觀(guān)點(diǎn)指數 2023年初，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維持了過(guò)往積極外拓的勢頭，報告期內多家物企均通過(guò)市場(chǎng)化手段斬獲不少新項目，以非居公建領(lǐng)域為主，如雅生活繼創(chuàng )立團餐品牌后繼續深入，與美餐集團達成戰略合作。

收并購領(lǐng)域，報告期內，新大正達成了上市以來(lái)最大的一筆收并購，以7.88億元的對價(jià)收購云南一水電站物業(yè)服務(wù)企業(yè)；融僑物業(yè)則以3.23億元的價(jià)格被融僑集團出售以確保保交房的進(jìn)行。

期內，恒大物業(yè)的134億存款被強制執行事件的調查結果也終于出爐，主要是由于內控不嚴導致資金被第三方用于存款質(zhì)押融資并流向中國恒大，后續償還方案則涉及中國恒大轉讓資產(chǎn)進(jìn)行款項抵消。

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資本市場(chǎng)方面，曾赴港遞表失敗的珠江城市服務(wù)通過(guò)資產(chǎn)置換，置入了A股的珠江股份，并以此完成借殼上市，山東醫院物業(yè)服務(wù)企業(yè)潤華服務(wù)也于報告期內順利在港交所登陸。

物企高頻外拓，雅生活深入團餐布局

報告期內，在關(guān)聯(lián)方項目交付持續減弱的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍維持著(zhù)較高頻次的市場(chǎng)化外拓以滿(mǎn)足業(yè)績(jì)需求，業(yè)態(tài)較多地分布在公建及城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域，例如萬(wàn)物梁行報告期內所中標的廈門(mén)閩南大戲院、卓越商企服務(wù)中標的中央廣播總臺粵港澳大灣區中心以及招商積余中標的白云金控集團民科園產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新中心等。

而在新房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)度放緩、行業(yè)集中度漸高的背景下，非居業(yè)態(tài)的市場(chǎng)化拓展將會(huì )是物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來(lái)增長(cháng)的核心競爭力之一。

另外，雅生活還于1月11日與團餐行業(yè)頭部企業(yè)美餐集團達成合作，未來(lái)雙方將進(jìn)一步在團餐方面合作，覆蓋從線(xiàn)上到線(xiàn)下的多場(chǎng)景綜合用餐服務(wù)。團餐是近年來(lái)物業(yè)服務(wù)公司炙手可熱的增值業(yè)務(wù)，包括碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)等眾多物企都有布局，主要服務(wù)B端，雅生活自身也于2022年9月推出了團餐品牌樂(lè )膳薈。

2月13日，雅生活還與雅居樂(lè )修訂持續關(guān)聯(lián)交易條款，針對此前的2020年9月28日簽訂的拎包入住、公關(guān)關(guān)系、交房檢驗等一系列框架協(xié)議進(jìn)行了修訂，內容主要是增加了若雅居樂(lè )集團未能支付予雅生活任何未償還應付款項，雅生活可從雅居樂(lè )集團未售物業(yè)資產(chǎn)中選定部分資產(chǎn)進(jìn)行抵消補償的條款。

由于2022年開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性進(jìn)一步收緊，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下游產(chǎn)業(yè)，留存了大量未結清的關(guān)聯(lián)往來(lái)欠款，導致應收賬款高企，并可能產(chǎn)生減值損失危害物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤。諸如雅生活服務(wù)等物企，通常不進(jìn)行重資產(chǎn)運營(yíng)業(yè)務(wù)，作為補償的不動(dòng)產(chǎn)主要將用于出租或直接市場(chǎng)出售，在企業(yè)層面價(jià)值有限，但整體而言該類(lèi)協(xié)議的簽訂仍有彌補物業(yè)企業(yè)部分損失的積極意義。

新大正布局水電業(yè)務(wù)，房企持續出售物業(yè)股權以回血

收并購角度，新大正于1月3日披露了對云南滄恒投資的收購計劃，交易對價(jià)7.88億元，收購標的屬于持股型公司，旗下直接或間接持有9家全資子公司，實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)由云南瀾滄江實(shí)業(yè)開(kāi)展，服務(wù)對象包括水電站、火電廠(chǎng)、風(fēng)電場(chǎng)、光伏發(fā)電廠(chǎng)工業(yè)園區等，開(kāi)展業(yè)務(wù)區域以云南省為主。

截止到2022年9月，標的公司總資產(chǎn)8.8億元，所有者權益1.5億元，負債水平在物業(yè)服務(wù)企業(yè)內屬較高水平。

本次收購的交易PE以2023年承諾的業(yè)績(jì)來(lái)看約為9.8倍，稍低于行業(yè)內平均收購對價(jià)。

從新大正自身角度來(lái)看，長(cháng)期深耕非居公建物業(yè)領(lǐng)域，且近年來(lái)著(zhù)力實(shí)行走出重慶戰略，本次云南物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)的收購與戰略和主營(yíng)業(yè)態(tài)相契合。另外，收購資產(chǎn)的盈利水平要高于新大正自身，本次收購除了顯著(zhù)增厚應收利潤規模并推進(jìn)全國化布局外，還有利于拉高整體盈利水平。

2月16日，中國奧園公告稱(chēng)已與南粵星橋基金簽訂協(xié)議，擬以2.56億港元出售奧園健康29.9%股份。股權變更后，廣州國資基金南粵星橋將代替中國奧園成為奧園健康的最大股東，中國奧園持股比例將降至24.68%成為第二大股東。

以2022年利潤計算，本次出售市盈率約8.5倍，接近行業(yè)股權出售對價(jià)平均值；從奧園健康角度看，主要目的是替中國奧園回血，但客觀(guān)上能在一定程度上保留中國奧園物管項目供給的同時(shí)，獲取國資基金的平臺優(yōu)勢和資源，并大幅增強獨立性和財務(wù)安全性。

1月11日，融僑集團公告出售融僑100%股權予福建簡(jiǎn)而信生活服務(wù)，交易對價(jià)為32253萬(wàn)元。融僑集團表示，對價(jià)款將用于保交房相關(guān)支出。本次交易出售對象目前尚不明朗，接盤(pán)方福建簡(jiǎn)而信成立于2022年9月30日新成立，注冊資本7000萬(wàn)元，是一家從事居民服務(wù)業(yè)的外資企業(yè)，冠鳴有限公司持有該公司100%的股權。

此外，融僑方面公告稱(chēng)，該公司與融僑集團并非關(guān)聯(lián)方，不受同一方控制或重大影響，大概率也并非境內其他物業(yè)公司。

融僑物業(yè)為融僑集團旗下實(shí)際控制子公司，負責融僑集團開(kāi)發(fā)項目的物業(yè)管理，目前項目分布于福建、上海等地，在管項目約150個(gè)，管理面積2000萬(wàn)平方米。財務(wù)情況來(lái)看，2021年末總資產(chǎn)約為4.8億，負債4.6億，營(yíng)收4.8億，凈利潤僅227萬(wàn)元，負債率高，利潤率低，本次出售也是危機房企出售物企股權以回血的一個(gè)縮影。

值得一提的是，12月底，世茂服務(wù)宣布終止收購世茂股份物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)資產(chǎn)。具體而言，這筆交易于1年前敲定，轉讓價(jià)格為16.54億元，市盈率約18倍，世茂服務(wù)公告表示是因為物業(yè)管理業(yè)務(wù)估值出現大幅下降，致交易無(wú)法履行所致。此次交易終止一定程度上可以看作是物企對關(guān)聯(lián)房企輸血的拒絕，節約的資金也有利于掌握收購的主動(dòng)權。

恒大物業(yè)134億貸款抵押調查出爐，物企上市時(shí)機的不同把握

2月15日，恒大集團與恒大物業(yè)公告披露了關(guān)于后者134億存款被強制執行的調查結果，比去年7月所披露的更為詳盡。

具體而言，于2020年12月28日至2021年8月2日期間，恒大物業(yè)6家附屬公司通過(guò)8家銀行為36家作為被擔保方的第三方公司的融資貸款提供了質(zhì)押，而這些第三方公司再將質(zhì)押融資所得的資金透過(guò)多家通道公司劃轉至中國恒大。隨后，因質(zhì)押擔保期限屆滿(mǎn)并觸發(fā)質(zhì)權實(shí)現條件，共計134億元的質(zhì)押存單被銀行強制執行。

恒大物業(yè)在調查公告中還表示該次事件反映了公司內控存在重大缺陷，包括審批流程中審批簽字均由恒大集團進(jìn)行，物業(yè)方并未參與，以及印章檔案管理隱患等等，至于補償方案，主要通過(guò)恒大集團轉讓資產(chǎn)給恒大物業(yè)以抵銷(xiāo)相關(guān)款項。

1月20日，珠江股份公告稱(chēng)進(jìn)行資產(chǎn)置換，將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊置出A股上市公司，并將物業(yè)服務(wù)和文旅運營(yíng)板塊置入。資產(chǎn)置換后，珠江股份主營(yíng)業(yè)務(wù)將變更為物業(yè)管理及文體運營(yíng)。

珠江城市服務(wù)為廣州國資物企，最早于2021年6月赴港遞表，但并未成功上市，本次資產(chǎn)置換實(shí)際可以看作是珠江城市服務(wù)通過(guò)借殼上市登陸A股。

截至目前，珠江城市服務(wù)市值約為32億元。截止2020年底、2021年底及2022年8月止，在管面積分別為2580萬(wàn)平方米、2730萬(wàn)平方米、2680萬(wàn)平方米，2022年管理規模和利潤都不增反減，整體質(zhì)素也略遜于同為廣州國資物企的越秀服務(wù)。

被置入上市平臺資產(chǎn)的另一部分是文體板塊，業(yè)務(wù)主要為體育館管理服務(wù)跟體育館運營(yíng)及配套服務(wù)。截至評估基準日簽約管理項目約20個(gè)，簽約建筑面積約為185萬(wàn)平方米，與物業(yè)服務(wù)同屬輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)并共同放在了A股上市平臺。

1月16日，據港交所網(wǎng)站披露，龍湖智創(chuàng )生活招股書(shū)狀態(tài)變更為“失效”。這并非龍湖智創(chuàng )生活招股書(shū)首次失效，在2022年1月7日首次提交招股書(shū)，并于7月7日失效，隨后再度遞交招股書(shū)并因期滿(mǎn)6個(gè)月再度失效。

龍湖物業(yè)是目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的龍頭之一，上市主體龍湖智創(chuàng )生活除物業(yè)管理外還包含龍湖商管板塊。截至2022年4月30日，龍湖智創(chuàng )生活合約面積約4.8億平方米，并為70個(gè)購物中心提供商業(yè)運營(yíng)服務(wù)。

當下，物業(yè)服務(wù)上市浪潮實(shí)際已至尾聲，資本市場(chǎng)估值相比去年也回暖明顯，可以認為是上市的較好時(shí)機，目前內地規模較大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，僅剩龍湖物業(yè)和金地物業(yè)尚未上市。

龍湖集團回應表示，龍湖智創(chuàng )生活申請資料仍在持續更新中，后續將根據市場(chǎng)情況靈活決策，把控上市節奏，但截至發(fā)稿，龍湖物業(yè)尚未重新遞表。

1月17日，潤華生活服務(wù)順利登陸港股，其是一家山東物業(yè)服務(wù)企業(yè)，管理面積約1776萬(wàn)平方米，在管38個(gè)醫院項目，建筑面積300.9萬(wàn)平方米，占總面積的16.8%；在管公共物業(yè)面積約852.7萬(wàn)方，規模占比約50%，醫院物業(yè)服務(wù)利潤率水平通常較低，潤華物業(yè)2022H1醫院物業(yè)服務(wù)毛利率僅為16.3%。截至目前，潤華物業(yè)總市值3億港元，PE為5.9倍。

另外，1月16日，三度遞表并通過(guò)聆訊的眾安智慧生活再度宣布推遲上市，這是第二次過(guò)會(huì )后宣布延期上市，管理規模約1180萬(wàn)平方米，該類(lèi)蚊型物企在資本市場(chǎng)上的估值通常較低，這可能也是屢次擱置上市的原因之一。

數據來(lái)源：wind，觀(guān)點(diǎn)指數整理

二級市場(chǎng)方面，歷經(jīng)此前數月的強勢反彈后，板塊整體回歸平穩，報告期內恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數跌0.58%，報3259.1點(diǎn)，漲跌幅較大的個(gè)股包括越秀服務(wù)（漲43.88%）、濱江服務(wù)（漲29.37%）以及旭輝永升服務(wù)（跌27.08%等）等。

關(guān)鍵詞： 上市的時(shí)機 2023年1-2月物業(yè)服務(wù)發(fā)展報告