曾與萬(wàn)達(dá)并稱為大連“地產(chǎn)雙達(dá)”的億達(dá)中國(guó)，再次變賣資產(chǎn)保命。

為解決債務(wù)問(wèn)題，億達(dá)中國(guó)選擇出售旗下物業(yè)公司股權(quán)。近日，億達(dá)中國(guó)(03639.HK)披露將旗下物業(yè)企業(yè)億達(dá)服務(wù)所有權(quán)益轉(zhuǎn)讓給龍湖嘉悅，對(duì)價(jià)12.73億元。公司稱，本次交易將錄得收益8.7億元，將用于彌補(bǔ)短期流動(dòng)短缺問(wèn)題。

自2018年底以來(lái)，億達(dá)中國(guó)就陷入債務(wù)危機(jī)中。資金狀況更是捉襟見(jiàn)肘，截至2020年中報(bào)，公司一年內(nèi)須償還債務(wù)143.59億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為5.68億元，資金缺口達(dá)到137.91億元。

根據(jù)億達(dá)中國(guó)披露的數(shù)據(jù)，2020年其合約銷售金額約為56.01億元，同比減少22.61%;權(quán)益合約銷售金額約為49.27億元，同比減少28.36%?？硕饳C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，億達(dá)中國(guó)在2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中，也已跌出前200名。

在債務(wù)高企、業(yè)績(jī)疲軟雙重暴擊之下，億達(dá)中國(guó)將旗下最重要的物業(yè)資產(chǎn)賣給龍湖集團(tuán)，借以緩解資金壓力，應(yīng)對(duì)自身流動(dòng)性危機(jī)。將旗下物業(yè)公司賣給龍湖后,億達(dá)中國(guó)將引入新的戰(zhàn)投。日前，有市場(chǎng)消息稱，金科股份(000656.SZ)正在與億達(dá)洽談股權(quán)合作事宜。

12.73億賣身龍湖物業(yè)

3月4日，億達(dá)中國(guó)公告稱，龍湖集團(tuán)全資附屬公司龍湖嘉悅物業(yè)服務(wù)有限公司以12.73億元的價(jià)格，收購(gòu)億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)。

公開(kāi)資料顯示，億達(dá)服務(wù)成立于1996年，是億達(dá)中國(guó)全資控股子公司，主要從事住宅、商用及產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，是目前億達(dá)中國(guó)手里為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，且一直將其定位為“輔助性業(yè)務(wù)線”。

2020年上半年，億達(dá)服務(wù)在公司5大業(yè)務(wù)板塊中突出，是唯一收入增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)板塊。截至2020年12月31日，億達(dá)服務(wù)的資產(chǎn)總值和資產(chǎn)凈值分別為3.93億元、1.67億元，錄得收入4.81億元、除稅前溢利0.62億元，在管面積1663.6萬(wàn)平方米。

公告顯示，交易完成后，億達(dá)中國(guó)不再持有億達(dá)服務(wù)的任何權(quán)益，億達(dá)服務(wù)也不再是億達(dá)中國(guó)附屬公司，并將其從綜合財(cái)務(wù)報(bào)表中脫離。億達(dá)中國(guó)表示，出售事項(xiàng)將讓集團(tuán)通過(guò)出售一項(xiàng)輔助性業(yè)務(wù)線，迅速收回資金及彌補(bǔ)短期流動(dòng)資金短缺。

不過(guò)，根據(jù)出讓協(xié)議，億達(dá)服務(wù)需承諾未來(lái)4個(gè)年度賬面凈利潤(rùn)不低于7147萬(wàn)元。若期間無(wú)法完成業(yè)績(jī)承諾，億達(dá)中國(guó)需賠償違約金達(dá)差價(jià)的14.24倍。

這并不是億達(dá)中國(guó)第一次出售公司給龍湖集團(tuán)。早在2018年5月，億達(dá)中國(guó)就曾以26.03億元的價(jià)格，將全資附屬公司大連軟件園中興開(kāi)發(fā)有限公司出售予龍湖集團(tuán)全資附屬公司大連恒發(fā)投資有限公司。

此外，2019年10月24日，公司非全資附屬企業(yè)武漢軟件新城發(fā)展有限公司向紐賓凱集團(tuán)旗下武漢和晟文旅出售武漢春田房地產(chǎn)全部股權(quán)及未償欠款，對(duì)價(jià)8.7億元。武漢和晟文旅獲得武漢軟件新城住宅二期項(xiàng)目，該項(xiàng)目總建筑面積171.18萬(wàn)平方米。

將旗下物業(yè)公司賣給龍湖后，億達(dá)中國(guó)將引入新的戰(zhàn)投。日前，有市場(chǎng)消息稱，金科股份正在與億達(dá)洽談股權(quán)合作事宜。

在引入戰(zhàn)投尚未明朗的情況下，億達(dá)中國(guó)擬加快項(xiàng)目銷售來(lái)緩解資金壓力。億達(dá)方面此前曾表示，計(jì)劃銷售其在核心二線城市優(yōu)越位置的若干主要物業(yè)，包括青云天下、河口灣、大連藍(lán)山、長(zhǎng)沙小鎮(zhèn)及鄭州科技城等。

業(yè)績(jī)現(xiàn)疲軟跌出行業(yè)前200名

億達(dá)中國(guó)創(chuàng)立于1984年，業(yè)務(wù)由大連起家，是集園區(qū)開(kāi)發(fā)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、工程建設(shè)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)于一體的綜合性集團(tuán)化企業(yè)。先后在大連、武漢、鄭州等二十余個(gè)城市先后開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)了大連軟件園、武漢軟件新城、北京中關(guān)村壹號(hào)等40余個(gè)商務(wù)園項(xiàng)目。

由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)資金消耗大、回款周期長(zhǎng)等因素，其2014年赴港上市后試圖通過(guò)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型來(lái)復(fù)制軟件園模式，由園區(qū)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)商。

2016年11月，中民投通過(guò)嘉佑國(guó)際入主公司，公司寄希望依托中民投的資金實(shí)力，在3-5年內(nèi)成為營(yíng)收規(guī)模500億元的企業(yè)。但在中民投主導(dǎo)下，億達(dá)中國(guó)業(yè)績(jī)不升反降，經(jīng)營(yíng)狀況每況愈下。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年上半年，營(yíng)業(yè)收入分別實(shí)現(xiàn)73.57億元、60.77億元和17.15億元，營(yíng)業(yè)收入增速分別為0.54%、-17.39%和-26.48%，同期歸母凈利潤(rùn)分別實(shí)現(xiàn)8.34億元、4.50億元和2.98億元，其增速分別為-15.28%、-46.02%和-0.30%。

截至2020年，億達(dá)中國(guó)銷售額已降至56.01億元，同比減少22.61%，較2018年85.37億元銷售額，下降34.39%?？硕饳C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，億達(dá)中國(guó)在2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中，也已跌出前200名。

業(yè)績(jī)不振，近幾年中民投陸續(xù)清倉(cāng)房地產(chǎn)資產(chǎn)，對(duì)億達(dá)中國(guó)早已萌生退意。自去年9月起，中民投方面已持續(xù)和潛在交易方探討出售其持有億達(dá)中國(guó)股份的可能性。

債務(wù)壓力凸顯凈負(fù)債比率125.8%

億達(dá)中國(guó)宣布出售億達(dá)服務(wù)給龍湖集團(tuán)后，又在3月5日發(fā)布了新的公告，宣布與安都方及債務(wù)人簽訂和解協(xié)議，由此前未償還本金及利息約2.09億美元，減少至1.75億美元。

億達(dá)中國(guó)董事會(huì)認(rèn)為，此次簽訂和解協(xié)議，可以減輕集團(tuán)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)及改善其流動(dòng)資金狀況，以及消除仲裁對(duì)公司公眾形象的負(fù)面影響。

數(shù)據(jù)顯示，2011年至2013年，公司資產(chǎn)負(fù)債率維持在80%以上，其余財(cái)年這一指標(biāo)均在70%上下浮動(dòng)。從2018年開(kāi)始，億達(dá)中國(guó)債務(wù)壓力陡然上升。2018年年底，億達(dá)中國(guó)有息負(fù)債總額創(chuàng)下新高，達(dá)到170.27億元，凈負(fù)債率達(dá)到128.60%。

2019年4月，億達(dá)中國(guó)控股股東中民投陷入流動(dòng)性危機(jī)，導(dǎo)致公司可被貸款人要求立即償還的貸款總額由42.77億元增至87.52億元。截至2019年末，公司一年內(nèi)到期須償還金額138.69億元，賬面現(xiàn)金10.32億元。為改善現(xiàn)金流，2019年10月，億達(dá)中國(guó)便作價(jià)8.7億元處置了子公司武漢春田股權(quán)。

2020年，又因?yàn)閮?nèi)患進(jìn)一步加劇債務(wù)壓力。去年2月21日，億達(dá)中國(guó)發(fā)布公告表示，其公司執(zhí)行董事陳東輝先生近日因涉嫌職務(wù)侵占罪被公安部門根據(jù)法律傳召及拘留，這也導(dǎo)致了公司45.79億元貸款可被要求立即償還。

現(xiàn)金流方面，億達(dá)中國(guó)2020中報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物5.68億元，一年內(nèi)需要償還的債務(wù)高達(dá)143.59億元，凈負(fù)債比率為125.8%。手上的現(xiàn)金難以覆蓋其需要短期內(nèi)償還的債務(wù)。

2020年初，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)已將億達(dá)中國(guó)列入債務(wù)再融資高風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別。去年4月，億達(dá)中國(guó)已經(jīng)因未支付2020年到期債券的未償付本金5285.4萬(wàn)美元，構(gòu)成違約事件。