(資料圖片僅供參考)

兔年春節作為疫情開(kāi)放后的第一個(gè)春節，消費復蘇勢頭強勁。根據國家稅務(wù)總局最新增值稅發(fā)票數據顯示，今年春節假期全國消費相關(guān)行業(yè)銷(xiāo)售收入與上年春節假期相比增長(cháng) 12.2%，比2019 年春節假期年均增長(cháng) 12.4%。其中零售、餐飲、電影、旅游等主要消費板塊都有不錯的表現。

在消費經(jīng)濟重新煥發(fā)活力之際，房地產(chǎn)也重新迎來(lái)購買(mǎi)力需求釋放的機會(huì )，年后提振房地產(chǎn)消費再加大力度。近期房市迎來(lái)降息潮，近20個(gè)城市下調房貸利率。

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消費復蘇勢頭強勁，房貸利率再刷新低提振購房消費

據不完全統計，2023年新調整利率下限的城市接近20個(gè)，首套房貸款利率基本都從此前的4.0%以上降到“3時(shí)代”，最低降到3.7%。其中，九江、中山、天津、沈陽(yáng)首套房貸利率最低3.9%，唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門(mén)首套房貸利率最低3.8%，珠海最低為3.7%。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(cháng)涉及廣，在拉動(dòng)消費促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)方面扮演著(zhù)重要角色。多個(gè)地方都將提振住房消費納入未來(lái)一年的經(jīng)濟發(fā)展總框架中。但在行業(yè)三條紅線(xiàn)的整改和內需減弱影響下，房地產(chǎn)行業(yè)表現低迷，即使政府不斷出臺利好政策，但效果顯現緩慢，房地產(chǎn)去年拖累整體經(jīng)濟復蘇。

截至2022年年底，全國的首套房貸利率已經(jīng)下降至4.2左右，這個(gè)利率水平在歷史上也是屬于低位，為2014年以來(lái)的最低首套房貸利率。從各地提振房地產(chǎn)消費的信心來(lái)看，2023年全國房貸利率仍有繼續下行的空間。

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2022年房地產(chǎn)數據表現低迷

現階段拉動(dòng)內需是經(jīng)濟復蘇的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)消費是重要抓手，因此“因城施策”下各地都在主動(dòng)、積極地提振房地產(chǎn)消費，利好政策充實(shí)，后續或許仍將有新一輪的利好舉措出現。那么在眾多政策壓實(shí)下國內房地產(chǎn)的恢復情況如何？我們從2022年房地產(chǎn)的總體表現來(lái)感受一下，當前國內房地產(chǎn)的現狀。

從投資端來(lái)看，自2021年開(kāi)始至今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成額的同比就一直呈下滑趨勢。2022年多重利空因素干擾下，我國經(jīng)濟下行壓力大，房地產(chǎn)投資增速也是一降再降。根據統計局數據，2022年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13.29萬(wàn)億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資10.06億元，下降9.5%。

（數據來(lái)源：國家統計局）

從供給端來(lái)看，房地產(chǎn)投資增速下降，房屋的新開(kāi)工面積和竣工面積的表現也不如人意。2022年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬(wàn)平方米，比上年下降7.2%；其中，住宅施工面積639696萬(wàn)平方米，下降7.3%。房屋新開(kāi)工面積120587萬(wàn)平方米，下降39.4%；其中，住宅新開(kāi)工面積88135萬(wàn)平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬(wàn)平方米，下降15.0%；其中，住宅竣工面積62539萬(wàn)平方米，下降14.3%。

從銷(xiāo)售端來(lái)看，房地產(chǎn)的消費持續低迷，居民購房意愿低下。2022年，全國商品房銷(xiāo)售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.8%。商品房銷(xiāo)售額133308億元，同比下降26.7%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.3%。銷(xiāo)售端同比下降的幅度要遠高于投資和供給端的降幅，如果不提振購房者的購房信心，會(huì )一直打擊企業(yè)的拿地意愿，房地產(chǎn)投資和建設難以回升。

由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的同比下降，房企的庫存壓力增大。一邊是三條紅線(xiàn)下房企的貸款門(mén)檻拔高，另一邊是需求減弱下銷(xiāo)售端乏力，企業(yè)資金回籠周期變長(cháng)，房企2022年的壓力壓頂，頻頻傳出暴雷。從庫存來(lái)看，2022年末，全國商品房待售面積56366萬(wàn)平方米，比上年增長(cháng)10.5%。其中，住宅待售面積增長(cháng)18.4%。

（數據來(lái)源：國家統計局）

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地產(chǎn)開(kāi)年尚未發(fā)力，住房消費仍需時(shí)間修復

疫情的放開(kāi)使得很多消費場(chǎng)景在春節期間都迎來(lái)復蘇，房地產(chǎn)行業(yè)在眾多寬松政策延續下春節期間的表現情況如何？

根據克而瑞研究報告，2023 年春節假期房企推盤(pán)積極性普遍不高，春節兩周（2023年1月 14日-1月27日）40個(gè)重點(diǎn)城市的新增供應量?jì)H306.9萬(wàn)平方米，較2021年同期下降了30%。

受房企推盤(pán)積極性較低影響，2022年春節樓市成交尚未止跌?？硕鸨O測數據顯示，2023 年春節周40個(gè)重點(diǎn)城市成交量?jì)H35.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降75%，較2022年同比下降14%，與2019年同期相比下降32%。即便年前中央“降首付降利率”托市，對于購房者的刺激作用依然有限。

細分城市能級來(lái)看，一線(xiàn)城市的購房需求相對堅挺。一線(xiàn)城市春節周成交量為2.4萬(wàn)平方米，同比下降72%，但顯著(zhù)好于2021 年、2019年同期。二線(xiàn)城市成交量 7.1萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別下降86%、28%，其中青島、南寧、蘭州、合肥等城市實(shí)現同比正增長(cháng)。三四線(xiàn)城市成交量26.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 61%，同比增長(cháng)13%，表現優(yōu)于一二線(xiàn)城市，其中溫州、河源、中山、淮南、陽(yáng)江等城市同比實(shí)現較大漲幅。

（數據來(lái)源：克而瑞研究中心）

雖然疫情放開(kāi)后的整體消費表現活躍，但房地產(chǎn)的供給量和成交量表現依舊低迷，購房者的觀(guān)望情緒仍然較高。這是由于相對于日常消費，房地產(chǎn)消費回血更難，房企的頻繁暴雷讓購房者抱著(zhù)更為謹慎的態(tài)度。去庫存仍將是2023年房地產(chǎn)企業(yè)的重心之一，而降低首套房購買(mǎi)利率就是重要手段，有利于刺激居民購房意愿。

當前房?jì)r(jià)仍呈下滑趨勢，購房者看跌房?jì)r(jià)不愿買(mǎi)高。去庫存思路下，部分購房者期待更多的利好政策出臺，住房消費的修復將是一個(gè)緩慢的過(guò)程，實(shí)現回暖仍需較長(cháng)時(shí)間。隨著(zhù)后續房地產(chǎn)利好舉措的不斷實(shí)施，諸如更低的貸款利率，首付比例等有利于住房消費的落地，地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)進(jìn)一步復蘇。

關(guān)鍵詞： 首套房貸利率