隨著(zhù)美國購房者的償貸能力接近幾十年來(lái)的最低水平，在高利率壓制下，美國房?jì)r(jià)增長(cháng)正在失速，房地產(chǎn)正成為美國經(jīng)濟最大的拖累，但野村證券認為還沒(méi)到最糟的時(shí)候，房地產(chǎn)還會(huì )繼續衰退。

野村證券在11月14日的報告中指出，高抵押貸款率正對房屋銷(xiāo)售構成壓力，疲軟的住房銷(xiāo)量將進(jìn)一步作用于房產(chǎn)價(jià)格和美國建筑業(yè)，這些都將加劇美國房地產(chǎn)的衰退。

(資料圖)

野村認為，從數據上來(lái)看，房屋銷(xiāo)售量和開(kāi)工率已經(jīng)見(jiàn)頂，從今年二季度開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)已走向衰退，而房?jì)r(jià)的進(jìn)一步下跌正在加深衰退。同時(shí)也表示，由于承銷(xiāo)標準的大大收緊和MBS市場(chǎng)風(fēng)險管理框架的改善，出現系統性風(fēng)險的可能性很低。

房?jì)r(jià)下跌加深衰退

標普CoreLogic Case-Shiller數據顯示，全美房?jì)r(jià)漲幅已連續3個(gè)月放緩，今年7月至9月房?jì)r(jià)增速分別環(huán)比下降0.6%、1.0%和0.5%。野村指出，抵押貸款率的新高使得購房需求降低，也使房?jì)r(jià)增速放緩，并預測未來(lái)抵押貸款率或將進(jìn)一步上升，使得衰退加劇，報告中寫(xiě)道：

我們預計美聯(lián)儲將在2023年第二季度進(jìn)一步加息，這將推升抵押貸款利率，會(huì )在較長(cháng)時(shí)間對住房部門(mén)產(chǎn)生不利影響。

我們預測名義住房?jì)r(jià)格將從高點(diǎn)下跌10—15%，現有住房銷(xiāo)量將從當前水平下降15-20% ，達到年化36-39萬(wàn)套的低點(diǎn)，相當于從2022年1月的峰值下降40-45%。

此外，由遠程工作帶來(lái)的購房需求將急劇減少，如果經(jīng)濟衰退比我們預期的更嚴重，那可能會(huì )進(jìn)一步削弱購房需求。相反，如果長(cháng)期貸款利率早于預期見(jiàn)頂也可能會(huì )刺激需求，讓房屋銷(xiāo)售回暖。

野村指出，2020年3月至2022年6月期間，美國房?jì)r(jià)上漲了42%，在抵押貸款利率于2022年第一季度急劇上升前，新購房者的月供相對于收入占比很低，因此即使在房?jì)r(jià)飆升的情況下也能負擔高房?jì)r(jià)，可隨著(zhù)抵押貸款率創(chuàng )新高，一切都發(fā)生了巨大變化：

截至11月8日，30年期固定抵押貸款利率已從3.11%上升到7.08%，繼續維持高位。從歷史來(lái)看，低抵押貸款利率可以使購房者承受高房?jì)r(jià)，但這種情況已不再存在，新購房者的月度抵押貸款支付額占收入的比重已從16%的低點(diǎn)上升至最高點(diǎn)30%。

新屋開(kāi)工數量降低，加劇衰退

野村在報告中指出，高房?jì)r(jià)和高抵押貸款利率導致住房需求持續疲軟，這將使新屋開(kāi)工建設數量也隨之疲軟。由于住房庫存集中在新房和現房部分，這會(huì )進(jìn)一步加劇房屋銷(xiāo)量下滑對新屋開(kāi)工量的影響，報告稱(chēng)：

從歷史上看，新房庫存的增加說(shuō)明新屋開(kāi)工量會(huì )降低。從2022年4月開(kāi)始，基于新庫存的過(guò)剩及對收入和就業(yè)下降的預測，我們預計年化住房開(kāi)工率將繼續下降。

根據統計數據來(lái)看，Months Of Inventory(MOI:市場(chǎng)上正在出售的房屋需要多長(cháng)時(shí)間賣(mài)完)顯示，現在賣(mài)出新房所用時(shí)間正逐步上升并維持在高位，已于2008年金融危機時(shí)相似。

基于此，我們預測住房開(kāi)工率可能會(huì )繼續走低，并且該趨勢會(huì )延續很久。

野村證券稱(chēng)，新屋開(kāi)工率是住宅投資的重要指標，因此，房屋開(kāi)工率的走低也會(huì )拖累住宅投資，將成為GDP增長(cháng)的阻力，報告指出：

2022年第二季度和第三季度，住宅投資已經(jīng)分別環(huán)比下降17.8%和26.4%，我們預計該趨勢將持續到2023年下半年。

此外，由于銷(xiāo)售增速已大幅放緩，中介費和所有權轉讓成本的下降也可能會(huì )繼續拖累住宅投資。

伴隨著(zhù)制造業(yè)增速放緩和消費者支出減少，住宅建設量的下滑將進(jìn)一步成為GDP增長(cháng)的阻力，這也與我們對2022年第四季度開(kāi)始的經(jīng)濟衰退的預期一致。

根據11月18日發(fā)布的最新數據來(lái)看，美國10月份新屋建設數量繼續下滑。數據顯示，上月新屋開(kāi)工總數年化為143萬(wàn)戶(hù)，環(huán)比下降4.2%，前月的數據有所上修，獨戶(hù)住宅建造年率降至85.5萬(wàn)戶(hù)，為2020年5月以來(lái)的最低水平。

衰退所帶來(lái)的系統性風(fēng)險低

野村在報告中強調，盡管住房銷(xiāo)售急劇下降，但他們認為產(chǎn)生系統性風(fēng)險的可能性很低。報告指出：

我們認為住房部門(mén)出現大面積違約和不良銷(xiāo)售的風(fēng)險很小。隨著(zhù)住宅投資的萎縮，住房部門(mén)的放緩可能會(huì )拖累國內生產(chǎn)總值，但不會(huì )出現系統性風(fēng)險。與金融危機的情況不同，最近幾年，有購房意愿的人往往擁有更高的信用分數，他們更有可能鎖定固定的抵押貸款利率

從2005年開(kāi)始的兩年時(shí)間，大約有12.9%的抵押貸款發(fā)放給了次級借款人（信用分數低于620 分）。但在2020年第三季度開(kāi)始的兩年時(shí)間里，次級借款人在抵押貸款發(fā)放中的比例下降到2.0%。

此外，隨著(zhù)承銷(xiāo)標準的大大收緊和MBS市場(chǎng)風(fēng)險管理框架的改善，抵押貸款持有人普遍違約而導致出現系統性風(fēng)險的可能性很低。

同時(shí)野村也在報告中警告稱(chēng)風(fēng)險很小但依然存在，隨著(zhù)房?jì)r(jià)漲幅的回落，近期首次購房者并不能依靠房?jì)r(jià)升值獲得大量的財富增長(cháng)，并且這些購房者的首付往往也較少，因此有可能產(chǎn)生不良銷(xiāo)售。報告指出：

全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )（NAR）數據表明，2021年首次購房者的平均首付為7%，而重復購房者的首付為17%。因此，我們預測如果未來(lái)住房?jì)r(jià)格回調10-15%，可能會(huì )導致許多近期首付較少的購房者在抵押貸款上的欠款超過(guò)其房屋的價(jià)值。

考慮到這種房?jì)r(jià)下跌可能與失業(yè)同步發(fā)生， 可能會(huì )導致不良銷(xiāo)售（取消贖回權或賣(mài)空），從而增加房?jì)r(jià)的下行壓力。

然而， 在2021年，首次購房者只占購房的26%。這代表了美國自住房屋總數 的1.9%，這表明這些最近的首次購房者可能是脆弱的，他們只占整個(gè)住房市場(chǎng)的一小部分

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