6月28日，凱德集團(tuán)與中國平安人壽保險(xiǎn)簽署合作協(xié)議顯示，向后者出售中國六個(gè)來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。北京商報(bào)記者了解到，雖然出售了部分股權(quán)，但來福士項(xiàng)目依舊由凱德集團(tuán)繼續(xù)運(yùn)營和管理。有分析指出，商業(yè)地產(chǎn)通過運(yùn)作項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，通過股權(quán)出售等方式能夠快速為企業(yè)回籠資金。同時(shí)，企業(yè)還掌控項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營，從而提升實(shí)體項(xiàng)目的資本價(jià)值。

減持來福士股權(quán)

北京商報(bào)記者了解到，本次涉及的項(xiàng)目資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價(jià)值為467億元人民幣，中國平安收購其中部分股權(quán)。在一系列交易完成后，凱德在各項(xiàng)目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%，并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營及資產(chǎn)管理。此交易預(yù)計(jì)于2021年三季度完成，將為凱德實(shí)現(xiàn)資本回收超過20億新元，約合人民幣96.15億元。

凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤表示，戰(zhàn)略合作達(dá)成之后，凱德依舊繼續(xù)持有這六個(gè)來福士項(xiàng)目的股權(quán)，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營及資產(chǎn)管理。

來福士是凱德旗下綜合體中定位較高的產(chǎn)品線，該品牌自2004年進(jìn)入中國以來，發(fā)展至今在中國有9座項(xiàng)目，包含上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心等項(xiàng)目。

凱德集團(tuán)(中國)投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔表示，來福士投資組合位于門戶城市，與主要交通樞紐緊密連結(jié)，由世界知名建筑設(shè)計(jì)師打造。2008-2020年間，交易涉及的六個(gè)來福士投資組合所取得的基金管理費(fèi)率平均約為62個(gè)基點(diǎn)。作為能夠提供穩(wěn)定經(jīng)常性收益的成熟資產(chǎn)，該資產(chǎn)組合對(duì)一些國內(nèi)資本合作伙伴來說，是一個(gè)投資機(jī)會(huì)。

加大新經(jīng)濟(jì)投入

賣掉部分來福士股權(quán)進(jìn)行變現(xiàn)，凱德將加大新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)。潘子翔表示，此次交易回收的部分資金，將用于重點(diǎn)投資數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)，凱德將繼續(xù)深耕中國市場。未來幾年，凱德集團(tuán)計(jì)劃在中國將旗下新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的規(guī)模從2020年底的15億新元擴(kuò)大到50億新元。投資重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心，其租戶通常來自新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，享有強(qiáng)勁的基本面和有利的監(jiān)管環(huán)境。

今年4月，凱德集團(tuán)正式宣布加大投資新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)，以36.6億元人民幣收購一個(gè)位于上海的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)，這是凱德集團(tuán)在中國的首個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。據(jù)了解，該數(shù)據(jù)中心由四棟建筑組成，全部建成后總建筑面積可達(dá)75000平方米，IT供電容量可達(dá)55兆瓦。該園區(qū)目前已經(jīng)投入運(yùn)營，所服務(wù)的主要客戶包括中國兩家最大的電信運(yùn)營公司。潘子翔表示，在中國進(jìn)入數(shù)據(jù)中心市場，讓凱德集團(tuán)的資產(chǎn)類別更加多元化，同時(shí)得以發(fā)展多領(lǐng)域的運(yùn)營能力。這也符合集團(tuán)在中國加大新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)投資的戰(zhàn)略。

可見，來福士不僅是一座座商業(yè)綜合體，對(duì)于資本市場而言，也是基金運(yùn)作的一個(gè)范本。凱德集團(tuán)目前是“地產(chǎn)+基金”模式，形成了投融管退的完整價(jià)值閉環(huán)。項(xiàng)目初期由私募基金負(fù)責(zé)開發(fā)和孵化，通過高效運(yùn)營，不斷提升資產(chǎn)價(jià)值和回報(bào)率。待項(xiàng)目進(jìn)入成熟期，再通過集團(tuán)旗下上市房地產(chǎn)信托或第三方實(shí)現(xiàn)退出，在釋放成熟資產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)，將所得資金用于再投資。

重資產(chǎn)運(yùn)營壓力大

其實(shí)，凱德集團(tuán)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型早有跡象。在該集團(tuán)2020年財(cái)報(bào)中，李志勤指出，2020年凱德繼續(xù)發(fā)展基金管理業(yè)務(wù)，將資金部署到新的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)類別中，并借此機(jī)會(huì)使現(xiàn)有業(yè)務(wù)數(shù)字化、合理化。同時(shí)，凱德也將能夠利用新的機(jī)會(huì)進(jìn)一步改變現(xiàn)有業(yè)務(wù)。據(jù)悉，該集團(tuán)在2020財(cái)年凈虧損15.74億新元，而2019財(cái)年則實(shí)現(xiàn)利潤23.15億新元，凈虧損主要?dú)w因于投資物業(yè)的重估以及項(xiàng)目和股權(quán)投資的減值總額24.98億新元。其中，該集團(tuán)購物中心和住宿業(yè)務(wù)業(yè)績有所下降，新加坡、中國的購物中心和住宿合計(jì)收入占凱德集團(tuán)收入的76.4%。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多面臨高投入、投資回收周期長、融資渠道單一等特征。有業(yè)內(nèi)人士表示，很多購物中心或商業(yè)街面臨產(chǎn)權(quán)混亂、管理受限等問題，從而導(dǎo)致項(xiàng)目發(fā)展遇到瓶頸，這往往是由于很多開發(fā)商為了回籠資金，所以把商鋪分散出售。而在很多房產(chǎn)信托基金的帶動(dòng)下，很多商業(yè)項(xiàng)目只租不售，便可以通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理來提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。

北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長黎乃超表示，此次凱德出售來福士股權(quán)也屬正常現(xiàn)象。當(dāng)下商業(yè)綜合體市場并不如往前，重資產(chǎn)運(yùn)營的壓力太大，市場出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，所以通過這種方式才能夠變現(xiàn)。同時(shí)，如果長久以往的重資產(chǎn)運(yùn)營，還會(huì)導(dǎo)致整體市場回報(bào)率越來越低的可能。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，凱德作為商用物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，它的商業(yè)模式和盈利模式?jīng)Q定了在持有和運(yùn)營一段時(shí)間之后，必然會(huì)將已升值的資產(chǎn)以各種方式套現(xiàn)，來實(shí)現(xiàn)盈利的落袋為安與保持資產(chǎn)流動(dòng)性。另外，保持資產(chǎn)組合的動(dòng)態(tài)調(diào)整而買賣資產(chǎn)包中的部分物業(yè)，也是保證資產(chǎn)安全和盈利最大化的必然之舉。

“至于買賣物業(yè)的方式，也就只是個(gè)手段問題。”柏文喜表示，比如此次出售來福士資產(chǎn)就是通過出讓股權(quán)的方式給中國平安，另外一個(gè)常用的方式就是直接買賣具體的物業(yè)標(biāo)的本身。凱德此次向中國平安出售來福士股權(quán)，除了旨在將股權(quán)溢價(jià)獲利變現(xiàn)以取得非經(jīng)常性收益之外，還可以收回較大規(guī)模的現(xiàn)金來改善自身的流動(dòng)性，從而推動(dòng)公司基本面的改善與市值的提升。(趙述評(píng) 劉卓瀾)