（原標題：謝娜張杰購買(mǎi)6000萬(wàn)豪宅“跳單”？法院判了……）

2022年2月，一則跳單新聞將明星夫妻張杰、謝娜卷入風(fēng)波。一年后，一份判決書(shū)將這起事件再度帶入公眾視野。

彼時(shí)，一位化名為“H”的房產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)布了一篇名為《謝娜、張杰跳單、威脅的中介感染了新冠》的文章，講述了張杰、謝娜夫婦在購買(mǎi)豪宅期間，存在“跳單”、不給中介費的行為，引發(fā)社會(huì )關(guān)注。

【資料圖】

H先生稱(chēng)，其曾于2019年6月21日和22日兩次帶領(lǐng)張杰、謝娜看房，但隨后以“不喜歡，不會(huì )購買(mǎi)”的理由結束了此次帶看。但不久后發(fā)現謝娜和其母親以重慶眉開(kāi)眼笑文化傳媒有限公司的名義，購買(mǎi)了之前他帶看過(guò)的房源。因此，其質(zhì)疑張杰、謝娜此舉是為避開(kāi)大額中介費，私下聯(lián)系房東購買(mǎi)該房源，而自己慘遭“跳單”。

彼時(shí)，《國際金融報》記者曾聯(lián)系H先生，其承認爆料一事，并表示照片與錄音均為真實(shí)。

隨后雙方進(jìn)入法律訴訟階段，一年后，案件一審結果出爐。

4月6日，一則#法院認定謝娜張杰購房不存在跳單#的詞條登上微博熱搜，該詞條指向的是一份發(fā)布于4月4日的判決書(shū)，內容提到“雅鑾公司要求認定謝某存在‘跳單’共謀的主張，缺乏事實(shí)和法律依據”。

風(fēng)波始末

雅鑾公司是張杰、謝娜購房時(shí)接觸的第一家中介公司，也是案件的原告，其代理銷(xiāo)售思和中心（被告）持有的包括上海市黃浦區復興中路507弄思南公館東苑7號101室房屋（下稱(chēng)“系爭房屋”）在內的多套房產(chǎn)，但未簽訂書(shū)面合作協(xié)議。

二者的合作方式為，思和中心將待售房產(chǎn)信息發(fā)給雅鑾公司，雅鑾公司幫忙尋找潛在買(mǎi)家并帶買(mǎi)家看房，若買(mǎi)家確定購房，雅鑾公司則將買(mǎi)家信息交給思和中心，由思和中心與買(mǎi)家完成簽約手續；如買(mǎi)家與思和中心最終成功交易，雅鑾公司會(huì )開(kāi)具傭金發(fā)票給思和中心并提出結算傭金的申請，并由雅鑾公司、思和中心以及買(mǎi)家補簽居間合同，思和中心則向雅鑾公司支付相當于房屋總價(jià)款1%的傭金。

值得注意的是，在同時(shí)期，思和中心與其他房產(chǎn)銷(xiāo)售或經(jīng)紀公司也達成了類(lèi)似的合作。同時(shí)，根據傭金結算要求和流程，思和中心要求中介公司提供客戶(hù)簽字的來(lái)訪(fǎng)登記表（填寫(xiě)客戶(hù)的姓名、聯(lián)系方式、來(lái)訪(fǎng)時(shí)間，還需要客戶(hù)、中介公司及思和中心銷(xiāo)售人員簽字才有效），同時(shí)還需提供居間合同、中介公司的資質(zhì)，才能結算傭金。

2019年，謝娜經(jīng)朋友介紹，通過(guò)助理羅某與雅鑾公司法人兼客戶(hù)經(jīng)理霍某取得聯(lián)系。當年6月21日，霍某向羅某推薦了系爭房屋，報價(jià)6200萬(wàn)元，且價(jià)格無(wú)法變動(dòng)，并約定當日下午看房。次日，謝娜一行人再次看房，因無(wú)購房資質(zhì)，謝娜方?jīng)Q定以公司名義，即眉開(kāi)眼笑公司購買(mǎi)房屋。

按眉開(kāi)眼笑公司所言，彼時(shí)雅鑾公司認為用公司名義購房也屬于限購范圍，故謝娜方之后沒(méi)有再看房以及聯(lián)系雅鑾公司；且霍某沒(méi)有經(jīng)紀人資質(zhì)，在帶看房屋的過(guò)程中違反事先告知，偷拍照片，故謝娜方不愿委托雅其進(jìn)行中介。

2019年9月，謝娜在與太平戴維斯公司唐某吃飯時(shí)得知可以用公司名義購房，于是在當年12月聘請律師委托辦理看房買(mǎi)房的業(yè)務(wù)，商定了購房方案。

因正值年底，思和中心需要回籠資金，加之謝娜方全款購買(mǎi)，無(wú)需貸款，所以最終其以5920萬(wàn)元價(jià)格購買(mǎi)了系爭房屋，較最初報價(jià)減少了280萬(wàn)元。2019年10月，謝娜方成立眉開(kāi)眼笑公司，并在當年12月14日簽訂網(wǎng)簽合同，2020年2月辦理了過(guò)戶(hù)手續，2020年3月9日取得系爭房屋的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。

2020年5月11日，太平戴維斯公司向思和中心申請結算傭金；同月26日，思和中心支付傭金59.2萬(wàn)元，太平戴維斯公司出具了相應發(fā)票。

鑒于上述情況，雅鑾公司認為思和中心“跳單”，謝娜或構成“跳單”共謀，于是其將思和中心告上法庭，上海市黃浦區人民法院在2022年1月27日立案。

從判決書(shū)來(lái)看，雅鑾公司的訴訟請求為，要求思和中心支付傭金59.2萬(wàn)元，并以59.2萬(wàn)元為基數，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率的1.5倍的標準，支付自2020年2月19日起至思和中心實(shí)際支付之日止的逾期付款利息。

“跳單”與否的關(guān)鍵

按雅鑾公司所言，謝娜等人為其2019年6月21日的帶看房意向客戶(hù)，根據《思南公館·東苑來(lái)訪(fǎng)登記表》（下稱(chēng)“登記表”）備注約定，對于帶看客戶(hù)的有效期為6個(gè)月，即在2019年12月21日前，謝娜等人作為雅鑾公司的客戶(hù)，是公司獨有信息，而思和中心在明知存在客戶(hù)有效期、且謝娜方因限購原因通過(guò)注冊公司買(mǎi)房的情況下，疏于審核有效期和眉開(kāi)眼笑公司的股東情況，造成太平戴維斯公司居間成功，故思和中心的行為構成“跳單”的違約行為。

一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是，該案中雅鑾公司確實(shí)帶謝娜等人看房，但對于后者是否簽署了登記表，是否獲得居間授權，雅鑾公司并未提供相應證據。

據悉，上述來(lái)訪(fǎng)登記表主要目的是確認客戶(hù)來(lái)源，是為了保護帶看中介公司的利益（是否享有6個(gè)月客戶(hù)有效期），思和中心沒(méi)有必要在客戶(hù)簽字后不給中介復印或者拍照。然而，雅鑾公司稱(chēng)來(lái)訪(fǎng)登記表由思和公司保存未交于雅鑾公司，而思和中心表示謝娜方并未簽署來(lái)訪(fǎng)登記表。

這一情況無(wú)法排除雅鑾公司存在疏于保障自身權利的情況，亦無(wú)法排除存在謝娜確未簽字的情況。因此，法院認為在無(wú)其他證據佐證的情況下，無(wú)法確認雅鑾公司已經(jīng)獲得了謝娜方的授權，且對于該公司主張的已獲得謝娜客戶(hù)身份有效期6個(gè)月的意見(jiàn)不予采信。

對于思和中心在交易過(guò)程中是否應履行職責審核眉開(kāi)眼笑公司股東情況一事，法院認為思和中心作為出售方，采用非獨家代理方式銷(xiāo)售系爭房屋，與中介公司雖存在中介合同關(guān)系，但雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同，故并不存在須對公司名義購房者的股東進(jìn)行審核以及識別的義務(wù)，法律也沒(méi)有規定委托人有上述法定義務(wù)。作為出售者，更加注重的是買(mǎi)房者的購房資格以及房款支付能力、支付方式和支付期限。

另一方面，謝娜是通過(guò)委托太平戴維斯公司居間與思和中心洽談，思和中心亦按照結算傭金流程對太平戴維斯公司的相關(guān)資料進(jìn)行了審核，并按照合同價(jià)款的1%支付了傭金，不存在逃避支付傭金的行為。

判決書(shū)中提及，“跳單”并非嚴格意義上的法律概念，通常所稱(chēng)的“跳單”是指委托人利用中介公司獨有信息而繞開(kāi)中介公司直接與另一方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，從而減少自己應當支付的中介費用或中介公司無(wú)法獲得應得報酬的行為。

思和中心雖知道謝娜看過(guò)房，但并不存在跳過(guò)雅鑾公司直接與謝娜或者眉開(kāi)眼笑公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的跳單行為。

存在共謀？

另一個(gè)爭議點(diǎn)在于，謝娜以公司名義購房，是否存在雅鑾公司所述的“跳單”共謀。

信息顯示，謝娜方雖由雅鑾公司帶看房，但是在看房后與后者再無(wú)聯(lián)系。對此雅鑾公司認為已經(jīng)向其提供了以公司買(mǎi)房的方法，而眉開(kāi)眼笑公司則認為雅鑾公司告知謝娜，不論以個(gè)人名義、還是以公司名義皆屬于限購，但雙方均未提供相應的證據。

因此，在沒(méi)有相應協(xié)議等證據證明的情況下，無(wú)法確認雅鑾公司與謝娜之間僅憑帶看房即成立了中介合同關(guān)系，更無(wú)法確認謝娜事先或事后知曉會(huì )承擔帶看房后另行委托其他中介的法律后果，謝娜與思和中心之間亦沒(méi)有“跳單”共謀行為，故雅鑾公司要求認定謝娜存在“跳單”共謀的主張，缺乏事實(shí)和法律依據。

判決書(shū)指出，系爭房屋的中介模式為非獨家代理，且中介公司的傭金由系爭房屋的出售方支付，購房者無(wú)需支付傭金，在購房者與中介公司尚未簽署居間合同前，購房者完全可以通過(guò)公眾途徑獲悉房源信息，亦有權選擇報價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立。

故綜合來(lái)看，思和中心在與雅鑾公司中介合同的履行過(guò)程中，并不存在違約行為，對于雅鑾公司要求思和中心支付傭金并支付逾期付款利息的訴訟請求，上海市黃浦區人民法院不予支持，駁回雅鑾公司全部訴訟請求，并由其承擔案件受理費9720元。

關(guān)鍵詞：