大變量。根據中指初步統計數據，2022年，35個(gè)二線(xiàn)代表城市商品住宅成交面積降至2013年以來(lái)同期最低水平，同比下降近四成。2023年，若疫情形勢好轉，疊加調控政策優(yōu)化，部分二線(xiàn)城市市場(chǎng)規模繼續大幅回落的空間縮小，而憑借較強的城市基本面，核心二線(xiàn)城市市場(chǎng)有望穩步恢復，如杭州、成都、西安、武漢、重慶、鄭州、天津等城市，從而帶動(dòng)二線(xiàn)城市整體市場(chǎng)逐漸趨穩。而城市基本面較弱的城市，政策優(yōu)化空間較小，市場(chǎng)企穩恢復仍需時(shí)間，這部分城市市場(chǎng)或仍處于底部盤(pán)整期。

三四線(xiàn)城市：市場(chǎng)成交規?；蚶^續下行，部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩恢復。2022年，多數三四線(xiàn)城市商品住宅成交面積大幅下降，但與棚改貨幣化全力推進(jìn)之前的2014-2015年相比，部分城市市場(chǎng)規模仍有一定下降空間。與此同時(shí)，根據2020年人口普查數據，大多數三四線(xiàn)城市人均住房建筑面積超40平方米，部分城市甚至超過(guò)50平方米，這部分城市新增住房空間較小，短期市場(chǎng)調整壓力仍較大。

長(cháng)三角、珠三角地區調整時(shí)間較早，市場(chǎng)有望率先進(jìn)入恢復通道

從歷史周期來(lái)看，受調控政策收緊影響，長(cháng)三角和珠三角地區在2016、2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)均率先進(jìn)入下行周期，而在2018年均率先恢復，由此可見(jiàn)，城市基本面較好的地區房地產(chǎn)市場(chǎng)修復的節奏也更快。2022年下半年，各城市群商品住宅成交面積同比降幅整體呈現收窄態(tài)勢，其中長(cháng)三角、珠三角收窄幅度更加明顯;京津冀在北京市場(chǎng)帶動(dòng)下，同比降幅逐漸收窄，年底受疫情影響同比降幅有所擴大;長(cháng)江中游和成渝地區同比降幅仍較大。

2023年長(cháng)三角、珠三角市場(chǎng)情緒有望率先修復，長(cháng)江中游、成渝疫情影響下短期市場(chǎng)調整壓力仍在，政策優(yōu)化帶動(dòng)核心城市市場(chǎng)有望企穩恢復。2022年年底，伴隨著(zhù)高基數效應的逐漸減弱，長(cháng)三角商品住宅成交面積同比表現相對較好，2023年，在各項利好政策的帶動(dòng)下，長(cháng)三角地區市場(chǎng)有望率先恢復。珠三角當前部分地區疫情仍較為嚴重、企業(yè)降價(jià)力度不減，短期市場(chǎng)調整態(tài)勢或延續。2023年，部分城市政策存在優(yōu)化空間，政策優(yōu)化疊加經(jīng)濟修復，購房情緒或逐漸好轉，珠三角整體市場(chǎng)成交面積在低基數下有望轉正，但惠州、珠海短期庫存較高，或拖累市場(chǎng)修復，肇慶、江門(mén)市場(chǎng)或延續底部盤(pán)整態(tài)勢。

京津冀短期疫情影響市場(chǎng)運行節奏，區域市場(chǎng)調整壓力較大，預計2023年，北京、天津調控政策仍存在一定優(yōu)化空間，樓市有望企穩恢復，而多數城市住房需求釋放動(dòng)能較弱，底部運行態(tài)勢或將延續。

長(cháng)江中游、成渝疫情影響下短期市場(chǎng)調整壓力仍在，政策優(yōu)化帶動(dòng)核心城市市場(chǎng)有望企穩恢復。2022年年底成都、武漢放松樓市政策后，短期核心城市仍有政策優(yōu)化預期，但當前多地疫情形勢較為嚴峻，或將抑制政策顯效，短期市場(chǎng)調整壓力仍較大。隨著(zhù)疫情逐漸好轉疊加政策顯效，核心城市市場(chǎng)有望逐漸企穩恢復。

2022年，TOP100房企銷(xiāo)總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權益銷(xiāo)售額為53602.7億元，權益銷(xiāo)售面積為33723.1萬(wàn)平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場(chǎng)份額約39.3%，較上年下降12.3個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售額超千億房企20家，較上年同期減少21家，超百億房企130家，較上年同期減少28家。從公布銷(xiāo)售目標的15家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，2022年，目標完成率均值為73.6%，低于去年同期的93.4%。

2022年，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，拿地總額同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。頭部企業(yè)投資呈現向核心城市聚焦、強化城市和區域深耕。2022年，銷(xiāo)售額前20企業(yè)平均拿地城市數量由上年的33.3個(gè)城市下降至9.8個(gè)城市，一、二線(xiàn)城市新增土儲面積占比較上年分別提升15.5、9.1個(gè)百分點(diǎn)至21.5%、58.4%。

2022年，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額8495.3億元，同比下降50.4%。從融資結構來(lái)看，信用債占比54.8%，同比提升22.7個(gè)百分點(diǎn);海外債占比僅為2.1%，同比下降13.6個(gè)百分點(diǎn);信托占比11.1%，同比下降17.7個(gè)百分點(diǎn);ABS占比32.1%，同比提升8.6個(gè)百分點(diǎn)。

12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展定調，政策方面將繼續滿(mǎn)足項目交付、房企經(jīng)營(yíng)、并購重組三方合理融資需求，保證融資覆蓋面的廣泛性;信貸、債券、股權三條主要融資渠道將繼續維持開(kāi)放狀態(tài)，保證融資資金的持續性。在行業(yè)供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動(dòng)性緊張問(wèn)題將得以明顯改善。

企業(yè)策略方面，2022年末，隨著(zhù)房地產(chǎn)“第三支箭”正式落地，短期企業(yè)融資通道打開(kāi)，房企首要任務(wù)應是抓住融資窗口期，積極作為，最大限度補充流動(dòng)性。同時(shí)，恢復“造血”功能是實(shí)現可持續發(fā)展的關(guān)鍵，盡管當前房地產(chǎn)銷(xiāo)售恢復節奏較慢，但隨著(zhù)核心一二線(xiàn)城市優(yōu)化調控政策及疫情形勢的好轉，核心城市市場(chǎng)或率先企穩，企業(yè)應積極營(yíng)銷(xiāo)加速回款。整體來(lái)看，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于“去庫存”階段，企業(yè)應以銷(xiāo)定投，積極運用數據工具科學(xué)決策，優(yōu)選城市、優(yōu)選項目，實(shí)現換倉，通過(guò)深耕價(jià)值城市穿越行業(yè)周期。另外，“保交樓”已成為行業(yè)當下核心關(guān)注點(diǎn)，企業(yè)交付力變得愈發(fā)重要，交付力也將成為企業(yè)未來(lái)能夠贏(yíng)得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心能力。

本文選編自公眾號“中指研究”;智通財經(jīng)編輯：吳佩森。

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