智通財APP獲悉，1月15日，美凱龍(601828.SH)在接受調研時(shí)表示，過(guò)去三年公司在運營(yíng)上配合國家疫情管控，尤其是2022年，東北、華北、上海市場(chǎng)影響都比較大，對收入有一定影響。展望2023年，疫情管控政策放開(kāi)，受到積壓的家居消費需求將會(huì )得到釋放。今年過(guò)年比較早，疊加房地產(chǎn)已經(jīng)觸底，因此公司對23年的租金收入等業(yè)績(jì)表現比較樂(lè )觀(guān)。此外，REITs試點(diǎn)范圍有望擴大，雙方都將有較大的成長(cháng)空間。隨著(zhù)消費者對于消費品質(zhì)的關(guān)注、與阿里數字化建設的深入合作，統一收銀比例未來(lái)2-3年會(huì )有進(jìn)一步提升。

運營(yíng)層面，公司將與建發(fā)的合作理解為一個(gè)B端供應鏈公司和C端平臺公司的雙向賦能?！巴仄奉?lèi)、重運營(yíng)”是公司過(guò)去三年的核心戰略，公司在場(chǎng)內引入高端電器，縮小樓層價(jià)差，實(shí)現租金的漲幅。高端電器經(jīng)營(yíng)面積從疫情前的1%+到22年底的8%+，未來(lái)兩到三年高端電器占比有望提升至12%，成為公司家居商場(chǎng)內最大品類(lèi)之一。而公司之所以能在紅海市場(chǎng)中找到藍海，來(lái)源于定位高端。建發(fā)的高端消費品供應鏈業(yè)務(wù)品類(lèi)包括高端家電、跑車(chē)等，公司可為其提供強有力的線(xiàn)下渠道支撐，整合雙方在C端和B端的各自?xún)?yōu)勢。

公司通過(guò)遍布全國的商場(chǎng)網(wǎng)絡(luò )，以及以1號店+至尊mall+標桿商場(chǎng)的三大店態(tài)為核心，構筑了家居流通領(lǐng)域最大的銷(xiāo)售平臺，隨著(zhù)建發(fā)的進(jìn)入，穩健發(fā)揮雙方優(yōu)勢，未來(lái)將會(huì )拓展出更廣闊的的市場(chǎng)空間。

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財務(wù)方面，目前，公司在一、二線(xiàn)城市基本已經(jīng)完成了自有物業(yè)布局。公司“降杠桿”方面成效卓越，由20年的61%降至22年三季度末57%的資產(chǎn)負債率。關(guān)于公司負債：1)公司擁有穩定的經(jīng)營(yíng)性現金凈流人，21年為54億;2)公司的優(yōu)質(zhì)自有物業(yè)布局于上海、北京、成都、重慶、南京、鄭州、武漢、長(cháng)沙、杭州等一、二線(xiàn)城市，為有息負債提供了非常大的保障;3)公司有息負債以中長(cháng)期為主，以大型股份制銀行、國有銀行有抵押物的借款為主，此外，公司將如期兌付于1月20日到期的最后一筆公開(kāi)信用債。未來(lái)三年有息負債規模目標再降100億元，融資成本也有望大幅下降。民營(yíng)企業(yè)融資難、融資貴，股東結構優(yōu)化后，利率降低帶來(lái)的財務(wù)成本降低有望貢獻可觀(guān)的利潤。

針對一年內的有息負債，1)貨幣資金，2)經(jīng)營(yíng)性現金流，3)對于流動(dòng)貸款會(huì )進(jìn)行續貸。銀行對疫情影響都非常理解，會(huì )給到企業(yè)續貸和調整還款計劃的足夠支持。

REITs試點(diǎn)范圍有望擴大至商業(yè)地產(chǎn)，公司三季度末投資性房地產(chǎn)達963億元，主要分布在一、二線(xiàn)城市，預期試點(diǎn)會(huì )從國資背景企業(yè)、一、二線(xiàn)城市開(kāi)始，且公司單體項目回報率皆可滿(mǎn)足REITs最低回報要求，因此公司多維度符合試點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)REITs。如果REITs項目成功落地，或將為公司貢獻數百億的現金流入，公司將會(huì )用于1)進(jìn)一步降低杠桿，保持財務(wù)穩健，2)保障投資者分紅，3)考慮兼并收購進(jìn)一步整合市場(chǎng)、擴大規模，給股東更多的長(cháng)期回報。

租金方面，今年考慮商戶(hù)經(jīng)營(yíng)困難，因此有一些應收未收租金，但相較于全年租金收入規模占比非常低，因此租金收繳情況整體健康。今年春節比較早，市場(chǎng)復蘇也會(huì )比較早，因此租金收繳預期3月會(huì )恢復正常，應收盡收回歸到正常狀態(tài)。此外，減租對于22年的影響，基于上半年疫情管控影響以及7、8月散發(fā)的影響，公司于8月公告了租金減免安排，預計對公司營(yíng)業(yè)收入累計影響不超過(guò)5億元，對公司歸母凈利潤的直接影響不超過(guò)3.5億元。

開(kāi)店方面，目前公司沒(méi)有新拿的自營(yíng)商場(chǎng)項目，有少量在建項目，未來(lái)每年資本開(kāi)支很低，未來(lái)2-3年每年新開(kāi)自營(yíng)商場(chǎng)預期2-3個(gè)。一是為“降杠桿”，二是結合國家宏觀(guān)形勢，不盲目擴張。這兩年委管商場(chǎng)開(kāi)店慢，和宏觀(guān)調控相關(guān)，委管商場(chǎng)合作方主要是中小地產(chǎn)商，持觀(guān)望態(tài)度。隨著(zhù)地產(chǎn)保交付、收入預期穩定、國內內循環(huán)以及國家鼓勵消費，目前的委管商場(chǎng)儲備會(huì )逐步釋放，開(kāi)店速度預期會(huì )快于疫情三年，并有望給公司貢獻可觀(guān)的現金流和利潤。

未來(lái)收入增長(cháng)的來(lái)源，隨著(zhù)股東結構優(yōu)化、其進(jìn)口電器和新能源汽車(chē)等品類(lèi)的引入，未來(lái)租金、出租率都會(huì )有非常大的優(yōu)化空間。疫情管控的放開(kāi)也將提升收入和利潤，目前商場(chǎng)人流量已經(jīng)逐漸恢復，同時(shí)，拓展委管商場(chǎng)，釋放儲備項目。

關(guān)于建發(fā)股份有意受讓29.95%股份的交易進(jìn)展，目前交易仍處于早期初步合作意向階段，1月13日控股股東、實(shí)控人及建發(fā)股份共同簽署了框架協(xié)議，目前正就后續具體合作事宜及股權轉讓協(xié)議等事項進(jìn)行深度商討。由于控股股東已披露減持計劃且可交債持有方阿里巴巴意向轉股，因此交易可能觸發(fā)公司控制權變更。

關(guān)于阿里意向轉股，未來(lái)是否會(huì )對公司業(yè)務(wù)有幫助，公司表示，目前控股股東持股超過(guò)60%，第二、第三大股東的持股比例都很低，公司目前的股權結構集中且單一。公司期待建發(fā)、阿里股權變化的落地，以?xún)?yōu)化股權結構。目前公司商場(chǎng)會(huì )員超千萬(wàn)級，而且都是中國高凈值的消費者人群，和阿里的88vip會(huì )員是有重合的，未來(lái)可以和阿里探討消費者群體、會(huì )員體系的打通和數字化，不僅是線(xiàn)上往線(xiàn)下導流，也希望公司的會(huì )員體系可以給阿里反哺。未來(lái)上述股權變更落地以后，公司會(huì )從過(guò)去單一的民營(yíng)企業(yè)文化向多元企業(yè)文化發(fā)展。

隨著(zhù)消費者對于消費品質(zhì)的關(guān)注、與阿里數字化建設的深入合作，統一收銀比例未來(lái)2-3年會(huì )有進(jìn)一步提升。統一收銀有助于改善公司現金流、掌握用戶(hù)數據資產(chǎn)以及深化與阿里合作的商場(chǎng)數字化改造。

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