春節后，多城房地產(chǎn)市場(chǎng)暖意初現，樓市復蘇回暖的跡象愈發(fā)明顯，多城帶看量、成交量數據上漲明顯，不過(guò)，這一輪由剛需及剛改客群支撐起來(lái)的回暖潮能維持多久還有待觀(guān)察。

上海：二手房成交上升，仍有議價(jià)空間

以上海為例，據上海鏈家研究院的監控數據顯示，2月份上海全市共成交二手房1.9萬(wàn)套，環(huán)比增長(cháng)139%，同比增長(cháng)52%，成交金額613億元，環(huán)比增長(cháng)118%，同比增長(cháng)63％。

【資料圖】

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，2月份共成交二手房1.9萬(wàn)套，相當于去年剛解封后的成交水平，說(shuō)明成交活躍。若剔除去年解封后，積壓需求釋放影響下的特殊成交情況，2月份成交量為近一年半以來(lái)，單月成交最高，說(shuō)明節后的樓市有望逐漸步入正軌。不過(guò)，其認為，雖然目前市場(chǎng)回暖，但并未出現過(guò)熱的跡象。

“結合今年1月和2月的數據看，今年前2個(gè)月總成交套數在2.7萬(wàn)套左右，這一數據和去年前兩月的成交量基本持平，整體的市場(chǎng)是比較穩定的?！鄙虾５禺a(chǎn)分析人士說(shuō)道。

2月，上海二手房成交套均總價(jià)為317萬(wàn)元/套，成交均價(jià)39919元/平方米，環(huán)比下降4%，同比增長(cháng)7%。成交結構來(lái)看，90平以下的剛需占比大幅提升，說(shuō)明市場(chǎng)信心恢復后剛需購房者積極入市。分區域來(lái)看，今年2月份成交量TOP3區域為浦東、閔行和寶山。

在經(jīng)紀人看來(lái)，成交量上漲并非意味著(zhù)所有的房源都好賣(mài)，目前仍以剛需和改善型客戶(hù)為主。

太平洋房屋閔行顓橋銀都路片區負責人虞先生告訴澎湃新聞，“最近一段時(shí)間的房源和客源量會(huì )比之前多一些，大概增加20%～30%，整體的需求量有所釋放。目前，我們片區的成交量和去年解封后的6月、7月、8月三個(gè)月的單月平均成交量差不多，整個(gè)片區單月成交量在70套左右?！?/p>

“掛牌價(jià)目前而言是相對平穩的，從成交趨勢講，成交的都是一些房東誠意想賣(mài)的房子，這類(lèi)房子的價(jià)格通常不高，比較理想。目前基本都是剛需或者有改善需求的客戶(hù)，有這種需求的會(huì )買(mǎi)也會(huì )賣(mài)掉置換，投資的客戶(hù)幾乎沒(méi)有?！?/p>

在虞先生看來(lái)，這一批購房的需求量是前期疫情和春節期間積壓需求的集中釋放。

目前，上海的成交量有所回暖，在經(jīng)紀人眼中，成交周期已明顯縮短，但購房者入市仍相對理性。

“之前的成交周期會(huì )比較長(cháng)，客戶(hù)會(huì )花兩個(gè)月左右反復比較，目前的成交周期要短很多，基本上7至10天這樣一個(gè)周期就下決定。一方面是這些客戶(hù)本身有意愿和需求，此前因為疫情或春節等因素有所耽擱，現在會(huì )加快入市；另一方面，市場(chǎng)回暖也會(huì )對客戶(hù)心態(tài)有一定的影響?！鄙鲜鼋?jīng)紀人說(shuō)。

上海浦東濰坊板塊的經(jīng)紀人也表示，“春節過(guò)后，市場(chǎng)回暖明顯，一些考慮子女入學(xué)、首次置業(yè)的客戶(hù)誠意度提升?！?/p>

不過(guò)，市場(chǎng)回暖也使得部分購房者擔心價(jià)格會(huì )有所波動(dòng)。市民孫女士反饋，“前段時(shí)間聽(tīng)中介說(shuō)上海樓市很好，我也想換房，擔心價(jià)格會(huì )有大波動(dòng)，但目前來(lái)看我手機上關(guān)注的一些房源并沒(méi)有成交，價(jià)格也沒(méi)有上調，有一些還往下主動(dòng)降了幾萬(wàn)?！?/strong>

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，現在二手房成交量雖然上漲了，但議價(jià)空間還是有的。同時(shí)，二手房的新增掛牌量有所增多，一周新增掛牌量在12000-13000套，掛牌量多，市場(chǎng)可選余地多，房東叫價(jià)的可能性就不是特別強了。同時(shí)，今年新房的供應量還是蠻充足的，目前二批次新房名單已經(jīng)出來(lái)了，市場(chǎng)可選余地又多了。

楊雨蕾也提到，自2021年上半年以來(lái)，漲價(jià)勢頭被遏制住后，市場(chǎng)價(jià)格整體保持穩定。短期內尚未出現再度普漲的情況，主要因為去年市場(chǎng)去化速度趨緩，導致目前市場(chǎng)上二手房的庫存依然處于高位，現階段仍以去庫存為主，且房主也傾向于趁著(zhù)市場(chǎng)流動(dòng)性恢復，盡快完成交易，而非抬高價(jià)格。

全國住宅銷(xiāo)售擺脫下降趨勢

在業(yè)內人士看來(lái)，上海樓市成交回暖背后是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體擺脫底部區間的這樣一個(gè)大背景。

按照國家統計局公布的數據，今年1-2月全國商品住宅銷(xiāo)售面積同比降幅收窄至0.6%，銷(xiāo)售額實(shí)現同比增長(cháng)3.5%，這是自去年以來(lái)首次累計同比增長(cháng)。放長(cháng)周期看，今年1-2月銷(xiāo)售規模僅低于2021年同期水平。

不過(guò)，隨著(zhù)2月一波成交量的釋放，這一輪由剛需及剛改客群支撐起來(lái)的回暖潮能維持多久還有待觀(guān)察。

盧文曦指出，“2月份，上海二手房成交量釋放的速度的確是蠻快的，所以這種持續性還是有待觀(guān)察。不過(guò)，2月成交量未沖至2萬(wàn)套以上，總體市場(chǎng)還是相對平穩的。3月份作為傳統的小陽(yáng)春，數據也不會(huì )差，但也需要看到，近兩周市場(chǎng)上的一些成交量已經(jīng)有些漲不動(dòng)的意味在里邊了。同時(shí)，最近一些新增客戶(hù)量跟2月份及3月初相比，速度有所放緩。所以我們覺(jué)得在一波快速上升之后，其實(shí)市場(chǎng)應該還有一個(gè)回落調整的過(guò)程的?！?/p>

從全國市場(chǎng)來(lái)看，機構統計數據顯示，進(jìn)入3月份前兩周，雖然成交量依然維持在歷史高位，但從增速上看，重點(diǎn)城市新房成交已經(jīng)出現下滑趨勢，二手房成交增幅也在收窄。這一波復蘇行情的持續性開(kāi)始顯露不足。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年第10周（2月27日-3月5日）重點(diǎn)10城新房成交16941套，環(huán)比下降5.77%；第11周（3月6日-3月12日）重點(diǎn)10城新房成交16895套，環(huán)比下降0.27%。新房成交在進(jìn)入3月份后上升態(tài)勢戛然而止，近兩周連續下滑。

二手房方面，2023年第10周（2月27日-3月5日）重點(diǎn)10城成交22719套，環(huán)比上升8.1%，漲幅較上周收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)；第11周（3月6日-3月12日）重點(diǎn)10城二手房成交23810套，環(huán)比上漲4.8%，漲幅較上周收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。二手房市場(chǎng)復蘇勢頭強于新房，3月份仍然維持漲勢，但是從周度增幅來(lái)看也在走弱，上漲動(dòng)力逐漸顯露不足。

購房者對樓市仍存不確定性

與此同時(shí)，二手房成交量大增與掛牌量居高不下現象交織并存。作為近期以來(lái)樓市回溫的主體，二手房市場(chǎng)可謂是搶占各大熱門(mén)，多城二手房帶看、成交數據亮眼。一方面是二手房成交量增加，市場(chǎng)行情火熱，另一方面則是二手房掛牌量并沒(méi)有因交易量的提升而減少，反而居高不下。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年1月份重點(diǎn)10城二手房掛牌量與成交量的比值升至45，達到近兩年峰值，2月份隨著(zhù)成交端走強，掛牌量與成交量比值降至31，但是仍處于歷史高位水平。

諸葛數據研究中心指出，大量房源被掛出，一方面是在當前政策寬松之下，很多業(yè)主想要將房源掛出，以盡快實(shí)現以舊換新、以大換小，而另一方面，掛牌量的激增也說(shuō)明部分群體可能繼續持有房產(chǎn)的意愿不強，對未來(lái)樓市發(fā)展的不確定性增強。從近兩年來(lái)看，在疫情黑天鵝因素干擾下，加上經(jīng)濟下行壓力加大，各行各業(yè)裁員風(fēng)波，失業(yè)率上升，居民的收入水平受到很大影響，購買(mǎi)力顯得力不從心，于是很多房產(chǎn)持有者想要趁著(zhù)這一波市場(chǎng)回暖盡快出手手頭的房源。

另外，作為市場(chǎng)先行指標的情緒指數對房?jì)r(jià)變化具有一定的前瞻性。根據近期重點(diǎn)50城情緒指數，第11周（3月6日-3月12日）情緒指數結束了連續三周的上升局面開(kāi)始轉降。

諸葛數據研究中心數據顯示，第11周重點(diǎn)50城情緒指數為-0.59，較上周回落0.06。分城市來(lái)看，第11周僅有桂林、廣州、惠州、福州等5城情緒指數維持升勢，其余45城情緒指數均回落，其中，三亞、南寧、上海、珠海、威海、天津、中山等城指數下降明顯，珠三角城市居多。旅游城市降勢顯著(zhù)，其中三亞跌幅最為明顯，三亞此前一波的市場(chǎng)熱度主要是由疫情放開(kāi)后的旅游熱潮帶動(dòng)的，在這波熱潮過(guò)去后市場(chǎng)開(kāi)始回歸真實(shí)表現。

諸葛數據研究中心認為，整體來(lái)看，本輪市場(chǎng)回暖來(lái)勢洶洶，多城樓市春意盎然，小陽(yáng)春提前到來(lái)，預計3月份成交規模仍位居高位，但是二季度市場(chǎng)熱度是否能夠持續還具備未知性，目前來(lái)看動(dòng)力不足，一方面熱度由剛需撐起，隨著(zhù)人口結構的上行，剛需規模具有局限性。另一方面，二手房的供應規模遠大于成交規模，客戶(hù)可選擇的房源居多。市場(chǎng)熱度能否持續取決于改善性需求的釋放規模，而改善性需求的釋放則更依賴(lài)于政策的加持，如降低二套房的購房門(mén)檻等。

本文作者：記者計思敏，來(lái)源：澎湃新聞，原文標題：《多城住宅成交量上升，年后房地產(chǎn)市場(chǎng)暖風(fēng)能夠吹多久？》