2020年，建業(yè)地產(chǎn)(0832.HK)穩(wěn)居千億陣營，實現(xiàn)銷售額1026.42億元，同比增長1.5%，其中重資產(chǎn)銷售額683.39億元，同比下降4.8%，完成全年目標的85%。

期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)營收433.04億元，較2019年增加約40.8%。歸母凈利潤18.02億元，較2019年下跌約10.6%。這也是建業(yè)地產(chǎn)最近3年來，首度出現(xiàn)增收不增利的局面。

河南省仍是建業(yè)地產(chǎn)布局的主力市場，98%在建項目均在河南省。截至2020年末，其在建項目為180個，較2019年增加29個，其中25個位于河南鄭州，河南省其他城市共152個，海南省3個。

值得注意的是，建業(yè)地產(chǎn)去年融資成本暴增221.8%，是利潤減少的重要原因之一。

三道紅線下，建業(yè)地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率85.5%，凈負債率56.8%，非受限現(xiàn)金短債比為1.48。由于剔預資產(chǎn)負債率指標一項超閾值，建業(yè)地產(chǎn)與2019年踩線情況一致，仍保持“黃檔”行列。

深耕河南一隅

建業(yè)地產(chǎn)由“河南首富”胡葆森創(chuàng)建，是一家成立于1992年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并于2008年6月6日在香港聯(lián)合交易所主板上市。

從百億到千億的跨越，建業(yè)地產(chǎn)僅用了不到五年。2016-2019年，建業(yè)地產(chǎn)合同銷售金額從201.46億增長到了1011.5億，復合增長率達到71.23%，遠遠高于行業(yè)平均水平。

2020年，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額1026.42億元，同比增長1.5%，其中重資產(chǎn)銷售額683.39億元，同比下降4.8%，完成全年目標的85%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，建業(yè)地產(chǎn)行業(yè)排名(操盤榜)從2019年的第27位降至34位。

物業(yè)銷售是建業(yè)地產(chǎn)收入的主要來源，2020年物業(yè)銷售給建業(yè)地產(chǎn)帶來416.07億元的收入，不過，年報顯示，除物業(yè)銷售外，建業(yè)地產(chǎn)也致力拓展酒店、文化旅游、綠色基地及輕資產(chǎn)項目，實行業(yè)務(wù)多元化，從而擴大收益基礎(chǔ)，分散營運風險。

值得注意的是，營收增長，凈利潤反而下滑。2020年年報顯示，建業(yè)地產(chǎn)期內(nèi)營收433.04億元，較2019年增加約40.8%，但歸母凈利潤18.02億元，不升反降，較2019年下跌約10.6%。

同期，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)毛利潤85.96億元，同比增長7.4%，毛利率下降6.1個百分點至19.9%。對2020年度的“增收少利”情況，建業(yè)地產(chǎn)在年報中解釋，主要由于受2020年上半年疫情影響，在部分城市采用銷售去庫存策略以刺激各項目銷售，收窄整體銷售提價空間;以及車位銷售的毛利率由去年的46%減少至今年的約30.7%所導致。

此外，建業(yè)地產(chǎn)去年銷售均價為6811元/平方米，同比增長5.24%。值得一提的是，2020年9月，建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森曾公開表示不帶頭降價，并表示降價促銷弊大于利。

專注一省，建業(yè)地產(chǎn)常年在河南市場占有率持續(xù)第一，布局大多都在河南省，它也因此被業(yè)內(nèi)稱為“河南王”。截至2020年末，建業(yè)地產(chǎn)在建項目180個，其中位于鄭州25個、河南省其他城市共152個及海南省3個，在建項目總建筑面積約為3265.4萬平方米。這意味著其98%在建項目均在河南省。

土儲方面，去年建業(yè)地產(chǎn)新增儲備建筑面積918萬平方米。截至2020年年末，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲備建筑面積5411萬平方米，其中權(quán)益建筑面積4029萬平方米。

布局輕資產(chǎn)外拓突圍

五年前，胡葆森提出轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)為主，表示將用3至5年時間，實現(xiàn)由房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型。

深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)，正在尋找新的增長點。2015年建業(yè)地產(chǎn)開始實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為“輸出品牌、管理、服務(wù)及資本”。

近年來，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻占比逐漸走高。2018-2020年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)銷售額占總合同銷售金額的比例分別為25.83.%、29.02%、33.42%，呈現(xiàn)逐年上升趨勢。

今年前3個月，建業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)合同銷售額雙雙增長。其中，重資產(chǎn)合同銷售額為107.62億元，同比增長0.2%;輕資產(chǎn)合同銷售額為57.53億元，同比增長111%。

去年11月10日，建業(yè)地產(chǎn)宣布，將分拆旗下代建業(yè)務(wù)平臺CCMC集團即中原建業(yè)集團(下稱“中原建業(yè)”)在港股主板上市。

中原建業(yè)主營業(yè)務(wù)為商業(yè)代建，2017-2019年，中原建業(yè)的收益復合年增長率82.2%，凈利潤復合年增長率112.5%，凈利潤率維持在60%左右，有息負債為0。

目前胡葆森已擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技(0726.HK)以及建業(yè)新生活(9983.HK)三家港股上市公司，若中原建業(yè)成功在港交所上市，胡葆森將在港股擁有四家上市平臺。

擴張之下，近年來，建業(yè)地產(chǎn)債務(wù)一路水漲船高。2015-2019年，公司負債總額分別為324.4億元、373.28億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元，2020年公司負債總額上升到1493.19億。

三道紅線下，建業(yè)地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率85.5%，凈負債率56.8%，非受限現(xiàn)金短債比為1.48。由于剔預資產(chǎn)負債率指標一項超閾值，建業(yè)地產(chǎn)與2019年踩線情況一致，仍保持“黃檔”行列。

融資成本也隨之上漲，建業(yè)地產(chǎn)2020年的融資成本由2019年的3.95億元上升至12.72億元，增幅高達221.8%，蠶食了建業(yè)地產(chǎn)去年70.59%的歸屬股東凈利潤。

對于去年融資成本大幅攀升，建業(yè)地產(chǎn)表示，一是匯率波動導致虧損約6.13億元，二是去年優(yōu)先票據(jù)總額增加導致利息支出增加。未來，隨著建業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略持續(xù)推進，重資產(chǎn)比重不斷降低，公司抗風險能力提升，融資成本有望走低。

隨著建業(yè)在河南市場的不斷鞏固，在省域化戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，走向大中原，是建業(yè)省域化戰(zhàn)略又一次里程碑意義的升級。隨著“擴大根據(jù)地，服務(wù)大中原”戰(zhàn)略的逐步落地，建業(yè)地產(chǎn)有望在大中原區(qū)域8個省份、83個省轄市持續(xù)開疆拓土，后續(xù)業(yè)績表現(xiàn)可期。(記者 趙潔)