（原標題：中泰國際：地產(chǎn)政策有進(jìn)一步發(fā)力空間 推薦7只港股）

財聯(lián)社4月20日訊（編輯 周新旸），中泰國際對中國地產(chǎn)下行對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響做出最新研究。

報告稱(chēng)，地產(chǎn)業(yè)決定需求的核心變量已悄然生變，GDP 增長(cháng)對房地產(chǎn)的依賴(lài)有所下降。

同時(shí)地產(chǎn)債違約率持續攀升，土地市場(chǎng)或面臨深度調整。

但是地產(chǎn)業(yè)穩健發(fā)展仍對守住不發(fā)生系統性風(fēng)險的底線(xiàn)具有重要意義。中泰國際認為政策仍有進(jìn)一步發(fā)力的空間。

他們看好優(yōu)穩健房企及服務(wù)品牌較強的物管企業(yè)。

個(gè)股推薦：華潤置地(01109.HK)、旭輝控股集團(00884.HK)、建發(fā)國際集團(01908.HK)、寶龍地產(chǎn)(01238.HK)、碧桂園服務(wù)(06098.HK)、中海物業(yè)(02669.HK)、濱江服務(wù)(03316.HK)。

21日中資地產(chǎn)股走勢偏弱，整體板塊中僅有萬(wàn)科企業(yè)(02202.HK)在發(fā)稿時(shí)報漲。

港股中資地產(chǎn)股表現來(lái)看，3月16日行業(yè)走勢下殺至年內低點(diǎn)，之后走出了一波反彈。只是近三個(gè)交易日，股價(jià)又有所下挫。

中資地產(chǎn)股近兩個(gè)月走勢圖

經(jīng)濟對房地產(chǎn)投資的依賴(lài)程度邊際下降

作為投資中一大類(lèi)的房地產(chǎn)投資，曾經(jīng)是中國經(jīng)濟快速增長(cháng)的主要引擎之一。如果看房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重，可以看到 2013 年達到峰值之后，整體呈下降態(tài)勢。

2014 年之后，伴隨著(zhù)中央承認、且接受中國經(jīng)濟增速換擋、進(jìn)入 L 型增長(cháng)階段以來(lái)，對于穩增長(cháng)的需求已經(jīng)大幅下降。

近年來(lái)，政府對房地產(chǎn)活動(dòng)走弱的容忍度明顯提升。2021 年經(jīng)調整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（剔除土地購置費）同比增長(cháng)7.3%或7106億元至10.41萬(wàn)億元人民幣，拉動(dòng)名義GDP增長(cháng)0.7%。

中國經(jīng)濟面臨“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”三重壓力沖擊。在悲觀(guān)/中性/樂(lè )觀(guān)情形下，中泰假設 2022 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比- 15.9%/- 7.4%/-4.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將拉動(dòng)名義 GDP - 0.9%/ - 0.4%/- 0.2%。

回顧 2013 年以來(lái)的數據，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)對名義GDP 的拉動(dòng)作用在-0.3% ~ 2.4%。

土地市場(chǎng)承壓 城投債風(fēng)險上升需關(guān)注

2022 年土地市場(chǎng)加速降溫，房地產(chǎn)活動(dòng)正步入新一輪下行周期，2022 年以來(lái)，土地市場(chǎng)正在加速降溫：1）1-2 月統計局口徑土地成交價(jià)款 369 億，同比下降 26.7%；2）1-2 月財政部口徑國有土地使用權出讓收入 7922 億元，同比下降 29.5%；3）1-3 月中指研究院 140 個(gè)主要城市土地成交總額 4215億元，同比下降 55.9%。

中泰認為，2022 年土地市場(chǎng)將面臨的雙重壓力：1）銷(xiāo)售下行抑制投資意愿。根據歷史數據，土地出讓金與商品房銷(xiāo)售額在同比增速上具備較高的相關(guān)性，且土地市場(chǎng)的降溫滯后于銷(xiāo)售 1-2 個(gè)季度；

2）債務(wù)危機顯著(zhù)降低房企投資能力。觀(guān)察歷史數據，雖然民營(yíng)房企在土地招怕掛市場(chǎng)的占比 18 年以來(lái)持續下降，然而仍是重要的構成部分。

根據中指研究院： 2021 年百強房企招拍掛&收并購排行榜中，看權益拿地金額，國企占比 65%，民企占比 35%。若出現大面積民營(yíng)房企債務(wù)違約&重組，中泰預計至少將對 2022 年整體土地出讓產(chǎn)生額外的 15%的負面影響。

綜上，中泰預計 2022 年土地市場(chǎng)將面臨近年來(lái)最大壓力。

關(guān)注供需政策進(jìn)一步放松

雖然房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀(guān)經(jīng)濟逆周期調節功能下降，但是其穩健發(fā)展仍對中國經(jīng)濟守住不發(fā)生系統性風(fēng)險的底線(xiàn)具有重大意義。

中泰認為房地產(chǎn)活動(dòng)已多個(gè)月呈現顯著(zhù)走弱態(tài)勢，若持續過(guò)長(cháng)會(huì )導致金融風(fēng)險產(chǎn)生，故政府政策有進(jìn)一步發(fā)力和調整的空間，以降低地產(chǎn)商違約事件的溢出效應和避免房地產(chǎn)行業(yè)繼續大幅下行。

供給端政策方面，2021 年四季度以來(lái)政策持續修復，但是房企的流動(dòng)性壓力未能得到顯著(zhù)緩解，信用風(fēng)險依然在暴露。中泰認為供給政策亦仍有進(jìn)一步發(fā)力空間。

展望未來(lái) 3-6 個(gè)月，中泰認為三方面政策變化值得關(guān)注：1）預售資金監管政策的進(jìn)一步優(yōu)化，如適當提前監管資金釋放結點(diǎn)；2）通過(guò)收并購貸款等渠道，進(jìn)一步推動(dòng)央企及金融機構對出險房企的投資、項目收購；3）放寬土地出讓條件，包括付款周期、配建要求等，幫助企業(yè)恢復拿地能力。

目前內房股估值處于歷史低點(diǎn)，行業(yè)扔在探索新的發(fā)展模式。隨著(zhù)行業(yè)的發(fā)展前景逐漸明晰，估值有望修復。

值得注意的是，在風(fēng)險出清的過(guò)程中，房企間信用仍將持續分化，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)資產(chǎn)價(jià)格將持續呈現較高波動(dòng)率。

本次疫情和行業(yè)調整將進(jìn)一步考驗房企資金實(shí)力及應對能力，中泰看好財務(wù)、戰略穩健、競爭力較強的房企，認為優(yōu)質(zhì)房企集中度有望上升。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)政策