平安人壽斥巨資收購凱德集團 險企扎堆涌入房地產(chǎn)
一則中國平安人壽保險股份有限公司(以下簡稱“平安人壽”)斥330億元巨資收購凱德集團部分核心資產(chǎn)——6家來福士股權(quán)的消息,于近日在業(yè)內(nèi)“一石激起千層浪”。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn),今年上半年,險資投資大額不動產(chǎn)的情況依然火熱,包括太保在內(nèi)的上市險企以及和諧健康在內(nèi)的中小險企均有入局;同時,上半年險資持倉地產(chǎn)股總市值近700億元。
那么,上半年險資青睞大額不動產(chǎn)背后有何“陽謀”?跨界投資又有哪些“雷池”?未來房地產(chǎn)會否依然是“心頭好”?
扎堆涌入房地產(chǎn)
近日最受市場共同矚目的,當屬平安人壽對于凱德集團部分核心資產(chǎn),即6家來福士的收購。
具體而言,被平安人壽收購的,包括上海人廣來福士、上海長寧來福士、北京來福士、寧波來福士、成都來福以及杭州來福士。平安人壽所發(fā)布公告顯示,此項目總投資金額預(yù)計不超過330億元。作為投資主體,平安人壽擬以直接持有各項目公司股權(quán)方式投資不動產(chǎn)。
關(guān)于險資與房地產(chǎn)“畫風(fēng)”幾多適配的探討一時興起。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn),相較去年上半年僅平安人壽投資平安香港總部大樓的情況,今年上半年險資布局大額不動產(chǎn)投資市場異常踴躍。25條大額不動產(chǎn)投資信息披露中,泰康人壽保險有限責(zé)任公司(以下簡稱“泰康人壽”)獨占17條,均為對集團旗下項目的投資,集中于北京燕園養(yǎng)老社區(qū)、泰康集團大廈兩大項目。
除此之外,中國太平洋人壽保險股份有限公司(以下簡稱“太保壽險”)、和諧健康保險股份有限公司(以下簡稱“和諧健康”)等亦在投資大額不動產(chǎn)的險資大軍隊列之中,二者分別投資上海地塊及北京寫字樓。具體而言,太保壽險投資了上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132地塊,出資額達1.11億元。據(jù)悉,此處有中國太保等共同開發(fā)的太平洋新天地商業(yè)中心項目。同時,和諧健康則投資了位于北京的SK大廈,出資高達90.57億元。
實際上,除了直接投資以及進入養(yǎng)老地產(chǎn)以外,險企涉足不動產(chǎn)的方式還包括通過債權(quán)計劃、購買地產(chǎn)股等。北京商報記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn),截至今年一季度末,險企重倉的房地產(chǎn)上市公司達15家,持倉市值約694.78億元。不過,相較去年同期險企重倉20家房地產(chǎn)上市公司,874.16億元持倉市值的水平,今年一季度險企重倉房地產(chǎn)上市公司持倉市值同比下降20.52%。
而在養(yǎng)老地產(chǎn)方面,數(shù)據(jù)顯示,目前市場上已有13家保險機構(gòu)投資的近60個養(yǎng)老社區(qū)項目,為全國20余個省市提供床位數(shù)超8萬張。
久期匹配“相性”良好
險資青睞房地產(chǎn)由來已久。一方面,在向名下項目投資中,險企有辦公、業(yè)務(wù)開展或者協(xié)同的需求;另一方面,險企又有更好進行資產(chǎn)和負債久期匹配的投資方面需求。
比如關(guān)于對太平橋中心地塊的投資及對太平洋新天地的建設(shè),太保壽險回應(yīng)北京商報記者稱,此大額不動產(chǎn)投資將以滿足壽險公司及集團系統(tǒng)上海地區(qū)中長期辦公需求為目標。這將優(yōu)化公司資產(chǎn)負債配置,賦能保險業(yè)務(wù)一線。
而對于為何投資來福士,平安人壽則表示,凱德來福士項目主要為商業(yè)辦公不動產(chǎn),標的資產(chǎn)中上海來福士廣場等6個項目是凱德集團最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),租戶品質(zhì)優(yōu)異,租約穩(wěn)定。此次投資符合保險資金資產(chǎn)負債匹配的原則,可以優(yōu)化險資配置,并取得良好且穩(wěn)定的投資回報,實現(xiàn)保險資金的保值增值。
對于平安向來福士的投資,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出,類似收購符合預(yù)期,尤其是對于凱德而言,其在金融操作方面比較靈活,通過將此類項目股權(quán)進行交易,客觀上降低了此類企業(yè)的資金壓力。從實際過程看,平安人壽作為機構(gòu)投資者進行持有,具有積極的作用,其有助于促進此類項目更好地運營和管理,即資金方面給予穩(wěn)健持有。
“一方面,過去地產(chǎn)業(yè)整體上處于一個上升周期;另一方面,最近險資選擇比較多的一些商業(yè)地產(chǎn),其租用率較高,同時現(xiàn)金流比較穩(wěn)定。”清華大學(xué)五道口金融學(xué)院中國保險和養(yǎng)老金研究中心研究總監(jiān)朱俊生還認為,保險資金負債期限較長,相對房地產(chǎn)投資的資金期限要求,可以更好地做資產(chǎn)和負債的久期匹配。
同時朱俊生介紹稱,大背景之下房地產(chǎn)市場金融政策有所調(diào)整,許多房地產(chǎn)企業(yè)選擇買樓回收現(xiàn)金流,以至于目前時間節(jié)點上,房地產(chǎn)相較以往更加實惠,因此近期保險資金在此領(lǐng)域相對活躍。
此外,業(yè)內(nèi)人士認為,如泰康這類將壽險業(yè)務(wù)與養(yǎng)老社區(qū)更多地連接,實現(xiàn)地產(chǎn)與主業(yè)的協(xié)同,也是部分險資青睞大額不動產(chǎn)投資的重要原因之一。
如首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險系副主任李文中便指出:“土地資源的稀缺性決定了房地產(chǎn)業(yè)仍然能夠保持相對較高的收益。而且,房地產(chǎn)業(yè)與醫(yī)養(yǎng)社區(qū)建設(shè)有著天然聯(lián)系,在當前經(jīng)濟與政策環(huán)境下二者有融合的趨勢。”
監(jiān)管嚴防風(fēng)險傳遞
跨界投資實現(xiàn)高收益的同時,風(fēng)險防范也尤為重要。監(jiān)管部門也三令五申,把好風(fēng)險敞口。
去年9月,銀保監(jiān)會排查另類投資領(lǐng)域,5家通過直接投資或金融產(chǎn)品投資方式,違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的險企保險資金被查出,涉及金額達244.37億元;11月,銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金財務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項的通知》(以下簡稱《通知》),其中明確,保險資金開展財務(wù)性股權(quán)投資,所投資的標的企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),包括開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。
《通知》對財務(wù)性股權(quán)投資的定義,是保險機構(gòu)以出資人名義投資并持有未上市企業(yè)股權(quán),且按照企業(yè)會計準則的相關(guān)規(guī)定,保險機構(gòu)及其關(guān)聯(lián)方對該企業(yè)不構(gòu)成控制或共同控制的直接股權(quán)投資行為。因此,彼時有業(yè)內(nèi)人士認為,《通知》堵死了非上市房地產(chǎn)開發(fā)公司或房地產(chǎn)開發(fā)項目引入險資之路。
“一方面是對房地產(chǎn)價格走勢的趨勢的宏觀判斷,因為房地產(chǎn)調(diào)控也比較復(fù)雜;另一方面,特別是以股權(quán)投資的形式介入之后,因為房地產(chǎn)背后涉及到很多傳統(tǒng)的、保險機構(gòu)保險資產(chǎn)管理公司并不很熟悉的一些地產(chǎn)領(lǐng)域,所以房地產(chǎn)投資對保險公司這方面的能力要求也非常高。”關(guān)于險資投資房地產(chǎn)可能存在的風(fēng)險,朱俊生則如是分析。
未來地產(chǎn)或仍是“心頭好”
一面是高調(diào)唱響的險資入局房地產(chǎn)“行進曲”,一面是略顯下滑的險資重倉地產(chǎn)股市值和收緊的政策,未來,險資投資房地產(chǎn)的風(fēng)潮,究竟將升溫還是冷卻?
朱俊生認為,險資仍然有房地產(chǎn)這方面配置的需求。他解釋稱:“目前固收整體收益率相對比較有限。但保險公司的負債是有固定成本的,所以從提升收益的角度講,其需要配置更多能帶來穩(wěn)定回報、收益相對比較高的資產(chǎn),房地產(chǎn)目前恰好具有這樣的屬性,所以這方面的投資可能還會比較多,引起社會市場的關(guān)注可能也比較多。”
而從大背景角度來講,朱俊生還指出,目前頭部險企,包括一些其他的中小險企也在以不同的方式跟進,即將養(yǎng)老和服務(wù)結(jié)合起來,進行養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。
此前,“十四五”規(guī)劃提出,要發(fā)展多層次、多支柱養(yǎng)老保險體系,提高企業(yè)年金覆蓋率,規(guī)范發(fā)展第三支柱養(yǎng)老保險。彼時,人社部回應(yīng)稱,商業(yè)養(yǎng)老保險等可以成為第三支柱養(yǎng)老保險的產(chǎn)品,滿足老百姓多層次、多樣化需求。
而5月公布的七普數(shù)據(jù)亦顯示,截至2020年11月1日,我國60歲及以上老年人口達到2.64億人,老年人口占比達到18.7%;65歲及以上老年人口1.9億人,占比13.5%,我國人口老齡化速度明顯加快。
朱俊生表示:“在這樣的背景和戰(zhàn)略之下,對地產(chǎn)方面的投資與負債業(yè)務(wù)進行協(xié)同,也是很多公司接下來致力于拓展的一個方面,這也意味著在房地產(chǎn)投資方面將會有更多的舉措。”(記者 陳婷婷 周菡怡)