（原標(biāo)題：天房發(fā)展連虧兩年 資產(chǎn)負(fù)債率上升到94%創(chuàng)新高）

4月12日，股價(jià)漲停的天房發(fā)展(600322)，背后隱藏著一份難言亮麗的財(cái)報(bào)。

根據(jù)2021年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，天房發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超46.65億元，但是歸母凈利潤(rùn)卻虧損超過(guò)18.43億元，扣非凈利潤(rùn)也錄得18.07億元的虧損。

值得注意的是，天房發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率升至94.43%，不僅首次突破90%，而且創(chuàng)出公司上市以來(lái)峰值。

超過(guò)18億元的虧損規(guī)模，對(duì)于天房發(fā)展來(lái)說(shuō)是一個(gè)怎樣的體量呢？

梳理來(lái)看，天房發(fā)展2002年到2007年之間，歸母凈利潤(rùn)始終在千萬(wàn)元級(jí)別。從2008年開(kāi)始，乘著房地產(chǎn)價(jià)格走高的東風(fēng)，天房發(fā)展歸母凈利潤(rùn)開(kāi)始突破億元級(jí)別。

其中，2008年到2014年凈利潤(rùn)保持在1.12億元到2.68億元之間；此后的2016年、2020年錄得虧損，且2020年虧損額度超過(guò)25億元。這也就意味著，天房發(fā)展2020年和2021年兩年的虧損金額，就已經(jīng)遠(yuǎn)超公司上市以來(lái)盈利規(guī)模的總和。

就經(jīng)營(yíng)情況而言，天房發(fā)展（含全資、控股子公司、參股公司按權(quán)益計(jì)算）2021年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售面積15.57萬(wàn)㎡，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額40.56億元。

拆解來(lái)看，天房發(fā)展的銷售區(qū)域主要集中在天津和蘇州兩地，那么，這一北一南的房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度如何呢？

2021年天津調(diào)控政策寬柔相濟(jì)，市場(chǎng)面臨較大調(diào)整壓力，但成交量?jī)r(jià)均高于上年。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年天津市商品房銷售面積為1435.42萬(wàn)平方米，銷售面積同比增長(zhǎng)9.8%，銷售額為2322.76億元，銷售額同比增長(zhǎng)9.9%，成交均價(jià)16182元/㎡，同比增長(zhǎng)0.1%。

從蘇州來(lái)看，2021年，蘇州市區(qū)（含吳江）商品住宅新增供應(yīng)917.02萬(wàn)平方米，成交925.17萬(wàn)平方米，銷售金額達(dá)2393.92億元；蘇州大市（含四縣市）新增供應(yīng)1836.55萬(wàn)平方米，成交1862.55萬(wàn)平方米，銷售金額達(dá)4092.59億元。蘇州全年市場(chǎng)熱度整體呈現(xiàn)出“前高后低”的特征。

從年報(bào)來(lái)看，天房發(fā)展在兩地的銷售毛利率水平呈現(xiàn)出分化走勢(shì)。其中，天津市去年毛利率水平為26.31%，提升了10.56個(gè)百分點(diǎn)；蘇州毛利率則為-9.70%，下降了接近26個(gè)百分點(diǎn)。

在兩地市場(chǎng)增長(zhǎng)的加持下，天房發(fā)展雖然去年凈利潤(rùn)大虧，但是去年46.65億元的營(yíng)收規(guī)模實(shí)現(xiàn)了超過(guò)69%的增長(zhǎng)。不過(guò)拆解公司財(cái)報(bào)可以看出，公司銷售費(fèi)用的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)營(yíng)收的增幅。年報(bào)顯示，天房發(fā)展2021年銷售費(fèi)用達(dá)到2.34億元，同比增幅接近115%。

同時(shí)，天房發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~則出現(xiàn)超過(guò)33%的降幅，折射出疫情影響下，銷售情況的不及預(yù)期，以及公司所收現(xiàn)金的下滑。

資產(chǎn)負(fù)債率走高的背景下，天房發(fā)展明確，2022年公司將有針對(duì)性地將資金輸送到關(guān)鍵工作上，繼續(xù)抓好資金平衡，化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；打贏債務(wù)兌付和保證現(xiàn)金流量?jī)身?xiàng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，圍繞資金平衡，大力推進(jìn)銷售、盤活資產(chǎn)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，做好項(xiàng)目退稅工作。

“公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)存在負(fù)債規(guī)模普遍較大、負(fù)債率普遍較高的特點(diǎn)。受到房地產(chǎn)行業(yè)融資調(diào)控政策趨嚴(yán)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口增大等因素的影響，公司近年來(lái)融資難度加大，加之新冠肺炎疫情也在一定程度上影響了施工進(jìn)度及銷售回款速度，公司可能面臨短期資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

天房發(fā)展指出，為防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，將一方面抓銷售促回款，推進(jìn)資產(chǎn)盤活及租賃，積極拓展物業(yè)服務(wù)等發(fā)展方向，以豐富資金來(lái)源，解決流動(dòng)性問(wèn)題；另一方面創(chuàng)新融資方式、加大資金調(diào)控力度，提高資金利用效率，通過(guò)精細(xì)化和專業(yè)化運(yùn)作，做好流動(dòng)性管理。

從近期天房發(fā)展公告披露情況來(lái)看，相關(guān)運(yùn)作已經(jīng)起步。今年3月中旬，天房發(fā)展曾發(fā)布公告，公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓控股子公司天津市天薊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司60%股權(quán)，評(píng)估價(jià)值約為2.99億元。而在全年年底，天房發(fā)展還開(kāi)始籌劃擬將控股子公司吉利大廈17.61%股權(quán)以21,052.34萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給公司控股股東津投資本，以津投資本持有的對(duì)天房發(fā)展21,052.34萬(wàn)元債權(quán)進(jìn)行沖抵方式支付股權(quán)對(duì)價(jià)，不再向天房發(fā)展支付現(xiàn)金。

關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)負(fù)債率 天房發(fā)展